律师代理某房地产公司参与某建设公司诉其合同纠纷一审案

2015年8月28日，湖南某建设有限公司（以下简称“建设公司”）进场施工进行住宅、商业开发，后因该项目未进行招标和取得建设许可证而擅自动工建设，被城乡规划建设局执法大队责令停工，但该项目仍然继续施工。2016年3月该建设用地被法院依法拍卖，由买受人湖南某房地产开发有限公司（以下简称“房地产公司”）竞得，并办理了产权过户手续。房地产公司为土地开发与建设公司签订《补偿协议》，约定建设公司在15日内拆除相关建筑，房地产公司支付一定的补偿款项6020万元。后双方又签订《补充协议》。房地产公司于2017年12月29日支付600万元、于2018年2月13日支付100万元。但建设公司未履行拆除义务，房地产公司在履行了催促建设公司拆除的义务后自行拆除了涉案土地上的附着物等。故房地产公司于2019年2月16日向建设公司发出解除《补偿协议》与《补充协议》的函件，并要求建设公司返还款项并支付违约金。建设公司认为其未违约，房地产公司应履行合同向建设公司支付剩余款项并赔偿拆除构筑物后建设公司所受损失，遂诉至法院要求房地产公司支付5320万元补偿款及违约金1806万元。

一、房地产公司系在无任何补偿义务的情形下与建设公司签订补偿协议，合同目的系要求建设公司如期完成地上违章建筑物的拆除，以便尽快进行土地开发，实现投入资金的回笼。

二、协议中约定的补偿款并不能单独成立，该款实质上具有赠与性质，房地产公司完全可以单方面解除合同并撤销赠与。

三、因建设公司根本违约，导致合同目的不能实现，房地产公司依法行使合同解除权，双方合同已经解除。

四、建设公司以存在法院司法冻结等为由，认为其不构成违约的理由不能成立。

五、因建设公司未履行任何合同义务，除了应当返还房地产公司已经支付的700万元外，还应当依据合同的约定承担违约责任。

二、驳回湖南某建设有限公司的其他诉讼请求。 

法院认为，本案的争议焦点在于：（1）违约责任问题；（2）补偿款支付问题；（3）律师费问题。 

依法成立的合同具有法律约束力。本案中，《补偿协议》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应如实履行各自的合同义务。

关于违约问题。湖南某房地产开发有限公司认为，涉案两份协议的目的为尽快进场施工，6020万元补偿款系附条件的赠与，湖南某建设有限公司未依约在15天内履行拆除构筑物义务，构成违约。湖南某建设有限公司则认为，涉案两份协议系湖南某房地产开发有限公司的债务加入行为，其因不可抗力因素未能履行拆除构筑物义务，湖南某房地产开发有限公司在客观障碍消失后自行拆除构筑物系单方违约。对此，本院认为，根据查明的事实、协议内容及当事人的陈述，可以确定涉案两份协议的签订背景为宁乡市城市发展、建设、规划等需要，须对涉案土地原某公司房地产开发申报的规划设计进行废止，重新进行规划设计申报，而作为原建设单位的湖南某建设有限公司投入了费用未收回，且湖南某建设有限公司在该地块上已施工形成的建筑物、附着物、设备设施须进行拆除拆迁。由此可见，双方当事人签订涉案两份协议的目的在于拆除构筑物并解决湖南某建设有限公司投入未收回的历史遗留问题和社会稳定等问题，从而加快推行城市建设和项目建设、为政府排忧解难、实现多赢。因此，涉案两份协议的目的是多维度的。但是无论如何，快速拆除构筑物进行开发是签订合同的主要目的。虽然湖南某建设有限公司在协议签订之初未能及时履行拆除义务系所涉工程被法院查封这一客观因素所致，随后湖南某建设有限公司亦及时向法院提出异议促成拆除条件成就、与湖南某房地产开发有限公司沟通拆除实施事宜，但是，湖南某建设有限公司在履行障碍消失后的15天内仍未及时履行拆除义务，此时湖南某房地产开发有限公司有权自行拆除构筑物。湖南某建设有限公司亦未举证证明湖南某房地产开发有限公司的拆除行为给其造成了实质损害。故湖南某建设有限公司主张湖南某房地产开发有限公司自行拆除构筑物构成违约，依据不足，对于湖南某建设有限公司请求湖南某房地产开发有限公司支付违约金1806万元的诉讼请求，本院不予支持。

关于补偿款支付问题。因构筑物已经被湖南某房地产开发有限公司自行拆除，合同继续履行丧失事实基础，且湖南某房地产开发有限公司向湖南某建设有限公司发出了解除合同通知。故本院确认《补偿协议》及《补充协议》于2019年2月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，综合考虑两份协议的性质、拆除费用、湖南某建设有限公司为拆除构筑物付出的劳动与精力以及被拆除构筑物的价值与性质，本院认为诉讼前湖南某房地产开发有限公司已经支付的700万元可保持现状，对于湖南某建设有限公司要求湖南某房地产开发有限公司支付补偿款5320万元的诉讼请求，在1200万元的范围内予以支持。

关于律师费问题。湖南某建设有限公司主张律师费213.78万元，但未提供证据证明其已经实际支出该笔律师费，故对湖南某建设有限公司主张律师费的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，湖南某建设有限公司的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：

一、被告湖南某房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告湖南某建设有限公司支付1200万元补偿款；

二、驳回原告湖南某建设有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案本诉受理费408789元，财产保全费10000元，共计418789元，由原告湖南某建设有限公司承担268789元，被告湖南某房地产开发有限公司负担150000元。

如果不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。

本案的案件焦点：一、是否违约以及违约责任的承担问题。房地产公司主张与建设公司签订两份协议是为了尽快开发项目，在建设公司安照合同约定拆除构筑物后向其支付款项，但建设公司并未履行在15日内拆除构筑物的义务，故应承担违约责任。建设公司主张与房地产公司签订的两份协议是房地产公司对建设公司与之前公司债权债务关系的加入，房地产公司是债务加入，应承担还款义务，且房地产公司自行拆除构筑物属于违约。笔者认为，双方签订合同的目的是尽快进行项目开发等多方面原因，故建设公司主张的债务加入的说法并不合理，在建设公司未履行拆除义务后房地产公司自行拆除不构成违约，房地产公司也不必履行合同约定的款项。二、补偿款的问题。《补偿协议》因为房地产公司的自行拆除行为，导致该合同无法继续履行，故《补偿协议》与《补充协议》被法院认定为解除。但由于涉案土地上的建筑物是建设公司耗费大量的财力等建造，房地产公司予以适当的补偿是符合情理的。

从本案来看，对方当事人主张继续履行合同并要求我方当事人按照合同支付其补偿款5320万元并支付违约金1806万元。作为被告房地产公司的委托代理人，分析了合同性质，主张《补偿协议》的性质是附条件赠与，在建设公司未履行合同义务的前提下可以解除合同，为当事人争取最大利益。法院最终支持了我方，不认可建设公司主张的房地产公司违约，并判决了《补偿协议》解除。对于建设公司主张的5320万元，由于《补偿协议》的解除，以及涉案土地建筑物的拆除，无法确定其价值，法院最终并未全部支持建设公司而是酌情支持1200万元，对于建设公司主张的5320万元补偿款，房地产公司所支付的金额远远小于这一金额。