律师代理某房地产公司参与罗某某诉其商品房销售合同纠纷一审案

2018年6月20日，罗某某与湖南某房地产开发有限公司（以下简称“某房地产公司”）就购买全装修商品房签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定罗某某购买某公司开发的某项目3栋1201号房。该商品房用途为住宅，建筑面积141.50平方米，单价14519元/平方米，总房价2054438元，其中房屋装修价2750元/平方米，合同约定了装饰、设备标准。在某房地产公司交付房屋时，买受人认为房屋未达到验收条件，要求整改，并拒绝收房，后诉请某房地产公司退还装修差价、支付逾期交房违约金、支付房屋无法正常使用的租金损失及物业管理费、支付虚假宣传赔偿、支付房屋整改损失以及上述费用的利息等。

一、某房地产公司所交付的涉案房屋装修装饰符合合同约定及法律规定，罗某某主张装修差价的诉求无事实及法律依据。

二、某房地产公司按照合同约定日期交付房屋，罗某某无权要求某房地产公司支付逾期交房违约金。

三、涉案房屋不存在无法正常居住使用的情况，罗某某无权要求支付租金损失及物业管理费损失。

四、某房地产公司对学区条件和小区配套设施没有违约行为，罗某某无权要求某房地产公司承担赔偿责任。

五、某房地产公司已经按照合同约定进行整改，并同意继续按照约定承担保修义务，罗某某不存在整改损失，无权要求赔偿。

六、某房地产公司无付款义务，不存在支付利息。

本院认为，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，系其真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。本案中，针对当事人存在的争议事项及诉讼请求，本院分析认定如下：
    关于部分鉴定申请是否准许的问题。罗某某等业主就房屋的装修材料品质等级、室内装修总造价和每平方米装修造价、房屋无法正常居住使用期间损失数额、房屋楼栋入户大堂狭窄不便的房屋贬值损失、小区配套设施不到位的房屋价值损失、房屋整改的经济损失等事项向本院申请鉴定。本院认为，其一，根据双方合同约定，该房屋按建筑面积计算房屋总价，房屋总价中包含了精装修部分总价。该约定表明，双方买卖标的物系精装修房屋，而非双方买卖毛坯房之外开发商另行提供装修服务。合同约定的精装修部分总价是双方基于合同附件二《具体装饰、设备标准的约定》约定的装修标准，就精装修部分总价达成的一致意思表示，而非基于合同附件二约定的装修标准所计算造价的总和。其二，涉案小区共计分为三种户型，且每种户型均有对应的详细表格版本的装修标准，涉案房屋系B户型，本案所约定的装修标准可以参照适用详细表格版本的装修标准。详细表格版本对装修所用主要材料工作内容、部位、用材类别、品牌、规格、材质、型号、颜色、系列号等进行了明确约定，某房地产公司依据双方在合同附件二《具体装饰、设备标准的约定》约定的标准对涉案房屋进行了装修。故，对罗某某等业主就房屋的装修材料品质等级、室内装修总造价和每平方米装修造价的鉴定申请本院不予准许；对于罗某某等业主所主张的房屋无法正常居住使用期间损失数额、房屋楼栋入户大堂狭窄不便的房屋贬值损失、小区配套设施不到位的房屋价值损失、房屋整改的经济损失等事项的鉴定申请，均系以某房地产公司提供的房屋不符合合同约定为前提，但罗某某未就此提交相应证据予以证实，故，本院不予准许。
    关于罗某某诉请第一项。某房地产公司依据双方在合同附件二《具体装饰、设备标准的约定》的标准对涉案房屋进行了装修，且对罗某某提出的入户门、坐便器、卧室门、木地板等与合同约定不符的情形，均有合理解释和说明。本院结合双方提供的证据材料及查明的案件事实认为，某房地产公司依据合同附件二《具体装饰、设备标准的约定》的标准向罗某某提供装修，符合合同约定，无需向罗某某支付装修差价，故对罗某某要求某房地产公司支付装修差价260000元的诉讼请求，本院不予支持。
    关于罗某某诉请第二项。买卖合同约定的交房条件为已经竣工验收备案并符合合同附件二所约定的装饰、设备标准。本系列案他案中的鉴定意见认为，现场所使用材料与厂家提供材料一致，符合合同约定标准及法律规定的质量要求。某房地产公司提供了符合合同约定交付条件的商品房并在合同约定的交房日期之前向罗某某邮寄了交房通知书，即便某房地产公司交付的房屋存有质量瑕疵问题，但并未使罗某某的房屋居住功能受限，且某房地产公司同意承担修理责任，故，对罗某某要求某房地产公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
    关于罗某某诉请第三项。在某房地产公司提供的涉案房屋已达到交付条件且通知收房的前提下，罗某某拒绝收房，相应不利后果应由其自行承担。故对其要求某房地产公司支付房屋无法正常居住使用的租金损失及物业管理费的诉讼请求，本院不予支持。
    关于罗某某诉请第四项。罗某某诉称小区配套设施不符合约定，但其并未提交双方对配套设施进行约定的相应证据，亦未提交证据证实某房地产公司擅自更改小区配套设施设计方案，故无法认定相关配套设施不符合合同约定。罗某某所述学区学位房问题，根据文件《关于确定“某项目”楼盘学区划分的通知》，房屋所在地学区划分为某小学某某校区，符合某房地产公司销售人员之前所作出的承诺。罗某某该诉求，本院不予支持。
    关于罗某某诉请第五项。罗某某陈述“整改是因为房屋存在诸多质量和装修问题，低端的装修标准违背了业主的购房初衷，影响了正常生活，即使收房，也需要对装修进行重点的更换整改。”主张因整改造成的40000元经济损失。本系列案他案中的鉴定意见认为，现场所使用材料与厂家提供材料一致，符合合同约定标准及法律规定的质量要求。且某房地产公司陈述，对房屋存在质量问题的，同意进行整改、修理。故，罗某某的诉请缺乏事实依据，本院不予支持。
    关于罗某某诉请第六项。罗某某所主张的前述诉讼请求，未得到本院支持，故其要求某房地产公司承担上述款项逾期支付的利息，没有事实及法律依据，本院不予支持。

(2021)湘01民终6367号：                
    本院认为，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》系其真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。
    依据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第五条“计价方式及价款”约定，涉案房屋系按建筑面积计算房屋总价，房屋总价中包含了精装修部分总价。该约定表明，双方买卖标的物系精装修房屋，而非双方买卖毛坯房之外开发商另行提供装修服务。现上诉人等业主就房屋的装修材料品质等级、室内装修总造价和每平方米装修造价的鉴定申请，与双方合同约定不符，一审法院不予准许，并无不当。
    某检测公司作为法院选定的专业机构，选取程序合法有效，且某检测公司具备本案鉴定事项的资质，鉴定人员王某某、周某某亦具备鉴定资质，且鉴定机构对于双方提出的鉴定资格、鉴定程序等方面的异议均作出了合理解释，故某检测公司所作鉴定结论应予采信。
    依据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第八条规定，房屋交付条件是已经竣工验收备案。因涉案房屋已竣工验收备案，达到交房条件，某房地产公司在合同约定的交房日期之前向上诉人邮寄了交房通知书。虽某房地产公司交付的房屋经鉴定存在房屋墙体、地面瓷砖和墙体瓷砖有空鼓等现象的瑕疵，但某房地产公司同意进行修理、整改，且对部分业主房屋进行了修理整改。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，某房地产公司已履行交房义务，不应承担逾期交房的违约责任。
    关于涉案房屋存在的其他问题，上诉人要求某房地产公司支付配套设施的赔偿款和房屋整改的经济损失。本院认为，上诉人提出小区配套设施不符合约定，但其并未提交双方对配套设施进行约定的相应证据，亦未提交证据证实某房地产公司擅自更改小区配套设施设计方案，故无法认定相关配套设施不符合合同约定。根据某尚检测公司鉴定意见，现场所使用材料与厂家提供材料一致，符合合同约定标准及法律规定的质量要求，且双方合同约定，如房屋设备标准达不到本合同约定的标准，首先由出卖人采取修复、整改等方式达到合同约定标准。故本案经鉴定存在房屋墙体、地面瓷砖和墙体瓷砖有空鼓等现象的瑕疵，应先由某房地产公司依据合同约定进行修复、整改。故上诉人要求某房地产公司支付房屋整改造成的经济损失40000元的上诉请求，与双方合同约定不符，一审法院不予支持，并无不当。

一、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《民法典》第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”本案中，合同双方对装修材质的标准、装修价款作出了约定，但合同中关于装修价款并非开发商另行提供装修服务，而是在房屋单价之中涵盖了装修单价，并且结合装修单价折算出的装修总价，开发商按照合同约定提供了符合约定的装修材料、设备。因房地产开发企业已经按照合同约定完成了合同项下的义务，不存在违约行为，同时装修部门折算出的总价是产品价格，而非工程造价，买受人不能径行主张鉴定。

二、样板间是否为样品买卖。根据《民法典》的规定，样品买卖需要当事人明确约定所涉买卖为样品买卖，并且该项意思表示符合样品买卖的内在要求，方称其为样品买卖。虽然《商品房销售管理办法》第三十一条有关于样板间是否应作为交付标准的规定，但此种规定仅为行政规章对房地产开发企业对外宣传行为中额外施加的一种负担，若房地产开发企业未对样板间是否属于交付标准作出说明，即默认为样板间将作为交付标准，但此种规定下即使样板间作为交付标准，也不意味着将构成样品买卖。

三、政府文件对合同效力的影响。根据《民法典》第一百五十三条的规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”因此从法律、行政法规的角度看待合同效力，首先需要明确相关法律规定的位阶，只有法律、行政法规才有可能直接导致合同归于无效，政府规章、政策等不会影响合同的效力。其次，即使是法律、行政法规，也不是所有的规定都将导致合同无效，而是需要区分该规定是否属于效力性强制规定。

四、公摊面积装修费用应否返还。目前关于是否能就公摊部分收取精装修费用并没有直接的法律规定，对公摊部分的装修价款事宜，应以双方约定为准，若对此作出约定的，任何一方应受先前意思表示的约束。另外，从长沙市住建局的规范性文件、政策解读以及部门网站政民互动的系列答复来看，长沙地区目前新建商品住宅全装修价格，仅为套内部分的装修价格，具体计算是先按公示清单涵盖的套内装修内容计算装修总价，再除以建筑面积（预售许可面积）计算全装修单价。在进行房屋销售时，全装修费用按建筑面积（含公摊面积）折合计算销售单价，并未收取或包括公摊部分全装修费用。而公共部分装修、普通入户门、室内排水、强（弱）电的配管、配线，计入的是毛坯价格，而非全装修价格。

五、关于商品房质量是否影响交付。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”在实践中，房地产开发企业多在合同中约定了相应的交付条件，在达到交付条件后，房地产开发企业会以发布交房公告的形式交付商品房，买受人逾期受领的，将自行承担房屋毁损灭失的风险，同时房地产开发企业会约定买受人不得以一般性瑕疵拒绝接收房屋。在房地产开发过程中，企业开发的商品房或多或少会存在瑕疵，但一般认为，只有主体结构质量不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人才有权拒绝收房，否则出卖人在通知交房后，不再承担逾期交房的违约责任。而对于一般性的瑕疵，出卖人应在交付商品房后承担瑕疵担保责任，积极履行保修义务，修缮商品房中存在的瑕疵。