律师代理某连锁公司参与某石化公司诉其房屋租赁合同纠纷一审、二审案

2006年开始某某连锁公司租用某某石化公司的让胡路西静路南侧房屋。2016年8月31日某某石化公司与某某连锁公司续签房屋租赁合同，约定某某连锁公司租用让胡路西静路南侧房屋，租期三年，自2016年9月1日至2019年8月31日。合同还约定了供热管线由某某连锁公司负责维修等其他事项。某某连锁公司对外转租部分房屋虽然是某某石化公司同意，但根据合同相对性，某某连锁公司应根据合同约定对房屋设施维护承担合同义务。转租并不影响某某连锁公司承担责任。2013年热力公司对涉案房屋供暖系统进行改造从新接入。因某某连锁公司仅同意对租用的涉案房屋200余平方木所使用的供暖线路进行了改造，其余2000平方米没有接通暖气，也没有通知某某石化公司。2019年9月房屋租期到期后，某某石化公司派人接收房屋时发现2000平方米没有接通暖气，管线等设施已损坏，没有维修，现已无法使用。配合供热单位对供热系统改造从新接入是承租人的应尽义务。某某连锁公司既不配合供热单位，也没有通知某某石化公司。导致供热管线没有连接，而且失修多年，现在已不能使用。供热管线由某某连锁公司维修，保证正常使用是某某连锁公司应承担的合同义务。

合同约定租期至2019年8月31日。那么在2019年9月1日0时前就应将房屋腾出，如果延续至2019年9月1日或者以后，某某连锁公司就应另行给付租金或者赔偿某某石化公司因此产生的损失。某某连锁公司违约占用房屋至2019年9月26日才将房屋腾出，交付某某石化公司。某某石化公司与案外人的约定没有侵犯某某连锁公司利益。房屋没有按时交付案外人的某某连锁公司过错造成的，某某连锁公司理应承担对其不利的法律后果。

窗户护栏15个缺失事实存在，一审不予认定没有事实依据。

一、租赁合同目的已无法实现，被告无法继续履行合同，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已于2019年10月31日解除，被告仅需支付2018年11月1日至2019年10月31日期间的欠付租金

被告无须继续履行合同也无法继续履行合同。因市场经济原因，被告无力继续经营某某行业，故被迫停业。被告在关门歇业之前的半个月已经通知原告将终止履行双方之间的房屋租赁合同，并且已经搬离租赁房屋并通知原告收回房屋，原告已经知晓并同意，双方之间只是关于何时支付拖欠的房屋租金及终止合同后如何给付违约金、给付多少违约金等事宜未能达成一致，且因受疫情影响，原告以本人不在本地为由一直未能接收房屋及钥匙。被告认为，双方之间关于终止履行合同已经达成了合意，双方之间已经协商解除了该租赁合同，合同的解除日期为2019年10月31日，被告实际欠付租金金额应为2018年11月1日至2019年10月31日期间的租金。  

二、原告主张“违约金按到期未付金额每日千分之五（5‰）支付”，被告认为原告主张逾期支付租金的违约金数额过高

依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失” 。依据该规定，原告主张的违约金数额已经接近欠付租金的3倍，远远超过造成损失的百分之三十，原告主张的违约金金额明显过分高于造成的损失。

本案原告未能提供证据证明其实际损失，在其实际损失无法确定的情况下，应当以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。

三、原告主张的78万元经济损失无事实和法律依据，不应得到支持，并且原告自身存在过错

被告认为原告不能提供证据证明因被告的行为给其造成了78万元的直接经济损失，且其主张没有相关法律依据，因此不应得到支持。

退一步讲，即使是因为被告的违约行为导致房屋租赁合同解除需要赔偿损失，但因为原告具体损失数额不能确定，被告认为即使原告有权要求被告赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失，但原告主张的赔偿金额也过高。而且，原告作为守约方自身负有减少损失扩大的义务，但原告一直拖延接收房屋及钥匙，导致损失不断扩大，其自身明显存在过错。因此被告认为法院应根据合同的剩余租期、现行市场房屋租赁行情、租赁房屋价格及原告的自身过错程度等因素综合考虑予以酌定损失数额。

四、违约金、损害赔偿均以补偿性为其基本功能，原告不能同时主张违约金和损害赔偿

在司法实践中，违约金与损害赔偿的适用情况为：其一、原则上不并存；其二、就高不就低；其三、优先适用违约金责任条款。具体而言，如约定的违约金小于实际经济损失，一般以实际经济损失为限支持守约方的诉请，不另行支持违约金。如约定的违约金大于或等于实际经济损失，守约方不能要求违约方在支付违约金的同时赔偿损失。违约金过分高于造成的损失的，当事人甚至可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

因此，原告不可以同时主张违约金与损害赔偿。违约金可以以实际的损失为参照，通过法律进行调整，目的在于补偿实际损失，不能与损害赔偿金一并提出主张。

五、被告并未对涉案房屋进行破坏，原告无权要求被告对涉案房屋进行修复或作价补偿

被告并未对原告诉状中所述涉案房屋及屋内物品实施损坏行为，也未拆除或破坏涉案房屋中的物品，原告也没有证据证明被告对其房屋实施了损毁或破坏的行为，因此被告不存在侵权行为，不应承担修复或作价补偿的赔偿责任。

综上所述，租赁合同目的已无法实现，被告无法继续履行合同，被告仅需支付2018年11月1日至2019年10月31日期间的欠付租金；原告主张的违约金数额过高，原告主张的78万元经济损失无事实和法律依据，原告无权要求被告对涉案房屋进行修复或作价补偿。

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8200元，由上诉人大庆市某某石化产品经销有限公司负担。

本判决为终审判决。

二、双方的租赁关系自2006年起就已形成，2016年双方又续签租赁合同一份，在庭审中，双方均称知晓2013年大庆石油管理局热力公司对案涉房屋的供暖系统改造一事，但在双方的续租合同中并未体现该事项，仅约定包括取暖设备等由某某连锁公司自行完善，费用由某某连锁公司承担，对此并不能扩大的认定某某连锁公司对房屋整体的供暖系统负有改造义务，故某某石化公司要求某某连锁公司赔偿未进行供暖系统改造管线损失的诉讼请求，本院不予支持。

三、某某石化公司在二审中称，某某连锁公司与次承租人某超市一起交房，而根据某某石化公司出具的交接单，能够证实某某连锁公司于2019年9月1日交房，并不影响某某石化公司与案外人曹某之间房屋买卖合同中2019年9月1日交房的约定，故对于某某石化公司要求某某连锁公司给付出售房屋的损失26万元的主张，本院不予支持。