律师代理某小区业主诉业主委员会业主撤销权纠纷一审案

2020年12月28日，甲小区向某某街道办事处和某某居委会发布了《甲小区业主委员会关于召开业主大会的告知函》，告知其拟于2021年1月1日至1月15日在甲小区就以何种方式选择新的物业企业为议题，以书面征求意见的形式召开业主大会。经指导，被告将会议时间改为2021年1月12日至2021年1月27日，并于2020年12月28日向全体业主发布了《甲小区业主委员会关于召开业主大会的公告》，告知全体业主业主大会的召开形式、议题等相关事宜。后被告于2021年1月12日至2021年1月31日如期以书面征求意见的方式召开了业主大会，某某街道办事处物业管理办公室（以下简称物管办）知道被告正在进行业主大会投票表决后于2021年1月19日作出了《暂停召开业主大会的通知》，并于当日向被告相关工作人员宣读了该通知且于次日张贴在甲小区，告知了被告业主大会投票表决程序违法，责令其暂停召开，待程序完善后在物管办、社区的监督指导下方可进行。后被告在未进行任何整改的情况下继续召开业主大会，并于2021年2月1日向某某物管办、居委会发出《邀请函》，邀请其于2021年2月3日在被告办公室开箱唱票，亲临现场监督，指导工作。2021年2月2日，受甲小区业委会的委托，某某公证处对投票开箱验票、统计过程办理了保全证据公证，并于次日出具了（2021）第1288号《公证书》。某某街道办事处、居委会、物管办未参与本次业主大会发票、投票、开箱验票、唱票、统计等事宜。后被告分别于2021年2月6日、3月6日发出了《甲小区业主委员会业主大会投票结果公告》和《甲小区业主委员会公告》。三原告认为，被告的本次业主大会程序违法，侵害了他们的合法权益。

一、三原告均为本案的适格当事人，有权提起业主撤销权之诉，被告亦为本案适格被告。

1、本案原告为适格原告，理由如下：

首先，有权提起业主撤销权之诉的主体为业主，《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主”，而本案中三原告均为甲小区的房屋所有权人，均为甲小区的业主，符合提起业主撤销权之诉的主体资格，并不因他们是房屋所有权人之一而丧失诉权，法律也并未规定业主撤销权之诉需要房屋共有人共同提起。

其次，被告所称作为原告之一的乙公司与本次业主大会讨论事项存在重大利害关系不实。丙公司（甲小区物业公司）确实为乙公司（甲小区开发商）选聘，但不能据此认定乙公司与本次业主大会讨论事项存在利害关系，乙公司与丙公司均为法人，有自己的独立意思表示。被告在答辩状中所述“小区业主大会拟解聘丙公司”毫无根据，根据被告所提供的《甲小区业主选聘物业投票表》可知，本次业主大会的投票实际有三项，即协议选聘、公开招聘和续聘前物业，在业主大会开箱验票之前，被告是如何得出业主大会拟解聘丙公司的结论的？所以，被告认为乙公司与业主大会讨论事项存在重大利害关系与事实不符，其告知乙公司该事项进而导致乙公司放弃表决权的行为侵犯了乙公司的投票权。

最后，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第十二条规定“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”由此可知，业主提起业主撤销权的条件为以业主大会或者业主委员会做出的决定侵害其合法权益或违反了法律规定的程序，二者满足其一即可，本次业主大会存在严重的程序违法，即使未实际侵害业主的合法权利，业主仍可以违反了法律规定的程序为由提起业主撤销权之诉。三原告未参与投票不代表放弃了诉讼的权利，且法律并未明确规定建设单位就业主大会、业主委员会的决定不享有诉权，故三原告作为甲小区的业主，均可以本次业主大会程序违法为由提起业主撤销权之诉。

2、本案被告为适格被告，理由如下：

业主大会一般不应作为被告，因为业主大会作为全体业主集体决策共有以及共同管理事项的议事会议，其本身不具有实体性，而业委会作为业主大会的常设机构负责处理日常事务，从应诉能力、诉讼便捷处理等方面更切合实际。且本案中原告请求撤销的被告于2021年2月6日发布的《甲小区业主委员会业主大会投票结果公告》（以下称公告1），于2021年3月2日发布的《甲小区业主委员会公告》（以下称公告2）的落款均为甲小区业主委员会并加盖公章，并没有业主大会的落款和公章，故甲小区业主委员会为本案适格被告。

综上，三原告为本案适格原告，被告亦为本案适格被告，不存在主体不适格的情形。

二、被告于2021年1月12日至31日召开的业主大会程序严重违法，其据此于2021年2月6日发布的《甲小区业主委员会业主大会投票结果公告》（以下称公告1）应予撤销，其于2021年3月2日发布的《甲小区业主委员会公告》（以下称公告2）亦应予以撤销。

1、被告召开业主大会的形式违反了甲小区的《甲小区业主大会议事规则》（以下称议事规则）而程序违法。

被告所在小区的《议事规则》第八条对业主大会的召开形式作了明确规定“1、首次业主大会召开：采用书面形式。2、以后召开业主大会，由业主委员会成立后组织确定的业主代表参加的形式召开，即业主代表大会”。被告作为甲小区业主委员会，受该《议事规则》所约束。但其于2021年1月12日至31日召开的业主大会采用了书面形式，按照该《议事规则》的约定其应召开业主代表大会，并且不应采取书面形式，所以被告此次召开的业主大会因违反了《议事规则》第八条的规定而程序违法。

2、被告召开业主大会聘用志愿者的程序违法，志愿者存在欠缴、补缴物业费的情况，与本次业主大会存在利害关系，不符合法定的志愿者选聘条件。

此次业主大会召开时需招聘志愿者，被告明知担任志愿者的条件之一是遵守业主大会议事规则和业主管理规约，模范履行业主义务，按时足额交纳物业管理服务费，但被告并未依法在凯旋名门小区公开招聘，而是在肖某等18名志愿者主动报名后，未进行任何审查就同意聘任。丙公司提供的《前期物业服务协议》第四条第一款约定“前期物业服务费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，预收12个月”，即甲小区的业主需提前一年缴纳物业费。结合被告提交的《业主大会选聘物业公司志愿者参与名单》和丙公司提供的《志愿者缴纳物业费明细表》可知，18名志愿者中就有包括肖某、扈某等11名志愿者存在欠缴、补缴物业费的情况。这样的志愿者本身就与本次业主大会存在利害关系，他们自己都不遵纪守法按时缴纳物业费，又如何保证在工作中能做到公平公正？

实际情况是上述志愿者全程参与整个投票过程和后期验票、唱票、计票过程。结合我方提交的证明书和《公证书》，正是由于这样的志愿者参与投票、计票等工作，导致至少存在14户业主未参与投票而被统计了投票，且统计的都是协议选聘，这明显系造假行为，且至少有21户业主是被误导、强迫而投票，这并不是他们的真实意思表示。故被告聘用不合格志愿者参与投票、计票全过程，程序违法。

3、被告召开的本次业主大会未接受政府相关部门的指导和监督，程序严重违法。

①被告召开本次业主大会拒不接受街道办和社区的指导监督，违反了法律规定而程序违法。

《湖南省物业管理条例》第五条规定“街道办事处或乡镇人民政府依法监督指导业主大会的成立...督促业主大会和业主委员会依法履行职责...居（村）委员会协助街道办事处或乡镇人民政府开展物业管理相关工作...”，《株洲市物业管理条例》第六条规定“街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会应当组织做好本辖区内业主大会成立...指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责”。街道办、社区居委会依法有权对业主大会、业主委员会履行职责进行指导和监督，但被告召开业主大会并未接受政府部门的监督。某某街道办事处物业管理办公室（下称物管办）于2021年1月19日向被告作出了《暂停召开业主大会的通知》责令被告暂停召开本次业主大会，待程序完善后在办事处物管办、社区的监督指导下方可进行，且街道办于2021年1月20日向甲小区业主作出的《关于暂停召开业主大会的说明》（已抄送被告）明确了被告召开的业主大会存在的主要问题并提出了下一步的工作建议。但被告就是在此种情形下仍一意孤行，在各项条件不具备、不完善的情况下，在没有政府相关部门监督指导的情况下继续召开本次业主大会。故被告召开业主大会违反了法律规定，即不接受物管办的指导和监督而程序违法。被告这样做的目的何在我们不得而知。

②被告召开本次业主大会唱票时因违反《甲小区业主委员会关于召开业主大会的公告》的附件2《表决表投票记票规则》的约定，在唱票时没有监票人在场监票而导致程序严重违法。

被告于2020年12月28日发布的《甲小区业主委员会关于召开业主大会的公告》（下称召开业主大会公告）附件2《表决表投票记票规则》第5条第1款规定：“唱票过程分为唱票人、记票人、统票人和监票人，唱票结果必须由以上人员集体签字，并交业主大会和业主委员会盖章后方为有效。”及第3款规定“监票人由街道、社区委派专员参与，唱票当场公开人员信息”。而本次业主大会的唱票环节因街道及社区均未参与，导致唱票环节没有监票人进行监督，唱票结果也没有监票人签字，唱票结果应属无效；被告依据该唱票结果发布的公告1、2因程序违法也应属无效。

③被告于2021年2月6日发布的公告1未将参与表决的业主所占专有面积比例予以公示，违反了民法典的相关规定。

根据《中华人民共和国民法典》第278条的规定，被告召开业主大会应当经参与表决专有部分面积过半的业主且参与表决人数过半的业主同意，但被告在公告1中并未将参与表决的业主所占专有部分面积比例予以公示，违反了民法典的上述规定，程序违法。且，被告的此种做法剥夺了全体业主的监督权，使得全体业主无法就该事项提出异议，则公示期间无实际意义。被告于2021年3月2日作出的公告2正是在公告1的基础上作出的，公告1的程序违法直接影响公告2的效力。

综上，因被告在整个业主大会的召开过程中存在严重的程序违法，其于2021年2月6日、3月2日作出的公告1、2均应被予以撤销。

三、某某公证处于2021年2月3日出具的（2021）第1288号《公证书》不能证明本次业主大会的投票过程公正合法，仅能证明唱票过程有公证处参与。

首先，被告向某某公证处申请公证的时间为2021年2月2日，此时整个投票过程已经结束，即公证处从未参与本次业主大会的投票过程，其于2021年2月3日作出的《公证书》并未就投票过程的公正性作出公证。

其次，虽然公证处对唱票过程进行了公证，但其公证行为不能代替街道办、社区履行法定监督职责。

最后，即使公证处参与了唱票过程也不能改变该过程中因没有监票人参与而违反全体业主为本次业主大会召开制定的《表决表投票计票规则》的约定，故该次投票结果应属无效。

综上，本案原被告主体均适格，因被告召开的业主大会存在严重的程序违法，其于2021年2月6日发布的公告1、于2021年3月2日发布的公告2应当被依法予以撤销，请法院支持原告的全部诉讼请求，依法维护原告的合法权益。

二、撤销被告甲小区业主委员会于2021年3月2日发布的《甲小区业主会员会公告》。

本案中三原告均已取得甲小区相应房屋的产权证，均系甲小区业主。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，三原告作为甲小区的业主，在认为业委会选聘物业服务管理公司存在违反程序及侵害其权益的情况下，其有权作为原告提起业主撤销权纠纷，因此是本案适格原告。业主委员会是小区业主大会的执行机构，其本身无权决定选聘和解聘物业服务企业，系由业主共同决定，故作出决定的系业主大会，但业主大会仅仅是作为全体业主集体决策以共同管理事项的议事会议，不具有实体性。业主委员会作为业主大会的常设机构，履行日常管理职责，应作为被告应诉。故法院认定甲小区业委会被告主体资格适格。

二、甲小区业主大会作出的决议是否合法有效？

关于选聘的程序是否符合规定。根据《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》第六条第一款“业主大会、业主委员会、业主监督委员会、物业服务企业等在社区（村）党组织的领导下依法依规开展物业管理活动”及第七条第一项“街道办事处（乡人民政府）负责下列工作：（一）组织、指导和监督业主大会和业主委员会的成立、选举、换届和日常工作”，结合法院已查明事实，本次业主大会对业主发放选票、投票、唱票等过程，未有街道及居委会的指导、监督，且被告于2021年1月19日接到某某街道办物管办要求暂停召开业主大会的通知后，未就某某街道办物管办提出的要求完善程序并继续召开业主大会，未按办事处的指导意见处理，并对其提出的监督意见未进行整改。同时，被告于2020年12月28日发布的公告并未公布所有参加的工作人员的选聘、公开征集、公示名单，且部分工作人员存在未及时足额交纳物业管理费用的情况，与该次业主大会表决事项存在利益冲突，影响其工作的公正性。对于是否终止某某业委会委员资格，本次业主大会召开公告中并未进行公告，但是在投票中将是否终止某某业委会委员资格列为投票内容，与《业主大会议事规则》约定不符。

采用书面形式召开会议程序是否合法问题。根据原告提交的甲小区《业主大会议事规则》第八条第二款规定：以后召开业主大会，由业主委员会成立后组织确定的业主代表参加的形式召开，即业主代表大会制度。虽然被告辩称其并未指定有效业主大会议事规则，但法院认为原告提交的《业主大会议事规则》系经某某街道办物管办备案，法院对被告的该辩护意见不予采纳。因此，根据原告提交的《业主大会议事规则》,本次业主大会召开形式为书面形式，不符《业主大会议事规则》的约定。