律师代理李某参与温某丽诉其房屋租赁合同纠纷二审案

原告温某丽于2014年6月24日与被告李某签订《房屋租赁合同》。约定温某丽所有的商服房出租给被告李某使用，租期为五年，自2014年10月1日至2019年9月30日。第一年租金为65万元；第二年租金为68.9万元；第三年租金为68.9万元；第四年租金为74.4万元；第五年租金为80万元。李某应在开始装修前向温某丽支付8万元租金保证金及第一年租金。如双方协商一致，可以解除合同，互相不承担违约责任。

合同履行后，第二个租期前双方协商租金变更为每年30万元。被告李某在第一个租期内除交付8万元租赁押金外，通过转账给原告转款75万元；第二个租期给付租金40万元；第三个租期给付租金30万元。第四个租期，原告要求支付年租金45万元，双方没有达成一致导致原告诉讼要求解除合同并要求被告给付租金337500元及违约金112500元。诉讼中，被告李某提起反诉，反诉要求解除合同，被反诉人温某丽退还保证金55000元并支付违约金75000元。庭审中，原告温某丽对第一年租金中李某多转的10万元称是李某为满足经营需要而支付的电增容费，否认是多交纳的租金。对于第二年和第三年的租金温某丽主张以李某实际支付数额为准，但原告的证人能够证实双方第二年履行期前以口头方式变更了合同内容，约定从第二年开始每年租金为30万元。

首先，依据《合同法》第三十二条规定，双方签订的《租赁合同》合法有效。首年租金约定65万元，被告支付了75万元，多支付的部分应作为租金进行折抵或作为不当得利由原告返还。

其次，原告提出多支付的10万元是电容增加费用没有提供证据证实，事实上也不存在由被告承揽电容费用的约定。

最后，双方以口头形式变更了第二年之后的年租金数额，变更为年租金30万元，该事实由原告的证人出庭作证证实，所以被告每年多支付的租金数额应顺延至次年作为次年的租金或在解除合同时予以返还。综上，被告不存在违约行为，原告诉请无事实及法律依据。原告应在解除双方合同时，退还多收取的租金。

由于双方均认可对第二年租期的租金数额进行了变更，原告主张变更为每40万元，被告主张每年30万元。但鉴于温某丽举示的证人何某来书面证言证明第二年的租金数额为年30万元，应视为原告的自认，故认定第二年租金为30万元。

二、关于第一年多交纳的10万元租金是否为电增容费问题                           根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”由于原告对自己的主张不能提供有效的证据支持，故对于原告主张多交的10万元为电增容费，不能成立。