律师代理易某某诉肖某确认合同无效纠纷一审案

2013年9月25日，原告易某某与被告肖某签订《委托购买周家坡安置宅基地协议》，约定原告向被告购买一宗位于萍乡市周家坡安置小区的宅基地，约定宅基地面积120平方米、售价410000元等事项，当日，原告依约向被告支付定金人民币100000元。协议签订后，被告长期未能交付宅基地，原告多次催促被告办理宅基地转移手续未果，原告遂要求被告返还定金100000元，但被告一直以各种理由拖欠50000元不予退还。原告诉至法院，主张确认原告和被告签订的购买宅基地协议违反土地管理法强制性规定，属于无效合同，依法无效合同自始无效，被告未退还的50000定金应返还原告。

律师认为，本案系宅基地买卖合同纠纷引起民事诉讼，而宅基地买卖合同因主体不符合而违反法律强制性规定而无效，当事人因无效合同履行而支付的款项应予以返还。

一、关于2013年9月25日原被告双方签订的《委托购买周家坡安置宅基地协议》应认定为无效合同。

（一）法律依据：《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国宪法》第十条：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

（二）依据法律规定可知：1、宅基地属于集体土地，而对本集体以外的人转让农村宅基地的行为是无效的；2、本案当事人因不属于本案宅基地所属集体。

综上所述，原被告之间《委托购买周家坡安置宅基地协议》因违法而无效。

二、原告支付的定金因合同无效应予以返还。

本案中被告所得的定金，因合同无效而失去合法依据，同时被告不予返还，造成了原告的经济损失。定金就转变成不当得利之债。不当得利，是指没有合法的依据的情况下，一方取得不当利益，而使他方受有损失的事实。对于不当得利的性质一直存在争议，但无论其属于事件还是行为，作为债的发生原因之一，发生不当得利引起债的关系形成后，必然产生相对应的法律后果。不当得利之债的法律后果体现在以下几个方面：1、发生不当得利之债后，不当得利人为债务人，负有返还基于不当得利获取的利益的义务，遭受损失的人为债权人，享有不当得利返还以及损害赔偿的请求权;2、不当得利之债的客体是返还所受利益的给付，在给付方式上，因利益形态不同而存在差别;3、不当得利的内容，是受益人返还不当利益的义务和受损人请求返还不当得利的权利;4、不当得利之债中，债权人有权请求不当得利人返还所得的不当利益。

一、被告肖某在2018年7月24日前向原告易某某退还定金50000元，并向原告易某某支付原告购买财产保全险的500元，共计50500元，该款支付至原告易某某工商银行账户上;

二、原告易某某自愿放弃其他诉讼请求。

就第一个争议焦点问题，《委托协议》是关于农村宅基地买卖而达成，根据相关法律宅基地的买卖必须符合相关条件，本案原被告不符合相关主体条件而使本案合同因违反法律强制性规定而根本无效。

就第二个争议焦点问题，定金是基于合同履行而支付的，但合同因违法而无效，即合同自始无效。被告所取得的定金因合同无效应予以返还，拒不返还定金的行为构成不当得利，不当得利应予以返还原告。

综上所述，法院支持原告取得定金的返还请求权。

其次，合同无效的认定存在几种形式以及无效合同所产生的法律后果，让我们看到签订合同并不能给我带来必然的保障，如何在合同无效的不利情形中能够安全的退出才是重要的保障。同时也让我们看到一个合同、一个完善的合同、一个完善而完美的合同对我们保障的重要性。

再次，不当得利的产生有多种形式，对于不当得利的法律后果我们应当有一个明确的认知，不能因小利而失德违法，并承担更大的损失。

能够取得圆满的成果，当事人是满意的，但是我们应当从中吸取经验：我们如何在合同签订过程中，避免出现如此危险，如何全面考虑合同内容的合法性，考虑合同的全面性，尤其退出条款的设定，针对履行不能情况得以顺利应对。