律师代理易某参与李某诉其房屋买卖合同纠纷一审案

2018年1月8日，易某与第三人某房产中介签订《限时委托协议》及《补充协议》，易某将坐落于长沙某区金某路199号XX城XX苑11栋1404室房屋及D049车位限时委托给某房产中介买卖。《补充协议》约定“因车位过户转让的问题影响房屋买卖，双方互不违约”。

2018年3月16日，易某与李某、第三人某房产中介签订编号为XHJS00072XX的《房屋买卖合同》，合同约定，易某将坐落于长沙某区金某路199号XX城XX苑11栋1404室房屋及D049车位，以158万元的价格打包出售给李某。

《房屋买卖合同》签订后，李某了解到D049车位易某只出了2万元费用（原价6万元）并经常与物业产生车位使用纠纷且物业很可能又把车位出售给其他人，故李某对D049车位产权等问题提起质疑，双方对《房屋买卖合同》的履行产生了较大争议，李某提出不再购买车位，要在房屋总售价中减去车位款。易某认为车位没问题并在签合同前已经告诉李某车位状况，不同意扣减车位款。双方及第三人某房产中介经多次协商未果。

2018年5月14日，李某（原告）向开福区人民法院提起诉讼，诉求：1、请求法院判令易某（被告）继续履行房屋买卖合同，配合办理房屋产权过户登记手续；2、请求法院判令扣减车位款10万元；3、请求法院判令易某支付违约金100000元并承担律师费31600元；4、请求法院判令易某承担本案全部诉讼费用。

2018年6月26日，易某向开福区法院提起反诉，请求判令：1、解除易某与李某、第三人某房产中介于2018年3月16日签订的《房屋买卖合同》；2、请求判令易某没收李某支付的履约定金100000元；3、请求判令李某向易某支付违约金100000元；4、判令李某承担本案全部诉讼费用。

2018年6月29日，开福区人民法院下达《民事裁定书》，认为“本院经审查认为，本案案情复杂，不宜适用简易程序”，将本案由简易程序改为普通程序审理。

易某（被告）委托湖南弘一律师事务所律师代理其应诉。经多次开庭审理，长沙市开福区人民法院一审判决解除《房屋买卖合同》，退还购房定金100000元。

一审判决后，李某和易某服判息诉，一审判决生效。李某和易某已经履行完毕，案结事了。

一、关于合同中D049车位产权归属。易某自始至终都是长沙某区金某路199号XX世纪城XX苑11栋1404室房屋及D049车位所有者、使用权人和实际占有使用人。李某诉求李某扣减车位款10万元没有事实和法律依据。

（一）易某于2012年5月26日就已向开发商湖南XX房地产开发有限公司（现已注销）购买D049号车位，开具了车位款的销售不动产统一发票，并和长沙XX物业管理有限责任公司签订D049车位的《车位使用权协议书》，办理了D049车位的《停车证》。

（二）D049号车位从2012年5月至今一直是易某在实际占用使用。

（三）D049号车位从2012年5月份至2023年12月份的车位管理费都是易某一直在缴纳。

（四）从李某提交的复印件证据（合法、真实性存疑）显示开发商湖南XX房地产开发有限公司于2013年5月17日将D049号车位再次出售给深圳市XX投资有限公司，但物业公司于2013年12月31日才与深圳市XX投资有限公司签订《车位使用协议书》，发票和车位使用协议上均未写深圳市XX投资有限公司所拥有房屋的编号，很显然深圳市XX投资有限公司不是小区业主，根据《车位使用协议书》第二条“车位不得脱离房屋单独处置”，深圳市XX投资有限公司不具有购买车位的资格条件，深圳市XX投资有限公司购买D049车位的合法性和真实性极低，这中间可能存在恶意串通损害易某利益的事情。

另即使出现过上述情况，开发商和物业将D049车位“一车位二卖”那也是开发商和物业存在销售欺诈和违约行为，深圳市XX投资有限公司应找开发商及物业去处理相关违约和侵权事宜，与易某无关，易某本身也是开发商和物业违约和侵权行为的受害者。

（五）易某因急于筹措小孩出国留学费用，才以低于市场价10万元左右将房屋出售给李某，且即使易某违背规定只出售房屋，将车位留下单独处置，对于易某来说单独剩下的车位也是毫无价值了（无法继续单独处置车位，同时房屋卖了后无法居住在该小区即也无法使用车位），即易某产生双重损失，有违公平原则。 

综上，自始至终易某都是D049车位的所有者、使用权人和实际占有使用人。李某诉求易某扣减车位款10万元没有事实和法律依据。

二、易某是否存在违约行为？易某不存在任何违约行为。李某要求易某支付违约金100000元并承担律师费31600元的诉求无事实和法律依据。

（一）李某与易某2018年3月16日签订的《房屋买卖合同》并未约定具体明确的房屋交易手续办理时间，《房屋买卖合同》第二条“…选定的手续甲乙双方最迟应于╱之前办理 ”。李某也从未与易某口头约定任何办理产权过户手续日期，不管是前期磋商洽谈还是房屋买卖合同签订后，都是和李某及房屋中介要求先办理车位过户更名，再办理房屋过户登记手续，且易某自签订合同以来一直中介及买家要求协商履行合同。

（二）《房屋买卖合同》签订之前，李某和房产中介都对房屋、车位的状况十分清楚。

在2016年3月9日房屋买卖磋商洽谈时，房产中介工作人员就已经向李某出示过《关于XX苑11栋1404的补充协议》，补充协议约定“因车位过户转让的问题影响房屋买卖，双方互不违约”，李某还对该补充协议进行手机拍照留存。

在2016年3月16日12点50分签订《房屋买卖合同》前，李某还向易某短信提示（时间为2016年3月16日12点16分）“下午去楼长那里去问下车位的事再说，不急”。

2016年3月16日12点50分签订的《房屋买卖合同》第一条房屋概况4.“乙方对该房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉，且实地查看，无任何异议”5.该房屋总售价包括……D049车位”。

（三）根据《房屋买卖合同》第七条违约责任的规定：“守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿定金数目相同的违约金”，如果李某单方认为易某违约，则应该是向法院诉求解除《房屋买卖合同》，要求李某向其赔偿定金数目相同的违约金。而不是要求继续履行合同房屋过户手续，且要求赔偿定金数目相同的违约金。

（四）李某在《房屋买卖合同》签订后提出不再购买车位，致使买卖双方就车位问题的争议至今未能达成一致，李某的该行为导致房屋买卖合同未能继续履行推进。

综上，易某不存在任何违约行为，李某要求易某支付违约金和律师费的诉求没有事实和法律依据。

三、李某是否存在违约行为。李某单方要求不再购买车位，实质上是单方变更《房屋买卖合同》，其已经构成单方违约，易某有权没收李某履约定金100000元，并有权要求李某违约金100000元。

在签订《房屋买卖合同》前，李某和第三人某房产中介对房屋和车位现状均非常清楚，且《房屋买卖合同》第一条第4、5点也明示李某清楚房屋和车位的现状，表明李某愿意按房屋和车位的现状购买。但《房屋买卖合同》签订过后，李某提出不再购买车位，要在房屋总售价中减去车位款，从最开始要减掉六七万 ，后又提出要减掉10万元，直接违反合同打包出售约定和《车位使用协议书》车位不得脱离房屋单独处置的规定，明显违反诚信原则。且根据长沙市购房新政，李某的单方违约行为再次造成整个《房屋买卖合同》无法继续履行。

四、李某在长沙购房新政的条件下是否具有购房资格。根据长沙市购房新政条件，李某不具有长沙市购房资格。

根据庭审调查，李某非长沙市户籍，其户籍信息早已丢失，在签订《房屋买卖合同》时其户籍处于“黑户”状态，全国均未能查询到其户籍，直至2018年7月12日才重新办妥河南户籍。另查明李某在长沙只缴纳11个月社保和个税。根据长沙市住建委《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》（长住建发（2017）151号）（923新政）的规定：“在本市无住房的非本市户籍家庭，凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房”。李某不具有长沙市购房资格。即在签订房屋买卖合同时，李某不具备购房资格，无法购买房屋和办理房屋过户登记手续。致使房屋买卖合同无法履行，致使双方不能实现合同目的。

五、易某与李某、第三人某房产中介于2018年3月16日签订的《房屋买卖合同》的效力如何？《房屋买卖合同》是否应该解除？《房屋买卖合同》尽管不存在明确的法定无效情形，但出现了不能实现合同目的的事由，应予以解除。

本案的《房屋买卖合同》尽管系买卖双方真实意思表示，不存在明确的法定无效情形。但出售方易某对买受人李某属长沙购房限购对象不知情，在签订《房屋买卖合同》前李某和房产中介一直强调李某有购房资格，但诉讼至法院和过户时李某仍不具有购房资格。长沙市923“限购”政策出台后，李某隐瞒自己属限购对象不符合购房资格的事实，仍与易某签订房屋买卖合同，导致房屋不能办理所有权变更手续的，导致合同无法履行，不能实现合同目的，符合《合同法》第一百一十条第（一）款“法律上或者事实上不能履行”的情形，《房屋买卖合同》应予以解除。

1、解除易某、李某、第三人某房产中介于2018年3月16日签订的《房屋买卖合同》；

2、易某在三日内返还李某的定金100000元；

3、本案诉讼费用李某和易某各自承担一半；

4、驳回李某和易某其他全部诉讼请求。

就第一个核心争议焦点问题，法院认为：经原被告双方举证和庭审调查已经查明，截至到庭审辩论终结止，李某非本市户籍且在长沙只缴纳11个月社保和个税，不符合长沙市住建委《关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知》（长住建发（2017）151号）的规定：“在本市无住房的非本市户籍家庭，凭在长沙市连续缴纳24个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房”。李某不具备长沙市购房资格。

就第二个争议焦点问题，法院认为：限购限贷政策不属于法律和行政法规，并不影响合同效力。易某与李某、第三人某房产中介于2018年3月16日签订的《房屋买卖合同》，属于买卖双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。对于确受“限购”新政影响无法办理房屋所有权转移登记，以不可归责于买卖双方的原因导致合同目的无法实现，可按免责解除合同处理。易某与李某均可以请求解除合同，易某与李某应当将收受的购房款或者定金返还李某。易某反诉请求李某承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。易某与李某主张赔偿损失的，不予支持。

综上所述法院判决解除《房屋买卖合同》，返还购房定金，对易某与李某的其他诉讼请求均不予支持。

“新政”对房屋买卖合同效力的影响，如何认定？是否可以援引合同法中“不可归责于双方的事由”作为适用准则？《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。根据该规定，对于受到“新政”影响的房屋买卖合同，可以援引“不可归责于双方的事由”，将其落脚点确定在对买受人一方“履约能力产生重大影响”，进而依据公平原则予以判断。政府的调控政策既不是国家法律法规，也不是行政法规，虽然在执行时具有一定的强制约束性，但并不具有法律的强制性特征，故一般不否定房屋买卖合同效力。但是对于限购政策实施后订立的房屋买卖合同，应当严格审查购房资格。买受人明知自己不符合购房资格，以欺诈手段与出卖人签订房屋买卖合同的，导致房屋因限购政策不能办理过户手续，符合《合同法》第五十四条第二款合同可撤销的法定事由，一方要求解除合同或撤销合同的，应当予以支持。买受人应当知道其不符合购房资格与出卖人签订买卖合同，导致房屋不能办理所有权变更手续的，符合《合同法》第一百一十一条第（一）款“法律上或者事实上不能履行”的情形，一方要求解除合同的应当予以支持。

在本案中，李某与易某是在限购政策实施后订立的房屋买卖合同，李某实际上一直不清楚自己是否具备长沙市购房资格，而房产中介未尽调查责任直接回复李某认为其具有购房资格，直至本案庭审结束李某才知晓自己不具备购房资格，不属于欺诈，买卖双方对买受人属限购对象均不知情。故法院只是支持解除合同，并未支持赔偿请求。

若是买卖双方对买受人属限购对象均不知情但一方有过错。如果一方当事人在“限购”出台前已存在违约行为，比如，买受人迟延付款或者出售方不配合办理相关手续等，导致履约迟延，而后遭遇“限购”致使买受人丧失购房资格的，则不能适用前述“不可归责于双方当事人的事由”的规定，而应当由违约方向对方承担违约责任。此时，双方当事人对合同无法继续履行的结果均无预期，但一方存有过错，过错方不可依据“不可归责于双方当事人的事由”而无责解除合同。

若出售方对买受人属限购对象不知情，但过户时买受人已具备购房资格。买受人在与出售方签订房屋买卖合同时，隐瞒了其属于限购对象的事实，若在合同约定的过户期限内具备了购房资格，由于不影响该合同的继续履行，且出售方的利益并未受到实际损害，此时，若出售方知晓该事实后主张撤销或者变更该房屋买卖合同的，根据已有的司法审判实践，其主张一般不会获得支持。

二、房屋买受人能否以“限购”为由要求解除房屋买卖合同？       

房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的，买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由，请求解除合同，返还所支付的购房款和定金的，可以支持。当事人并主张赔偿损失的，原则上不予支持。

三、因限购”政策二手房合同解除中介怎么收费？

关于居间合同关系，因房产新政导致此项交易最终无法进行，居间人已经收到的居间报酬理应退还，但居间人支出的合理费用应当由购房人承担，法院在判决时一般会充分考虑到经纪公司已经提供的服务，对应当退还的居间费用适当酌减，从而有效维护购房者和经纪公司双方的合法权益。

在本案中，某房产中介鉴于其在居间工作中有一定失误，故其诉讼过程中就已经退还了易某和李某的居间服务费，法院对于居间服务费就不再处理。

概括而言，纠纷主要分为两大类：因“限购”所引发的法律纠纷和因“限贷”所引发的法律纠纷，其争议的核心均是围绕“新政”对于房屋买卖合同效力的影响。在订立合同时各方应该引起足够的重视，要对可能出现的政策变化做出合理的预见和充分的考虑，对于风险出现后的处理方式也应当予以明确，如此双方在签订合同时便可以将不可预见性降到最低，从而减少因为政策风险而引发纠纷的概率。另外，在纠纷发生后，双方都应该抱着诚实信用的态度，积极协商，以公平合理的方式促成和解，以化解政策风险带来的不利后果。