律师代理吴某诉宏发公司商品房预售合同纠纷一审案

宏发公司开发玉屏火车站广场项目3号、8号楼，由汇金分公司为该楼盘进行销售。2016年8月22日，吴某向汇金分公司交纳房款9800元、房屋契税及相关费用9497元，购买宏发公司该项目8栋7层7-2号住房一套。

2016年9月18日，吴某与宏发公司签订《商品房买卖合同》，合同第七条约定：房屋总房款386879元；第八条付款方式：采用首付加银行按揭方式支付房款。首付金额是77879元（于合同签订之日交付），银行按揭269000元；2016年10月19日吴贤青交纳房款40000元后，首付金额由77879元变更为117879元。第十一条：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房；第十三条逾期交房责任：逾期交房超过三十日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；第二十二条转移登记 ：出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房的所有权登记 ，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，按约定时间起三十日 以后，出卖人仍不能办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。

2016年10月28日，吴某办理房屋按揭贷款269000元。

2019年10月23日，汇金分公司以短信方式通知吴某接房，2019年11月5日，吴某收到汇金公司交付的房屋交接证书、收楼通知书、住宅交接费用清算表、物业公司房屋验收表，其中住宅交接费用清算表显示：吴某所购房屋合同房款386879元，首次付款49800元，其中银行按揭269000元，实际成交房款318800元，客户已缴房款318800元，客户欠款为0元；合同面积125.61平方，实测面积125.69平方，客户承担面积差0.08平方，应补房款203元；逾期交房天数338天，违约金计算方式：客户已交金额×0.01%×338天，违约金为10775元。吴某不同意宏发公司逾期交房违约金的金额，拒绝接收房屋，至今也未收到宏发公司办理商品房转移登记的有关文书。

双方发生纠纷后，吴某委托湖南西南律师事务所姚茂常律师代其向玉屏侗族自治县人民法院提起诉讼，要求宏发公司赔偿延期交房违约金30634.56元和延期交付房屋产权证违约金24136.32元；宏发公司为吴某办理房屋产权证并交付房屋。在诉讼过程中，宏发公司向玉屏侗族自治县人民法院提起反诉，要求吴某支付宏发公司首期购房款68079元及逾期交款违约金9633元。

1、吴某根据口头合同和书面合同的约定，已全面履行合同所确定的购房首付款、房屋契税及相关费用的给付义务，并配合宏发公司办理了银行按揭手续，合同义务已全部履行完毕，不存在违约行为。

2、宏发公司未能按照《商品房买卖合同》的约定，按时向吴某交付房屋和房屋产权证，已构成违约，应向吴某支付逾期交房违约金和逾期交付房屋产权证违约金，违约金支付标准每日按已付房款的万分之一计算。

3、宏发公司反诉要求吴某支付首期购房款68079元及逾期交款违约金9633元，无事实法律依据。宏发公司所称吴某所欠首期购房款68079元，实为宏发公司促销让利部分。通常情况下只有买受人交清购房首付款后，出卖人方可办理银行按揭贷款。若吴某欠付宏发公司首付款，宏发公司应向吴某催缴此款，直至宏发公司向吴某交房时，宏发公司从未向吴某催收过此款。且汇金分公司向吴某发放的住宅交接费用清算表显示：吴某所购房屋合同房款386879元，首次付款49800元，其中银行按揭269000元，实际成交房款318800元，客户已缴房款318800元，客户欠款为0元。

综上所述，请求人民法院法院依法支持吴某要求宏发公司支付违约金的诉讼请求，依法判决驳回宏发公司要求吴某支付首付欠款及支付逾期交款违约金的诉讼请求。

二、被告（反诉原告）宏发公司于本判决生效后六十日内为原告（反诉被告）吴某办理房屋产权证；

三、驳回原告（反诉被告）吴某的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）宏发公司的诉讼请求。

涉案合同价款是处理本案诉讼的关键问题，涉案合同房屋实际价款为318800元。其理由如下：（1）吴某于签订合同前交纳房款9800元，合同签订后吴某又交纳房款40000元，合同首付款为49800元。通常情况下，只有买受人在交清购房首付款后，出卖人方才办理银行按揭贷款。如买受人在未能缴纳首付款的情况下，向房开公司缴纳相关房屋契税及相关费用不符合交易习惯；（2）如出现吴某欠付宏发公司首付款的情形，宏发公司应向吴某催缴此款。但直至宏发公司交房时，也未曾向吴某主张过欠付的首付款；（3）汇金公司向吴某发放的住宅交接费用清算表显示：吴某所购房屋合同房款386879元，首次付款49800元，其中银行按揭26900元，实际成交房款318800元，客户已缴房款318800元，客户欠款为0元。综合以上得出，吴某已足额缴纳了首付款，吴某与宏发公司签订《商品房买卖合同》的实际成交房款为318800元。合同首付款变更前后出现的差额68079元，系宏发公司促销所让利的部分。

吴某已按《商品房买卖合同》的实际成交房款金额履行了付款义务，不存在拖欠宏发公司房款即欠付首付款的情形。宏发公司反诉要求吴某承担逾期付款违约金的诉讼请求，不能成立，不予支持。

宏发公司应于2017年12月31日前向吴某交付商品房，宏发公司逾期交房的行为，已违反了合同约定，应承担违约责任。宏发公司应从2018年1月1日起，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金至2019年11月5日，其逾期交房违约金为318800元×0.001×668天=21295.84元。

宏发公司承诺于2018年6月30日前，取得该商品房的所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但宏发公司至今未向吴某交付办理商品房转移登记的有关文书，致使该房屋的产权登记手续不能办理。鉴于吴某的合同目的已基本实现，宏发公司逾期办证并未给吴某造成多大的经济损失，且办理房屋所有权转移登记并非系开发商一己之力能够完成，涉及多方因素，故对吴某提出的逾期办证违约金，本院酌情考虑支持10000元。

综上所述，吴某的诉讼请求，予以部分支持；宏发公司的反诉请求，不予支持。

因双方签订的《商品房买卖合同》对宏发公司促销让利部分只字不提，也未写明促销让利的具体金额，导致双方发生纠纷后，宏发公司提出了吴某尚欠购房首付款68079元的主张，想以此否定吴某要求其支付逾期交房和逾期办证违约金54770.88元的诉讼请求。

《商品房买卖合同》第七条约定：房屋总房款386879元，第八条付款方式 采用首付加银行按揭方式支付房款，首付金额是117879元（于合同签订之日交付）。虽然合同上的首付金额是117879元，但根据宏发公司开展促销活动让利客户的相关规定，双方口头约定，吴某只需交纳首付款498000元，其差额68079元属宏发公司促销让利部分，无需吴某交纳。由于吴某对宏发公司逾期交房违约金的计算方法有异议，双方协商不成，吴某便向法院提起诉讼，要求宏发公司根据合同约定向其支付逾期交房和逾期办证违约金54770.88元，宏发公司收到法院应诉通知后，向法院提起反诉，要求吴某支付首付欠款68079元及逾期交款违约金9633元。

法院经审理，最后根据双方提供的证据和生活常识、交易习惯等认定吴某与宏发公司签订《商品房买卖合同》的实际成交房款为318800元，吴某已足额交纳了首付款，合同上的首付款金额与实际交纳的首付款金额存在的差额68079元，系宏发公司促销让利部分，无需吴某交纳，法院对此认定正确。

1、《商品房买卖合同》的补充协议最好采用文字协议的形式，双方约定事项必须在合同中逐项明确。

2、关于房开公司的促销让利活动，必须记载于《商品房买卖合同》中，并注明促销售让利部分的具体金额，让人一目了然，避免日后发生纠纷。若房开公司不愿在合同中注明，则要求房开公司在首付款收据上注明促销让利的具体金额，并写明“首付款××元已付清”的字样。

3、买房人应注意收集房开公司开展促销让利活动的相关资料。

4、建议相关部门应加大对《商品房买卖合同》的备案监督力度。