律师代理乙公司参与甲公司诉其房屋租赁合同纠纷一审、二审案

甲乙两公司原同属某央企的下属企业的平级单位，原被告双方于2011年1月1日签订了《房屋租赁合同》，乙公司租赁甲公司厂房从事生产经营，双方签订《房屋租赁合同》，双方约定，被告承租原告位于大兴区瀛海工业园中路1号北京甲有限公司院内两层(23层)，建筑面积：8092平方米，职工宿舍47间房屋建筑面积：1690.4平方米,租期自2011年1月1日至2031年1月1日.合同约定房屋租赁期限为20年，合同约定,年租金111.25万元,包含厂房、宿舍租金及相关物业管理费用,不包括水电费（包括物业费），未约定租金递增条款，租金按季支付，逾期十日甲方有权单独解除合同，乙公司租赁公司厂房位于甲公司厂区内。

2015年，甲公司混合所有制改造，某央企将股权转让给另一家公司，甲公司不再属于某央企的下属企业，改制的甲公司新领导人调整，新上任的领导认为双方签定的房屋租赁合同的条款约定租金水平低，且没有递增条款，目前房屋租金远低于市场水平，多次向乙公司提出修改合同，被乙公司以合同合法有效为由拒绝。

2016年，甲公司拒开具上一年房屋租金发票，双方进行协商造成乙公司未在合同约定时间内及时给付租金，甲公司向乙公司发函要求按照合同约定的条款解除合同，乙公司收函后立即支付了租金并解释双方存在误会，但甲公司于2016年4月将乙公司诉至丰台区人民法院。诉求按照合同约定的条款解除合同并要求给付违约金。2017年丰台区人民法院做出2016京0115民初5362号民事判决：驳回原告诉讼请求。一审原告败诉后向北京市第二中级人民法院提出了上诉。

本人代理本案后认真分析了案情，对原告的意见、证据也进行了分析，鉴于原告的主观解除合同的诉求以及双方合同确有约定的情况，以及原告主张有约定从约定的依据，针对原告证据及法律依据，依据本案事实和合同法的规定，将原告是否具备单独解除合同权的约定情形组织证据，提出了原告并不具备单独解除合同权的约定情形，做出如下几点答辩意见：

1、被告未能及时给付租金是因为双方就付款与给付发票的问题上在协商过程中，收到原告的催告函后，当天给付了半年租金，被告未能及时给付租金并非主观故意，收到原告的催告函后，当天给付了半年租金的事实符合合同法的相关规定，《合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

(五)法律规定的其他情形。

第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《北京市房屋租赁管理规定》第十八条 出租人应当按照房屋租赁合同的约定,向承租人交付房屋。

出租人未按时交付房屋的,承租人可以催告出租人限期交付;逾期仍未交付的,承租人可以解除房屋租赁合同.

本案中原告并不具备单独解除合同权的约定情形。

2、被告未能及时给付租金是因为原告先违反了自房屋租赁以来双方多年形成的由原告先给付发票后被告付款的交易习惯，特别是税务实行营改增后，由于原告方未能及时给付上一年度发票，被告房租支出无法入帐，已经给被告造成损失，因此被告向原告提出就发票给付问题双方协商也是理所当然的自我权益维护之举，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第七条下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同所称“交易习惯”：
    （一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；
（二）当事人双方经常使用的习惯做法。
   对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。被告未能及时给付租金的责任应由原告承担，原告并不具备单独解除合同权的约定情形。

3、合同约定房屋租金包括物业费，依照《北京市物业管理办法》第二条的规定,物业管理是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

虽然双方在合同中未约定物业服务的项目及标准,但按照物业服务的管理规定,被告应向原告方提供最基本的物业管理服务项目,主要应当包括(1)房屋主体建筑管理(2)房屋的设备设施的维修、养护、管理(3)保安服务(4)消防管理(5)环境卫生管理(6)绿化服务管理等项物业服务项目,但自原告租赁被告厂房及宿舍并向被告支付物业管理费以来,被告从未提供过上述的最基本的物业服务,被告收取了全部的物业服务费,但拒不履行物业服务义务,已构成长期违约。

原告曾多次向被告提出要求被告履行物业服务的约定,但被告始终未依合同编写履行相应物业服务义务,原告为了生产经营的需要在无奈之下只得为被告垫付最基本的物业费用,但原告从未曾提供过物业服务，就合同履约而言也是原告违约再先，原告并不具备单独解除合同权的约定情形。

4、原告是生产型企业，所属几百名员工，每年产值过亿，仅库存就达数亿元，解除合同会产生重大社会影响，并且原告解除合同是出于主观恶意行为，解除合同破坏了合同的公平公正原则是对合同的尊严的践踏。

原告方在其本身不具备合同解除权的情况下，单方提出解除合同有违诚实信用原则，其诉讼请求没有事实依据和法律依据，依据《合同法》第六条：“当事人行使权力,履行义务,应当遵循诚实信用原则”、第八条：“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同,依法成立的合同受法律保护”的规定，请求法院驳回原告的诉讼请求，确认双方签订的房屋租赁合同合法有效，原告应当继续履行合同。

二审民事判决：维持原判。

2、北京市第二中级人民法院2018京02民终字第10742号。

做好文章、组织证据，以事实为依据，通过事实证明原告提起诉讼是利用诉讼方式达到修改合同提高房屋租金的目的，因此被告未能及时给付租金是原告方有意造成被告违约的情形，应自行承担责任，原告并不具备单独解除合同权的约定情形。

最终合议庭支持了我方意见。

在司法实践中，此类案件绝大多数是通过调解结案；少数通过原告撤诉解决，本案中两审法院均坚持主张第二种观点成立，本人认为这种观点真实体现了法律的尊严和法理的精髓所在，维护了双方当事人的合法权益。

对不同的案件要在认真分析事实的基础上，从大局着眼，从稳定交易出发，分析本案的主客观成因，找出案件本身的关键点，组织证据，形成证据链，观点明确，主张坚决。