律师代理转让人彭某某诉受让人方某某房屋转让合同纠纷一审案

2020年1月22日，原告彭某某与被告方某某签订《协议书》，约定原告将万虹阁客栈转让给被告，转让费150000元（含押金10000元），被告于2020年4月28日前交付原告剩余转让费。合同签订当日，被告向原告支付了1万元押金，并向原告出具了欠条，约定2020年4月28日归还原告转让费140000元。原告亦于合同签订当日向被告交付了客栈的钥匙及其他一切设施、设备。

2020年5月20日，原告与案外人吴某某签订《客栈终止租赁合同》和《补充协议》，约定双方于2020年5月20日解除《房屋租赁合同》，吴某某同意原告将客栈房屋转让给被告方某某。

原被告双方约定的转让费支付期限届满后，被告始终未向原告支付140000元转让费，且于2020年5月21日以新冠肺炎不可抗力为由向原告发送了《解除合同通知》。

原告彭某某认为被告方某某无权解除合同，因此向凤凰县人民法院提起诉讼，要求：1、确认被告于2020年5月21日向原告发送的解除合同通知无效；2、判令被告继续履行原被告双方于2020年1月22日签订的协议书，并支付原告140000转让费及租金37600元。

一审法院认为《协议书》合法有效，新冠肺炎疫情影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，判决：被告方某某于2020年5月21日发出的解除合同通知不产生合同解除的效力；被告方某某于判决生效后十五日内支付原告彭某某转让140000元。

我们认为，本案系合同纠纷，主要争议焦点为：

被告方某某于2020年5月21日向原告彭某某发出的解除合同通知是否有效？

我们认为，在双方签订《协议书》时，新冠肺炎疫情已经爆发，被告在签署协议之日应当已经认识到当前处于疫情期间及疫情会对旅游行业造成的影响，被告不能以此为由要求与原告解除合同。同时，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，以不可抗力为由要求解除合同的，应当达到不能实现合同目的的程度，而本案中新冠肺炎对旅游行业虽有影响，但尚未达到令合同目的不能实现的程度，尤其是目前疫情已有很大程度的缓解，旅游行业已经开始复苏，双方签订的《协议书》可以继续履行，合同目的可以实现，故被告无权以不可抗力为由要求解除合同，被告向原告发出彭某某发出的解除合同通知不产生合同解除效力。

2、被告是否应继续履行原被告双方于2020年1月22日签订的《协议书》，并支付原告140000元转让费及租金37600元的问题？

原被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，对双方都具有法律约束力，双方当事人都需遵守合同约定并履行合同相关内容。协议签订后，被告方某某对客栈进行了部分装修，被告应当支付原告转让费140000元。

因原告自2020年1月22日就将客栈交付给了被告，因此自2020年1月22日之后的房租应由被告自行承担，其中自2020年1月22日至2020年5月20日期间的房租共计37600元（9400元/月）。

关于被告是否应继续履行原、被告双方于2020年1月22日签订的《协议书》，并支付原告140,000元转让费及租金37,600元的问题。本案中，原、被告于2020年1月22日签订的《协议书》属合法有效合同，该合同对双方均具有法律约束力。签订协议后，原告彭某某把涉案的客栈交付给被告方某某，被告方某某也对客栈进行了部分装修，被告就应按《协议书》约定时间支付原告的转让费，但被告未在约定时间支付。故本院对原告诉请被告支付转让费140,000元，予以支持。被告方某某辩解《协议书》未达到成就条件，不应支付的辩解意见，本院不予采纳。对原告彭某某要求被告方某某支付租金，证据不足，理由不充分，对此诉讼请求，本院不予支持。

1、什么是不可抗力？

《民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。

2、本次新冠肺炎疫情是否构成不可抗力？

新冠肺炎疫情期间，政府采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。

3、新冠肺炎疫情构成不可抗力，是否必然导致合同解除？

不可抗力事由所引发的法律后果主要有两种：

（一）部分或全部免责。《民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

（二）解除合同。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。

由此可见，当前新冠肺炎疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，也并非必然导致合同免责解除。新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力，是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。

具体到本案，新冠肺炎疫情对该起案件合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度。尤其是目前疫情已有很大程度的缓解，湖南全省已经是低风险地区，各地已相继开放跟团旅行等相关旅游行业复苏的措施，凤凰县的旅游行业也已经逐渐重新步入正轨，旅游行业已经开始复苏，双方签订的《协议书》可以继续履行，合同目的可以实现，故被告无权以不可抗力为由要求解除合同。