律师代理购房人刘某诉某建设公司房屋买卖合同纠纷案

2010年4月6日，刘某以按揭贷款形式，以价款1，338，199.00元购买了某某建设公司开发建设的绿海田园五期西某某幢某某座房屋，使用面积为285.94平方米，并签订了《商品房买卖合同》。该合同第八条约定,“某某建设公司于2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合同的商品房交付刘某使用”；第九条约定“某某建设公司逾期交付房屋超过30天，合同继续履行的，某某建设公司从本合同约定交付期限第二天起到实际交付之日止，按日支付已付房款万分之二的违约金”；第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，从通知进户之日起，到实际交付日止，买受人承担此期间的物管费和包烧费，出卖人并收取全房款的日万分之二的违约金”。

2010年4月6日，刘某向某某建设公司交付定金和首付款538万元，199万元，2010年5月18日某某建设公司收到按揭贷款80万元。2014年1月13日和14日电话通知刘某。通话主要内容为，要求刘某于2014年1月18日前办理产权登记，另外说明于2010年10日30日电话通知刘某办理进户，未办理进户。刘某表示其一直在国外，年前回不来。

2012年12月31日某某建设公司在小区张贴通知，通知西17栋等业主于2013年1月4日上午9时到该公司工程部提出申请，由工程部组织技术人员进行房屋验收，验收合格后完善相关手续，办理产权登记；2013年1月11日哈尔滨市房产住宅局呼兰利民分局下发办理产权证受理单，备注注明2013年1月14日上年9时在所申请登记的房屋现场等候，现场勘察结東后，如无另行通知，请产权人于2013年1月22日携带受理单、身份证明原件到申请登记机构的办事大厅发证窗口领取房屋产权证书。某某建设公司于2013年11月8日在小区张贴通知全部业主办理产权登记。刘某因入户及违约金争议诉至法院，某某建设有限公司提反诉。

在审理过程中，某某建设公司对刘某房屋就同地段同类房屋租金标准申请了司法鉴定，一审法院委托黑龙江天信房地产估价有限责任公司进行了司法鉴定，鉴定意见为，刘某的某某名墅西某某栋某某座房屋，自2010年8月31日－2016年12月31日期间的租金总额为234，460元（113．18元／平方米建筑面积÷年，月租金为3，085元）鉴定费为14，206元。

一、违约的期限应当自2010年9月1日计算至2013年1月11日。

2014年1月13日和14日某某建设公司首次电话通知刘某办理产权登记，没有按照合同约定的书面通知方式，也未按照进户要求提供一证二书。2013年1月11日呼兰利民分局下发办理产权证受理单，说明该房屋此时已具备了入户条件和符合一证两书条件，虽然刘某并不知道此事，但出于解决纠纷的原则同意认可将违约金止的日期确定为2010年9月1日。

二、刘某一直在积极主张入户的权利，对逾期入户没有过错。

某某建设公司一直没有通过书面的方式通知刘某办理入户，在刘某得知可以办理入户手续要求某某建设公司办理入户时，某某建设公司却拒绝出示一证两书，并要求刘某承担几十万的逾期进户违约金，交齐物业费及滞纳金，交齐取暖费及滞纳金，否则不能办理入户，一直不允许刘某看房，故刘某至今不能办理入户的责任完全在某某建设公司一方，应当由某某建设公司承担全部责任。

依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若于问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第条、第十六条及有关规定：

（一）某某建设有限公司于本判决生效后十日内为刘某办理进户手续，交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；   

（二）某某建设有限公司于本判决生效后十日内向刘某出具购房款税务收据，并协助办理产权登记；

（三）某某建设有限公司于本判决生效后十日内给付刘某2013年1月11日前期进户约金13，697，68元；

（四）驳回刘某其他诉讼请求；

（五）驳回某某建设有限公司反诉诉讼请求；

如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，案件受理费8，42．00元，反诉费5，104，00元，鉴定费14，206．00元，由刘某负担5，869，0元，某某建设有限公司负担21，883．00元。

二、二审判决：

（一）驳回上诉，维持原判。

（二）二审案件受理费13，546元，由某某建设有限公司负担。

本判决为终身判决。

本诉的主要争议焦点为：一、如何确定某某建设有限公司通知入户时间和逾期入户期限。二、合同中约定的迟延进户违约金是否过高；如过高，应如何调整。

反诉的争议焦点为：一、刘某是否承担包烧费、物业费及违约金；二、刘某是否承担逾期进户违约责任，违约金是否过高，是否调整。在本案中，刘某与某某建设有限公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，合法有效。

关于本诉的争议焦点一、如何确定某某建设有限公司通知入户时间和逾期入户期限。双方合同约定入户时间为2010年8月31日；约定应当书面通知刘某办理入户手续，验收交接后签署房屋交接单，并提供两书，否则刘某有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由某某建设有限公司承担。某某建设有限公司于2014年1月13日和14日电话通知刘某于2014年1月18日前办理产权登记，同时确认于2010年10月30日通知其进户，其未明确表示反对，一审法院认定某某建设有限公司虽未书面通知刘某进户，但已通过电话通知其进户，亦能证明2014年1月14日前其未主张进户。刘某主张进户时要求出示一证两书遭拒，某某建设有限公司亦无证据已向刘某出示过一证两书，依据合同约定刘某有权拒绝进户。2012年12月31日某某建设有限公司在小区张贴通知，要求西某某栋业主办理产权登记，2013年1月11日哈尔滨市房产住宅局呼兰利民分局下发办理产权证受理单，说明商品房已具备了入户和符合出示一证两书条件。逾期入户违约期限认定为从2010年9月1日至2013年1月11日为863日。某某建设有限公司对逾期交付房屋应当承担相应的违约责任。

关于本诉的争议焦点二、合同中约定的迟延进户违约金是否过高；如过高，应如何调整。依据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失，当事人可以请求子以适当藏少，应以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。根据合同逾期进户按已付房款日万分之二承担违约金的约定，逾期交房违约金数应为1，338，199元X日万分之二X863日=230，973．14元。某某建设有限公司认为双方合同约定的违约金过高，请求按实际损失，按同地段同类房屋租金标准子以调整。经司法鉴定确定房屋租金标准为3，085元／月，逾期28．35个月，按130％计算应为113，697．68元。故对某某建设有限公司关于减少逾期进户违约金的抗辩主张，一审法院予以支持．

关于反诉的争议焦点一、二：某某建设有限公司主张出具发票、协助办理产权证，应先办理入户手续，同时其销售部门和物业部门以刘某不结清供热费、物业费及违约金和支付从2012年12月份起按房款的日万分之二的逾期进户违约金拒绝刘某看房，亦不向刘某出示一证两书。刘某未能同意上述要求，亦未办理入户。综上，某某建设有限公司的观点与做法，违反合同约定和法律规定存在过错。2013年1月11日之后，刘某仍主张入户时出示一证两书，在双方因费用和违约金计算协商未果的情况下，虽多次到信访部门主张权利，但未及时行使诉讼权利，刘某亦存在相应过错。某某建设有限公司主张支付包烧费，物业费及违约金，虽提供了相关明细，但因属不同法律关系，不是相应权利主体，且未提供代缴费用票据，一审法院不予支持；2013年1月11日后，某某建设有限公司对房屋管理等会产生实际支出的费用，但此费用远远低于合同约定逾期进户违约金按房款日万分之二的数额。某某建设有限公司在合同没有约定的情况下，以降低逾期交付房屋违约金，结清供热费、物业费及违约金和承担从2012年12月份起按房款的日万分之二的逾期进户违约金为刘某入户条件及未能及时出示一证两书，导致刘某不进户。某某建设有限公司主张刘某逾期进户违约金，一审法院不予支持；某某建设有限公司在刘某履行付款义务后，向刘某交付房屋、出示一证两书、出具发票、协助办理房屋的产权证，是合同的约定的义务和附随义务，故对刘某上述诉讼请求，一审法院予以支持。

本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审判决认定的事实相同。

二审法院认为，刘某与某某建设有限公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人真实意思表示，合法有效。双方在合同第八条约定某某建设有限公司应于2010年8月31日前将验收合格的商品房交付刘某使用；第十一条约定某某建设有限公司应当书面通知刘某办理入户手续，验收交接时应提供《住宅质量保证书》和《住宅适用说明书》，否则刘某有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由某某建设有限公司承担。因某某建设有限公司未书面通知刘某进户，亦无证据证明其已向刘某出示过一证两书，刘某有权拒绝进户。2012年12月31日某某建设有限公司在小区张贴通知要求西某某栋业主办理产权登记，2013年1月11日哈尔滨市房产住宅局呼兰利民分局下发办理产权证受理单，说明案涉商品房已经具备入户条件，逾期入户违约期限应认定为2010年9月1日至2013年1月11日，共计863日。

买房其实是一件比较复杂的事情，为了保证自己的合法权益，建议购房者从购房开始就要保存好购房过程中形成和出现的认购书、购房合同、开发商书面通知、短信息、报纸公告、销售广告、照片、录像、政府相关部门证明等证据材料，以备在维权需要时所用。