律师代理购买方胡某诉出售方傅某房屋买卖合同纠纷一审案

胡某与傅某于2016年4月9日经某房产中介介绍签订房屋买卖合同，约定傅某将北京市朝阳区广渠路一处房产出卖给胡某，房屋成交价291万元，定金50万元，双方未约定具体网签时间，仅约定在2016年12月20日前与担保公司签署申请公积金贷款文件，拟贷款80万元，若贷款未获批准现金补齐，网签当日支付购房款160万元。合同还约定傅某网签当日收到购房款，收款当日将房屋交付胡某，若一方违约应向守约方每日万分之五交付逾期违约金。签订合同后胡某按期交付了定金，在办理公积金贷款时受阻，批贷数额减少，于是与傅某协商变更商业贷款或现金支付，傅某考虑房价上涨不予协商，欲解除合同。胡某一直通过各种方式想继续履行合同，且通过中介转达可以付现金全款支付，傅某仍然不予配合，于是双方发生争议。本人代理原告胡某即买受人向朝阳法院起诉，要求法院判令傅某继续履行合同，将涉案房屋过户登记在胡某名下，向胡某交付房屋，支付自2016年12月21日起至网签手续办理完毕并交付房屋之日止期间相应的逾期违约金按每日1455元计算，赔偿保费损失18000元。傅某收到民事起诉书后提起反诉，要求确认《北京市存量房屋买卖合同》及附件已于2016年12月29日解除。

2016年4月9日，双方签订合同时，原告就向被告及房产中介详细谈了购房的迫切意愿，为孩子落户问题需要购房，并支付了50万的定金，合同签订后北京房价大幅上涨，对原告也是非常有利的，原告在此房价上涨且已经支付定金的情况下，不可能产生不想继续购房的动机。通过庭审调查看出，原、被告及第三人均认可自购房合同签订后至今，原告从来未表达不继续购房，不继续履行合同的事宜。由此可知，原告想继续履行房屋买卖合同的意愿是一贯的明确的，否则就不会起诉要求继续履行合同。

2、原被告双方根本不存在‘口头协议’，原告不存在任何违约行为，被告反诉要求解除房屋买卖协议没有任何事实与法律依据。

房屋买卖对普通百姓来说是个重大交易行为，无论是买方还是卖方都很慎重，中介公司提供的合同文本在房屋买卖的具体事项上是留有空白的，需要双方充分协商达成一致后才填写上去并双方签字认可。被告称，签约当日又达成口头协议是根本不存在的，当时双方都没有离开签约现场，若真有口头协议可以立即修改书面合同。被告陈述原告先交付首付款再办理网签手续，没有此约定，被告的主张不合情理，也不符合交易习惯。书面合同明确约定“网签当日买受人支付购房款”，“2016年12月20日前办理贷款手续”。协议的意思很清楚，办理完网签手续之后也就是当日支付首付款。关于具体网签日期合同上没有具体规定，应该是双方再协商的事宜，合同签约后原被告及第三人房产中介就再也没有明确约定几月几号共同办理网签手续，中间所有事宜都是在协商中，没有达成一致意见，直到2016年12月14日房产中介向双方发函约定2012年12月20日办理网签手续，被告无理由拒不配合，而原告却到了现场。因此，原告没有违约行为，被告反诉要求解除合同没有任何依据。

3、被告提供的视频证据，不能作为本案定案的依据，也证明不了原告存在违约行为。

中介公司开庭时认可，2016年9月三方见面沟通协商时，原告多次表示愿意全款支付剩余房款，不用办理贷款手续，但是被告不予回复也不同意。被告提供的视频证据没有关于愿意全款支付的内容，显然是认为对自己不利，对视频予以删减了。根据民事证据规则，被删减过的视听资料，不能作为定案依据，没有法律效力。

另外，视频资料都是被告的老公参与协商，代表不了被告本人的真实意思表示，最多是协商过程的展现，而最终没有达成一致意见，而且都表态愿意按照书面合同履行，况且此视频资料又没有其他证据相佐证，证明不了原告达到了可以解除买卖合同程度的违约行为。

4、本案判决继续履行合同，并实现合同目的，符合本案的实际情况。

本案原告愿意付全款购买涉案房屋，足见其购房诚意，在整个合同履行过程中原告也不存在重大过错和违约行为，加之房屋已经被查封不能上市交易，判决继续履行合同并办理过户手续，对于实现原、被告当初的签约目的，维护公平诚信的市场秩序具有积极的意义。

综上，希望法庭能够采纳原告的代理意见，判决支持原告的各项诉讼请求。

一、被告（反诉原告）傅某于本判决生效后20日内协助原告（反诉被告）胡某办理将某某房屋过户至原告（反诉被告）胡某名下的产权过户手续，原告（反诉被告）胡某于办理产权过户手续当日给付被告（反诉原告）傅某购房款241万元。

二、被告（反诉原告）傅某于协助原告（反诉被告）胡某办理某某房屋过户手续当日，向原告（反诉被告）胡某交付该房屋。

三、被告（反诉原告）傅某于本判决生效之日起20日内给付原告（反诉被告）胡某违约金15万元。

四、驳回原告（反诉被告）胡某的其他诉讼请求。

五、驳回被告（反诉原告）傅某的反诉请求。

案件受理费、反诉案件受理费、保全费均由被告（反诉原告）傅某承担。

判决后，双方均没有上诉，民事判决书已经发生法律效力。

本案原告在代理人的指导下，及时立案起诉，抢得先机，在庭审中才知道被告傅某也是2016年12月27日立案的当天向原告发出解除合同通知的，邮寄查询是2019年12月29日收到，虽然原告胡某没实际收到此邮件，但也的确显示原告起诉要求继续履行合同与被告解除合同通知的时间相隔太近。若收到被告解除通知后，再起诉立案可能从时间节点上显得有点被动。

本案在提交立案手续的同时提交了财产保全申请，要求对涉案房屋进行查封，并利用保险公司提供保函的方式提供了担保。法院在收取起诉材料时做了标注，案件分配给承办法官时承办人不会直接将起诉材料先告知被告方。代理人及时办理保险保函，又催促承办人及时下发保全的裁定，并及时将保全裁定送执行部门执行。本案在立案后七日内顺利查封了被告的涉案房屋，为防止被告再次出卖房屋争取了宝贵的时间。事后也证明，及时对涉案房屋的查封对于本案的审理及判决后的双方顺利履行提供了保障。判决书生效后，被告傅某能够主动联系原告方说要尽快履行判决，此前对涉案房屋的查封肯定是起到促进作用的。

另外，本案合同中的网签、过户、购房款交纳等重要事项没有具体时间的明确约定，对于违约行为如何认定合同中也是没有明确约定，也因此给双方发生纠纷和争议提供了条件。被告主张2016年5月原告就应该支付首付款，提供了短信等聊天记录，又称当年9月份面谈时又主张过，但均没有落实到书面文字上，且原告也不予认可。同样，原告主张2016年4、5月份就将公积金贷款办理过程中达不到预期贷款额度告知了被告，想变更商业贷款或者直接现金支付，也是无直接证据证明。由此说明合同约定明确是多么重要，签约过程要十分仔细和慎重，把关键事项都应十分明确约定清楚，避免事后引发纠纷；在双方协商交涉时，注意保留证据材料，体现自己的主张，必要时发书面通知更好。

作为原告即房屋买受人的代理人，在本案审理中，向法庭明确无误的表态现在原告可以而且有能力用现金支付剩余全部房款，不需要再用贷款方式。向法庭明确指出，原告想继续履行合同的意愿是真实的和强烈的，从签订合同后到本案审理中从来没有表示过不想履行合同，不想支付购房款；原告起诉且申请财产保全的目的就是要继续履行合同，就是要实现合同目的并最终购房成功。通过上述的表态和事实阐述，让法庭明白原告要求继续履行合同，实现合同目的是完全正确的，是应该给予支持的。法院判决支持原告诉请，对维护公平诚信的市场秩序具有积极意义。

对于房屋买受方而言，在签订合同时一定要慎之又慎，对房屋实际状况、贷款抵押情况、定金首付款交付方式和时间、网签过户的条件和时间、交房迁移户口等等细节均要与出卖方进行详细协商予以明确，并写进书面房屋买卖合同中。若委托房屋中介可以要求其进行指导监督。必要时，建议找专业人士进行咨询和风险提示。只有在购房签约时把风险预防好，化解掉，才能避免事后出现纠纷，才能在真正出现纠纷时更好维护自身合法利益。