律师代理某物业公司诉欧阳某、黄某物业服务合同纠纷一审案

被告欧阳某某、黄某为香堤雅境小区业主，原告湖南某物业管理有限公司为香堤雅境小区提供物业管理服务。被告欧阳某某、黄某自入住香堤雅境以来，拖欠原告某物业公司2014年1月1日至2017年10月31日的物业管理费合计6679.78元，原告多次催缴未果，为此原告于2017年11月23日诉二被告至长沙市某区人民法院，要求被告向原告支付拖欠的物业管理费6679.78元，违约金5044.67元。一审法院依法作出判决，原、被告双方均未上诉。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：

欧阳某某、黄某系长沙市芙蓉区仁和·香堤雅境小区鹏程ＸＸ阁1栋3单元806房（建筑面积为 122.67平方米）的业主。2006年6月3日，某物业管理有限公司香堤雅境物业管理处（甲方）与欧某、黄某（乙方）签订《仁和·香堤雅境物业管理服务协议》，约定：甲方为仁和·香堤雅境小 区提供物业管理服务，期限为2006年5月30日起至业主委员会选聘的物业管理企业接管时止。一、服务内容包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施的维修、养护和管理；公 共环境卫生，公用绿地、花木等养护和管理；小区安全防范；交通秩序与车辆停放。二、物业管理服务质量。三、双方的权利和义务。物业管理服务费用按建筑面积计收，小高层1.2元/平方米/月，乙方需于每月10日之前交纳当月物业管理服务费用；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补 交从逾期之日起按每天千分之一计算违约金。2015年12月15日，某公司在仁和·香堤雅境小区张贴《关于调整物业服务收费公告》，内容为：针对11年来的物价上涨，在经过大部分业主充分理解和认可下，从2016年1月1日起将小区物业管理费由1.2元/平方米/月上调至1.5元/平方米/月。某公司向小区业主提供了公共设施维护、卫生保洁、垃圾清扫等服务，但也存在欧阳某某所住单元门禁修理不及时的情况。自2014年1月1日起，欧阳某某、黄某以某公司提供的物业服务质量差为由拒绝支付物业管理服务费，某某公司催缴未果，双方由此酿成纠纷。

另查明，欧阳某某、黄某于2018年3月11日向某某公司补交了2014年1月1日至2014年6月30日止的物业管理服务费。某物业管理有限公司于2011年8月24日变更为某某公司，仁和物管处系该公司下属项目部。

本院认为：仁和物管处与欧阳某某、黄某签订的《仁和·香堤雅境物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行合同义务。因仁和物管处系某某公司下属项目部，其民事权利义务依法由某某公司承担。根据该协议规定某某公司应向欧阳某某、黄某提供相应的物业管理服务，欧阳某某、黄某也应按照协议约定的时间交纳物业管理费用。某某公司已向业主提供了公共设施维护、卫生保洁、化粪池清掏、垃圾清扫等服务，履行了一般物业管理服务合同中的主要义务，业主应按时交纳物业管理费。某某公司从2016年1月1日起将物业管理服务费收费标准1.2元/平方米/月提高到1.5元/平方米/月征得了大部分业主的同意并已实施，欧阳某某、黄某应按此标准交纳2016年1月1日之后的物业管理费并按约补交此前费用。

欧阳某某、黄某拖欠物业管理服务费的行为，侵害了其他业主的权利，也损害了正常的物业管理秩序，应承担相应民事责任。截至2017年10月31日止，欧阳某某、黄某共拖欠物业管理服务费6697.78元 （18×1.2×122.67+22×1.5×122.67，已扣除2014年1月1日至2014年6月30日的物业管理服务费 ）。某某公司要求欧阳某某、黄某物业管理费的诉讼请求理由成立，本院予以支持，截至2017年10月 31日止的欠费金额为6697.78元，超出部分，本院不予支持。因某某公司向欧阳某某、黄某提供的服务存在一定瑕疵，有待改进，故对其要求欧阳某某、黄某按合同约定从逾期缴费之日起每日按1‰的标准支付违约金的请求，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于 审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

一、欧阳某某、黄某在本判决生效之日起三日内向某某公司支付物业管理服务费6697.78元（计算至2017年10月31日）；

二、驳回某某公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费116元，由某某公司负担50元，欧阳某某、黄某负担66元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的 人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

物业管理服务协议的签订是双方真实意思表示的体现，且内容不违反我国法律法规的强制性规定，且物业公司在提供物业服务的过程中基本上履行了合同约定的义务，虽有一定瑕疵但无明显违约，不构成重大违约，在此情形下不能免除业主支付物业服务费的义务；物业公司在自身存在瑕疵履行的情形下，其请求权应当受到一定程度的限制，故其主张被告支付违约金的请求未能得到法院的支持。