2016年，株洲市某房地产公司与湖南某商业公司签订《某地块招商与销售委托代理合同》，将某地块房地产项目交由湖南某商业公司独家代理招商销售，株洲市某房地产公司根据最终销售的数量按房屋性质向湖南某商业公司分别支付招商代理费用及销售代理费。案涉房屋销售完后，双方就招商代理费的结算产生争议，本案争议焦点在于，案涉项目中第1栋至12栋的第二、三层是否为商业门面性质，如是则株洲某房地产公司应就该部分计算招商代理费支付给湖南某商业公司。湖南某商业公司作为一审原告主张根据双方签订的合同、来往的函件、多次的协商均表明双方达成一致将案涉项目作为商业门面招商，应计算招商代理费。而一审被告株洲某房地产公司辩称《建设工程许可证》《商品房预售许可证》显示案涉争议项目属于住宅性质，不应当计算招商代理费。据此一审法院最终认定案涉项目第1栋至12栋的第二、三层为住宅性质，湖南某商业公司未实际进行招商，驳回了原告湖南某商业公司的相关诉讼请求。湖南某商业公司不服一审判决向株洲市中级人民法院提起上诉。
湖南高新律师事务所接受湖南某商业公司二审委托后，调取了原审法院全部卷宗，与湖南某商业公司仔细讨论了案情，并经认真组织了多组新证据，用以证明湖南某商业公司在招商过程中均将案涉项目第1栋至12栋的第二、三层视为连体门面进行招商销售的，并且完成了全部招商工作，株洲某房地产公司应当支付相应招商代理费。最终本案经株洲中级人民法院发回天元区人民法院重审后，判决支持了原告湖南某商业公司就案涉项目争议部门要求支付招商代理费的诉讼请求。
一、1-12栋门面二、三层根据合同约定及双方实际履约情况来看，应当计算招商代理费
（一）2016年11月21日双方签订的《株洲市某地块项目招商与销售委托代理合同》（以下简称“代理合同”）分析可以看出
1.《代理合同》第三条第3款约定“门面（商铺、商住房，下同）”这说明合同约定的门面既包括商铺，也包括商住房。商住房有两种解释：一是既可以作店面，又可以作住房(商住两用)；二是楼下是店面，楼上是住房，产权为同一人。因此，可以看出，双方在签订代理合同的时候，就明确约定商住两用的住房亦视为门面，进行招商。
2.《代理合同》第七条第2款约定“双方在招商、销售开盘前制定的具有市场竞争力的价格表，此价格表双方盖章后作为合同附件。”，2017年5月13日，双方确定了《商铺价格表》，并签字盖章。从价格表可以看出，1-12栋每个门面的1-3层均是整体销售，计算一个综合单价。并没有跟客户讲2-3层为住宅，实际上对客户进行招商时，均显示提及1-3层均系门面。价格表还确认了门面的租金，湖南某商业公司据此价格表主张租金标准是合理、正当、有据的。
3.《代理合同》第五条第4款约定招商代理费按月结算。可以看来，招商代理费的结算与《规划许可证》办理的时间、是何性质无关。招商代理费的结算与否仅与是否完成招商代理工作有关，即双方定义的门面是否招商完成，完成多少？才是结算招商代理费的依据。湖南某商业公司按《代理合同》规定，在2017年11月28日前即已完成了全部的招商代理服务。
（二）双方在《代理合同》签订后，又多次以书面形式达成合意，确认了案涉项目1-12栋的第二、三层与第一层系联体门面，统一招商、统一销售
1.在2017年5月11日经双方签字盖章确认的招商营销策划方案《目录》，第一条明确商业面积约50153.57平方米（含门面上的公寓/住宅），商业版块由13栋独立临街门面组成，第1至12栋为3层联体门面，高层住宅底商为双层连体门面；宜商宜业，可用于经营、办公、居家。三层可分可合，合则自主经营，一二三楼内预留楼梯空间，独立使用；分则一楼、二楼、三楼分别独立，使用公共楼梯、走下进出。第五条价格策略：门面认购按每套15万元缴纳履约保证金，而住宅是按每套5万元的标准缴纳履约保证金。鼓励自购自营：给予门面自购自营客户相当于门面24个月租金的门面销售让价奖励。第六条招商营销（合作）方式，门面自购自营客户签订门面《认购协议书》或《定向设计选房协议（自营）》，支付定金或履约保证金，按约定完善《商品房买卖合同》及其补充协议，签定《自购自营优惠协议书》。此后，该营销策划方案在房屋实际销售过程得以贯彻实施。
2.与招商营销策划方案《目录》配套的《定向设计选房协议》（自营）（开发商与购房者签订的）模板，也很清晰的界定了1-12栋1-3层均为门面的定义。
《定向设计选房协议》（自营）第3.1条明确：本项目商业门面主要分为两种类型：市场门面及底商门面。第3.2条约定，市场门面指项目地块总层数为三层的房屋，包含地上第一层“商业”（报建名称）、第二和第三层“公寓”/“住宅”（报建名称），项目定向设计12栋，组成“株洲某五金建材城”，市场门面平均单价为地上第一、二、三层的综合单价。第3.4条约定：第一条表列栋号“1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12”为“株洲某五金建材城”范围内商业门面，除第1栋第二和第三层为“住宅”（报建名称）外，其余11栋第二和第三层为“公寓”（报建名称）。从以上内容可以看出，第1-12栋1-3层界定为“门面”是三方即湖南某商业公司、株洲某房地产公司、购房者达成的合意。若株洲某房地产公司现在提出第1-12栋2-3层不是“门面”而是“住宅”可以成立的话，那意味着购房者亦可以向株洲某房地产公司提出违约主张，株洲某房地产公司以卖门面的价格销售住宅，明显存在欺诈，应退还其高出的部分价格，如此，整个项目将陷入混乱状态。所以，各方守信，尊重契约才能维护交易安全和市场秩序。
（三）湖南某商业公司以勤勉尽责的态度及专业水准，完成了招商代理工作，取得了优异的招商业绩，为株洲某房地产公司创造了巨大经济效益
1.1-12栋二、三层与一层是联体门面，不可切割；这也意味着其招商工作亦是同步进行的，不可能人为分割。原一审法院查清认定了 1-12栋系联体门面，在一方面认定了湖南某商业公司对一层门面进行了招商，但同时另一方面又否认湖南某商业公司对二、三层开展了招商，系有意偏袒株洲某房地产公司，刻意割断理解，逻辑前后矛盾。
2.接受株洲某房地产公司委托代理招商工作后，湖南某商业公司开展了大量的招商工作。前期进行了大量的调研，制定了招商营销策略方案《目录》，该方案含项目简介、市场定位、商业门面招商范围、价格策略、招商营销方式等内容。针对该项目创造性的提出并经与株洲某房地产公司达成合意，以“定制型商铺”的招商策略，对按涉项目1-12栋实行门面三层连体销售，销售单价为三层的综合单价，客户可根据实际需求对购买的联体商铺提出定制性要求。启动优先选房后在较短的时间内提前锁定了招商客户，与之签订了《定向设计选房协议》（自营），并在案涉项目自2017年8月9日及2017年9月7日获得预售许可证后，湖南某商业公司又促成株洲某房地产公司与客户签订了《商品房买卖合同》并签订了《自购自营备忘录》，自此湖南某商业公司全部完成了对案涉项目的招商代理工作。正是因为湖南某商业公司的努力进行的招商工作，才成就了项目大卖的好效果。
（四）株洲某房地产公司对第1-12栋一、二、三层全部按门面标准（门面2.8%）向湖南某商业公司结算了销售代理费，可以看出，双方对第1-12栋二、三层系门面的性质没有异议
湖南某商业公司与株洲某房地产公司自2017年8月起就案涉项目1-12栋一、二、三层的销售代理费通过《株洲某体验式商业街销售代理费结算表》等方式逐月进行了核对，此时，案涉项目已取得了建设工程许可证和商品房预售许可证，株洲某房地产公司在已明确知晓案涉项目1-12栋的二、三层为住宅、公寓的情况下，仍按销售合同金额的2.8%的标准与湖南某商业公司逐月结算并已实际支付销售代理费，应视为株洲某房地产公司与湖南某商业公司就销售代理费的支付已达成一致，双方对案涉项目的销售代理费已经结算清楚。
据此，株洲某房地产公司与湖南某商业公司将案涉项目1-12栋的二、三层视为连体门面销售系双方真实意思表示，株洲某房地产公司同样应当依据《代理合同》约定向湖南某商业公司支付1-12栋二、三层的招商代理费。
原一审法院既认定了株洲某房地产公司应按门面标准向湖南某商业公司支付销售代理费却不认定按门面标准支付招商代理费，属自相矛盾的判决。
二、一审确定月租金明显不当、法律适用错误
湖南某商业公司与株洲某房地产公司在对案涉项目1-12栋平均月租金在有明确约定前提下，应按约定结算。原一审法院自由裁量确定月租金为33元／平米／月，明显属于事实认定不当、法律适用错误。
根据双方签订的《代理合同》，招商代理费按实际招商成交物业面积的三个月租金标准计算，租金价格由双方共同商定，如双方对此发生争议，则租金价格以株洲某房地产公司确定的为准。如上所述，《代理合同》约定了双方确定的价格表作为合同附件，与《代理合同》具有同等法律效力，而2017年5月双方盖章签字达成合意的《株洲某建材城／商铺价格表》、《株洲某商铺价格表》，明确了案涉项目的租金价格，该租金价格的综合平均月租金为41元／平米／月。显然，在双方对租金价格有约定的前提下，株洲某房地产公司应当按照该约定价格标准向湖南某商业公司支付招商代理费。
综上所述，代理人认为株洲某房地产公司应当严格遵守诚实信用的契约精神，履行《代理合同》关于招商代理费及销售代理费的约定，向湖南某商业公司支付案涉项目1-12栋1-3层的招商代理费。
二、驳回原告（反诉被告）湖南某商业公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）株洲某房地产公司的反诉请求。
原被告签订的《株洲某地块招商与销售委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。此外代理合同之外达成的相关函件等，都是对主合同对具体执行与补充；上述主从合同均具有法律效力。原告（反诉被告）湖南某商业公司依据上述合同，全面独家代理被告（反诉原告）株洲某房地产公司委托所有楼盘的销售、招商工作。其中，案涉项目第1-12栋共三层及第14-16栋底商二层均依据合同按商铺价格出售。在原告（反诉被告）湖南某商业公司代理销售、招商项目第1栋至第12栋、第14、15、16栋底商二层商铺方面，原告促成客户直接与被告株洲某房产公司签订了《商品房买卖合同》，以及招商方面的《定向设计选房协议》、《自购自营备忘录》；现大部分商家在进行进驻前的装饰装修工作。另外，被告（反诉原告）株洲某房产公司实际支付原告的商铺代理费，也是全面按商铺标准提成的。由此可见，原告湖南某商业公司已经全面完成被告株洲某房产公司委托销售、招商工作。被告株洲某房产公司应按主从合同约定支付价款。对于原告要求被告按约定全面支付招商代理费的主张，本院予以支持。双方对案涉项目第1-12栋第一层及第14-16栋底商二层按41元／平米*3个月计算招商代理费均无异议…株洲市房产管理局颁发的《商品房预售许可证》定性项目第1栋至第12栋二、三层为住宅，并不影响双方当事人之间招商代理费的约定。被告主张降低招商代理费主张，本院予以采纳…
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十条之规定，作出判决。
本案系一起二审发回重审后重新改判的案件，充分体现了民法意思自治和合同全面履行的原则。根据民法意思自治原则，民事主体依法享有在法定范围内的广泛范围内的行为自由，并可以根据自己的意志产生、变更、消灭民事法律关系。包括对合同履行方式、价款等内容的充分选择权，只要不违反法律、法规的强制性规定，人民法院就尊重双方的意思自治行为，防止滥用自由裁量权。而且在合同是双方当事人根据自己的实际需求而订立的，合同中的各项条款都反映了当事人所追求的目的和实际承受能力，如果不严格按照合同条款全面履行，权利人的合同目的就可能落空，从而造成很大的经济损失，所以，当事人应全面履行自己的义务。
本案中，湖南某商业公司与株洲某房地产公司双方签订的合同、来往的函件、多次的协商均表明双方达成一致将案涉项目作为商业门面招商，且湖南某商业公司在招商过程中均将案涉项目第1栋至12栋的第二、三层视为连体门面进行招商销售的，并且完成了全部招商工作，株洲某房地产公司应当支付相应招商代理费。再审中，承办律师提出株洲某房地产公司因根据民法的意思自治原则与全面履行合同原则承担相应付款义务，以上再审请求得到再审法院支持。
扫描二维码推送至手机访问。
本文转载文章为非营利目的，仅为学习需要。如有侵权，烦请联系(xdfz2351w@qq.com)删除，谢谢。
