因某区旧城改造和重点工程项目房屋征收工作需要，2015年，某区征收管理办公室（下称“区征收办”）与武汉某置业有限公司（下称“置业公司”）签订《商品房定向购买协议》，约定区征收办购买置业公司开发建设的项目房屋作为产权调换房源，由置业公司向区征收办指定的买受人定向销售，包括但不限于与区征收办指定的买受人签订商品房买卖合同并办理合同备案登记、向买受人交付房屋、办理房屋初始登记、协助区征收办指定的买受人办理转移登记等。2015年10月至11月，区征收办支付了全部购房款，置业公司提供了所购房屋明细表。
同年11月底，区征收办与杨某签订《房屋征收补偿协议书》，约定由区征收办对杨某的房屋进行征收，杨某选择产权调换补偿方式，选定前述房屋中两套房屋（下称“案涉房屋”）作为还建安置房。
2016年10月，置业公司向某银行股份有限公司（下称“银行”）申请借款，并以其开发项目提供抵押担保，银行据此办理了在建工程抵押权登记，抵押物包括杨某选定的案涉房屋。
2016年12月，项目竣工。2017年10月，杨某与置业公司指定的前期物业服务企业办理了案涉房屋的交付手续，并交纳物业管理费、水费、电费等费用，入住至今。
因还建安置房已抵押给银行并办理了抵押登记，致使杨某等被征收人不能办理房屋的合同网签备案手续，也不能办理权属证书，被征收人等群体为此多次至区政府、市政府及国家信访局通过信访的方式表达诉求。而银行则于2019年6月向武汉市中级人民法院（下称“武汉中院”）提起诉讼，诉请债务人置业公司及相关担保人偿还借款本息逾3亿元，并要求确认银行对抵押房屋享有抵押权。若法院生效裁判确认银行对抵押房屋享有抵押权，在置业公司无力还债的情况下，房屋将被法院拍卖，严重损害被征收人的合法权益。
区征收办认为，其向置业公司购买案涉房屋在先，银行办理抵押登记手续在后，主张银行办理的抵押登记无效或者应当撤销抵押登记，以此来维护杨某对案涉房屋享有的权利。但通过调查发现，银行办理抵押登记提供的文件不存在瑕疵，无法撤销抵押登记。在不能撤销抵押登记的情况下，现有证据不足以认定抵押登记无效。基于此，杨某、区征收办找到代理律师，寻求如何依法维权。
二、杨某、银行对案涉房屋分别享有何种权利，当双方权利发生冲突时，哪一方的权利应该得到优先？
就前述问题，代理律师团队经过细致深入的分析研究，认为本案中有几个关键点需要注意：一是案涉房屋的真实权利人为杨某，故应以杨某名义提起诉讼，将区征收办、银行作为无独立请求权的第三人。二是在银行起诉案件中，已对抵押权是否成立进行审理，故杨某起诉案件不能涉及银行抵押权的效力，否则将导致两个案件审理结果可能冲突而中止对杨某起诉案件的审理。据此，诉讼中应当提出“物权期待权优于抵押权”的主张，规避对银行抵押权是否成立这一问题作出认定。三是如判决物权期待权优于抵押权，虽银行不能行使抵押权，但办理的不动产权属证书仍然有抵押登记，还应请求法院涂销抵押登记。经过反复讨论与研究后，本所代理律师提出以下代理意见：
一、杨某有权作为原告提起诉讼
杨某是区征收办旧城改造项目的被征收人，区征收办为了安置杨某，与置业公司签订《商品房定向购买协议》，该协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，未损害他人合法权益，合法有效。依协议约定，区征收办根据房屋征收情况，将案涉房屋作为还建安置房指定给被征收人，再由置业公司与区征收办指定的被征收人签订购房合同，办理交付手续及办理不动产权登记。现区征收办已支付了案涉房屋的购房款，将案涉房屋指定给杨某，置业公司也将案涉房屋交付给杨某居住使用，因案涉房屋办理了抵押登记，无法签订购房合同，但置业公司对与杨某签订购房合同无异议，由杨某与置业公司继续完善履行即可，不影响认定“杨某通过区征收办向置业公司购买案涉房屋”的事实，故杨某有权作为原告提起诉讼。
二、杨某对案涉房屋享有的物权期待权，优于银行对案涉房屋享有的抵押权
（一）杨某对案涉房屋享有物权期待权
依照《中华人民共和国物权法》第四十二条第三款“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”的规定，被征收人依法享有的拆迁安置补偿权具有物权属性。杨某因自有房屋被征收而由区征收办以涉案房屋进行产权置换，系杨某原享有所有权的房产被拆迁灭失后另行获得的补偿。杨某根据上述规定享有的拆迁安置优先权，实质上是对其已被征收房屋所有权的延伸保护。区征收办为杨某等被征收人支付购房款、选定房源及杨某签订《房屋征收补偿协议书》时，案涉房屋尚未被抵押，杨某取得案涉房屋是合法善意的，其作为被征收人对诉争房屋享有的相关合法权利依法应得到法律保护。
（二）杨某对案涉房屋享有的物权期待权优于银行对案涉房屋享有的抵押权
结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者要求取得房屋的权利。故在购房消费者的权利与抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，通过产权调换方式取得安置房屋的被征收人，其权利又优先于其他购房消费者的权利。参照前述权利保护顺位，在通过产权调换方式取得安置房屋的被征收人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护被征收人的权利，故杨某对案涉房屋享有的物权期待权优于银行对案涉房屋享有的抵押权。
（三）置业公司与银行应共同涂销对案涉房屋设定的抵押登记
鉴于应优先保护购房者即杨某的权利，银行享有的抵押权无法实现，故杨某有权要求银行与置业公司共同涂销案涉房屋的抵押登记，让杨某取得的不动产权属证书没有抵押登记。
一、确认置业公司与区征收办签订的《商品房定向购买协议》有效。
二、杨某对案涉房屋享有的物权期待权优于银行对案涉房屋享有的抵押权。
三、置业公司配合办理案涉房屋的网签备案手续和不动产登记手续。
四、置业公司、银行于判决生效之日起十五日内共同涂销在案涉房屋上设定的抵押权人为银行的抵押登记。
五、置业公司在涂销上述抵押登记后十五日内配合杨某办理案涉房屋的产权变更登记手续，将上述房屋过户登记至杨某名下。
六、由置业公司负担本案诉讼费。
二审判决：
一、驳回上诉，维持原判。
二、本裁定为终审判决。
银行上诉认为杨某对诉争房屋不享有物权期待权。因城更局与置业公司、房管局签订《商品房定向购买协议》、城更局为杨某支付购房款、选定房源以及城更局与杨某签订《房屋征收补偿协议书》时，诉争房屋尚未被抵押，杨某在房屋交付时并不知晓该房屋已被抵押的情况，其基于房屋征收安置取得诉争房屋应属善意，故杨某对诉争房屋享有物权期待权。银行的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
关于杨某对诉争房屋享有的物权期待权与银行对诉争房屋享有的抵押权的权利顺位，首先，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，已经支付全部或大部分购房款的消费者的物权期待权优于建筑工程的承包人的优先受偿权，而该优先受偿权优于抵押权，故已经支付全部或大部分购房款的消费者的物权期待权优于抵押权。其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人（被征收人）的权利优于其他购房消费者的权利。因此，一审判决杨某对诉争房屋享有的物权期待权优于银行对该房屋享有的抵押权并无不当，本院予以维持。
银行上诉认为其在办理抵押时已尽到合理审慎义务，城更局明确同意将安置房屋用于抵押。因城更局与置业公司、房管局签订《商品房定向购买协议》、城更局为杨某支付购房款、选定房源以及城更局与杨某签订《房屋征收补偿协议书》时，诉争房屋尚未被抵押，银行并未提交充分的证据证明城更局明确同意将安置房屋用于抵押。银行作为专业金融机构，明知置业公司提供抵押的房屋中有拆迁安置房屋，却在签订借款合同时未对拆迁安置房屋情况进行充分调查核实，未尽到合理审慎义务。而且本案的诉争房屋系对被征收人予以补偿安置的房屋，杨某作为被征收人，其对诉争房屋享有的物权期待权优于银行对该房屋享有的抵押权，故银行就诉争房屋设定的抵押登记已不具有实质意义。如果本案中认定银行无需承担涂销在诉争房屋上设定的抵押登记的义务，那么即使之后置业公司未能清偿对银行的借款，则一方面银行仍然无法实际行使诉争房屋抵押权，另一方面杨某也无法取得诉争房屋所有权，诉争房屋将始终处于权利不确定的状态，并不利于当事人纠纷的解决。为此，杨某要求置业公司及银行共同涂销在诉争房屋上设定的抵押登记的诉讼请求，一审法院予以支持并无不当。杨某诉请置业公司配合办理诉争房屋的网签备案及不动产登记手续，置业公司亦同意配合办理，故一审判决对于杨某的该两项诉讼请求予以支持并无不当。
经过审查，一审审理程序符合法律规定，银行关于一审审理程序违法的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，银行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
在时间紧、任务重的情况下，经过分析论证，代理律师选择以被征收人为原告，以开发建设单位为被告，以区征收办、银行为第三人的诉讼路径，确定了“物权期待权优于抵押权、涂销抵押登记”的诉讼方向，最终实现了诉讼目的，法院判决支持了被征收人的全部诉讼请求。
对于何种情况下购房人物权期待权优先于抵押权人的抵押权，最高人民法院的裁判观点存在以下变化：
2019年前，在2017年出版的《<第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要>理解与适用》（最高人民法院民一庭编写，杜万华大法官主编）一书中，最高人民法院提出的判断标准为：如果购房者在购房时，该商品房已经取得商品房预售许可（或商品房销售许可证）的，应优先保护购房者的权利，即使购房人明知所购买的房屋有抵押权负担。而如果购房者在购房时该房屋未取得预售许可的，则应倾向于优先保护银行行使抵押权的请求。
而2019年12月出版的《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》（最高人民法院民二庭编著）一书中，最高人民法院改变了前述观点，指出：购房人的权利是否优先于抵押权，取决于其是一般购房人还是消费购房人，与是否取得商品房预售许可证无关，与抵押权设定在出售之前还是出售之后也无关。
综上，在处理同类案件时，重点在于证明购房人属于消费购房人或者是通过产权调换方式取得安置房屋的被征收人。但是，消费购房人不包括二手房购房人，也不包括商铺、写字楼的购房人。
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