律师代理杨某参与潘吴某美、蔡潘某蕴、潘某薇、潘某佑诉其确认合同效力纠纷一审案

潘某国长期居住在台湾，1993年回祖籍某县某镇出资建设一栋三层楼房，由其在大陆的胞弟潘某财及家人居住，潘某财1997年12月（农历）死亡，其配偶金某秀、儿子潘某田继续居住。1995年5月8日、1997年10月9日申办的《集体土地建设用地使用证》和《房屋所有权证》，两证登记“土地使用者”和“房屋所有权人”均为潘某国。2003年10月10日，潘某国在台湾病逝，其法定继承人有：妻子潘吴某美、长女潘某春（居住大陆）、次女蔡潘某蕴、三女潘某薇、四女潘某佑、儿子潘某华（2009年6月19日在台湾病逝）。潘某国去世后，其儿子潘某华从台湾回湖南省道县要求金某秀、潘某田搬离房屋未果，于2005年1月19日委托欧阳某向县人民法院起诉金某秀、潘某田停止侵权，搬离涉案房屋，法院依职权追加潘吴某美、潘某春、蔡潘某蕴、潘某薇、潘某佑为共同原告参加诉讼，居住在大陆的潘某春书面放弃继承权，居住在台湾的潘吴某美、蔡潘某蕴、潘某薇、潘某佑未回大陆参加诉讼，由潘某华向法院提交一份由其四人签名未履行公证手续的《抛弃中国大陆遗产继承权书》，县人民法院于2005年5月31日判决金某秀、潘某田停止侵害，自判决生效迁出本案诉争房屋，二审判决维持原判，驳回上诉，该判决已发生法律效力。

2006年7月5日，潘某华以潘某国代理人身份将案涉房屋转让给杨某之父杨某林（2009年身亡），杨某林出资并由杨某任（又名杨某教）代其出面与潘某华签订《房屋转让合同书》并支付购房款人民币148000元。为了办理房屋过户登记，潘某华在空白《房屋（买卖）契约》上签名并预留一份先签名的空白合同，同时出具一份授权委托书，授权欧阳某全权负责办理案涉房屋交易手续。为了办理房屋过户登记并降低过户成本，在潘某华签名预留的空白合同，杨某林以杨某名义与潘某华签订《房屋转让合同书》，载明：甲方潘某国（潘某华代）将坐落于X县X镇商业街的房屋一栋（房产证号道四房字第00179号）及土地全部转让给乙方杨某，转让价为126000元。同年7月15日，杨某林以杨某名义与潘某华签订《房屋（买卖）契约》，并申请办理房屋转让登记手续，县房地产管理局2006年8月7日为杨某登记并核发X县房权证X镇字第001588号《房屋所有权证》。

2019年10月18日，潘吴某美、蔡潘某蕴、潘某薇、潘某佑起诉杨某确认合同效力，2020年7月9日申请撤回起诉。2021年3月4日再次起诉，确认合同效力。

杨某委托我所律师代理参与诉讼活动，法院判决杨某系善意、有偿取得案涉房产，应维护其合法权益，潘某华与杨某签订的《房屋转让合同书》和《房屋（买卖）契约》依法成立，应认定为有效，潘吴某美、蔡潘某蕴、潘某薇、潘某佑诉请房屋转让协议无效，于法无据，判决驳回其诉讼请求。

我们认为本案焦点：即：杨某与潘某华签署的《房屋转让合同书》是否有效。

一、杨某与潘某华签署的《房屋转让合同书》合法有效。

1．依法成立的合同，自合同成立时生效。《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。第五百二十条规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案诉争《房屋转让合同书》于2006年7月5日由杨某与潘某华签订，同年7月15日签订了《房屋（买卖）契约》。2006年7月5日，欧阳某受杨某之父杨某林的委托，与杨某任同车前往深圳，与从台湾来深圳的潘某华见面，在深圳由杨某任与潘某华签订一份《房屋转让合同书》，并将杨某林的148000元购房款交付给潘某华，潘某华出具收据：我潘某华经收到杨某教购房款人民币壹拾肆万捌仟元整，立此收据，以兹证明，收款人潘某华，西元2006年7月5日。购房人是杨某林并非杨某任。上述合同、契约和收据上的“潘某华”三个字，都是潘某华亲笔书写，这一事实有2020年6月5日司法鉴定科学研究院出具的司鉴院（2020）技鉴字第309号《司法鉴定意见书》予以证实。

2．案涉房屋买卖是出让人潘某华和买受人杨某之父杨某林的真实意思表示。出让房屋是潘某华的真实意思，一是潘某华居住在台湾，大陆房屋没有使用价值，且一直由潘某国的胞弟潘某财及家人居住；二是潘某华当年在台湾欠银行贷款急需资金还贷，鉴于上述原因，潘某华决定卖掉在大陆房屋的意思真实。杨某林居住在镇上，购房可升值，购房意愿真实。

3．房屋转让价格合理。杨某林出资148000元购买案涉房屋，符合当时的市场交易价格。

二、四原告诉称潘某华转让房屋并签订合同和契约，没有得到其授权，认为潘某华与杨某之间签订的合同书和契约归于无效的理由，没有事实和法律依据。

1．四原告对案涉房屋只享有继承权，尚未取得所有权。案涉房屋原登记在潘某国的个人名下，属于潘某国个人所有。潘某国去世后，四原告以及其他继承人对潘某国的遗产只享有继承权，尚未取得所有权。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉房屋未变更登记在四原告名下，因此其没有取得房屋的所有权。

2．四原告已放弃了案涉房屋的继承权。2005年潘某华起诉金某秀、潘某华主张案涉房屋权属时，四原告经法院追加为共同原告，但均未回大陆参与诉讼，且由潘某华提交一份《抛弃中国大陆遗产继承权书》给县人民法院，已放弃继承大陆财产的意思明确真实。

3．杨某善意、有偿取得案涉房屋。《民法典》第三百一十一条第一款规定，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。《最高人民法院关于适用<物权法>若干问题的解释(一)》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。杨某之父杨某林向潘某华购买案涉房屋时，不知道潘某华在台湾有多少家庭成员，况且四原告在案涉房屋转让前，从未回大陆主张权利，甚至在潘某华提起诉讼后已书面放弃继承大陆财产，杨某对上述事实均不知情。

4．潘某华转让继承财产，即使未得到其他继承人的授权，也不影响转让合同的效力。首先，潘某华对案涉房屋享有继承权，作为潘某国的惟一儿子，且通过自身诉讼努力取得房屋所有权，即使分割该房产也应分得大部分；其次，其他继承人均有明确放弃继承大陆财产的意思表示；第三，四原告如果认为潘某华转让房屋的行为损害其利益，可依据《民法典》第三百一十一条第二款“受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿”的规定，向潘某华求偿。

综上所述，诉争合同是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。四原告听取他人，利用潘某华在台湾死亡不能表达当年转让房屋的真实意思，在房屋转让13年后，诉称“潘某华”的签名是他人伪造，于2019年10月挑起讼争，起诉杨某、欧阳某和X县某某法律服务所，在经司法鉴定“潘某华”为其本人潘某华书写后，撤回起诉。如今，四原告在没有提供新的证据，且疫情期间再次起诉，以潘某华未取得其授权委托而主张房屋转让合同无效，其理由不符合法律规定，不应得到法院支持。

第二，原告提出潘某华系无权处分。依据《中华人民共和国城市房地管理法》第五十九条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”潘某华之父潘某国生前持有涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》和《房屋所有权证》，且经法院作出的生效判决，确认涉案房屋原属潘某国所有。潘某国于2003年10月10日死亡后，涉案房屋一半分出为配偶所有，其余属于潘某国遗产，潘某春作为合法继承人已明确表示放弃该房屋的继承权，该遗产应当由潘某国的法定继承人潘吴某美、潘某华、蔡潘某蕴、潘某薇、潘某佑共同继承。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条规定“共同共有人对共同财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案中，潘某华作为涉案房产的继承人之一，在既无充分证据证实其他继承人四原告放弃继承权，也没有征得其他继承人同意或事后追认的情况下，潘某华以潘某国代理人名义擅自将共同所有的涉案出卖给杨某，属于无权处分。但是，潘某华擅自转让房屋的行为，涉及了第三人杨某的利益。潘某国一家人长期居住台湾，2005年潘某华一人从台湾回到X县，以潘某国继承人身份对涉案房屋主张权利，对居住在涉案房屋的金某秀、潘某田向法院提起房屋侵权之诉，其诉请获法院支持；潘某华起诉时向法院提交一份未履行公证手续的四原告的《抛弃中国大陆遗产继承书》，四原告经法院依职权追加为该案共同原告后，既未参加诉讼，也从未对涉案房屋主张权利；潘某华转让涉案房屋，作为房屋受让人的一方杨某之父杨某林不知道或不应知道涉案房屋有其他继承人且未析产，其有理由相信潘某华有权处分涉案房屋，主观上是善意的且支付了市场合理价格148000元，转让的房屋依照法律规定已经办理过户登记手续。杨某持有的X县房权证X镇字第001588号《房屋所有权证》的合法来源及有效性已经法院生效判决予以认可，原告未提供充分证据推翻其证据效力。

综上，杨某系善意、有偿取得涉案房产，应依法维护其合法权益，潘某华与杨某签订的《房屋转让合同书》和《房屋买卖契约》依法成立，应认定为有效，潘某某美、蔡某某蕴、潘某薇、潘某佑诉请房屋转让协议无效，于法无据，法院不予支持。

《民法典》第三百一十一条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有人有权向无处分权人请求损害赔偿。根据法律规定，首先，所有权人的物权被无处分权人处分，原则上有权向受让人追回。其次，受让人是善意、有偿取得，不动产进行了登记或动产已经交付，原所有权人不能追回原物权；第三，原所有权人可以向无处分权人请求赔偿。本案中，杨某善意、有偿取得涉案房屋且办理了不动产登记，其合法权益应受到保护；四原告认为潘某华处分其财产使其受到损害，可向潘某华请求赔偿，以其无处分权为由主张房屋转让合同无效，不符合法律规定，其诉讼主张不应得到法律支持。