律师代理李某诉黄某某夫妻抵押权纠纷二审案

2013年7月16日，李某与黄某某夫妻签订一份《借款合同》，约定黄某某夫妻向李某借款人民币60万元，借款期限为10个月，自2013年7月16日起至2014年5月15日止，借款月利率为2%；同日，李某与黄某某夫妻签订一份《借款抵押合同》，合同约定：黄某某夫妻以其共有的位于某处的店面为该笔借款提供抵押担保。合同签订后办理了公证并办理了抵押登记。合同签订后，李某向黄某某夫妻支付了该笔借款。

借期届满后黄某某夫妻未按照合同约定还本付息，李某多次催还未果，故起诉至法院要求黄某某夫妻还本付息。法院在审理过程中另查明，2010年12月份，陈某与黄某某就案涉房屋签订了房屋买卖合同，陈某全额支付了房款。法院经审理认为，黄某某将已经出卖并交付给陈某使用的店面抵押给李某，并对店面办理他项权证向李某借款60万元，其行为明显存在欺诈，涉嫌犯罪。故根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条之规定，裁定驳回李某的起诉，移送公安机关侦查处理。

后某区人民检察院向某区人民法院提起公诉，指控黄某某犯合同诈骗罪。某区人民法院经审查认为黄某某以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，虚构事实、隐瞒真相，诈骗被害人李某60万元，数额巨大，其行为已经触犯刑律，构成合同诈骗罪。故判决黄某某犯合同诈骗罪；追缴黄某某诈骗赃款60万元返还给被害人李某。

判决后，因李某除了案涉店面没有其他财产可供执行，但因该店面存在争议，且刑事判决书未对李某是否对案涉店面享有抵押权进行判决，故某区法官执行局无法直接执行该店面。因此李某再次向某区人民法院提起民事诉讼，要求对案涉店面享有抵押权，并有权就该店面折价或以拍卖、变卖价款优先受偿，并将陈某列为案件第三人。不久，陈某也向某区人民法院提起诉讼，要求黄某某夫妻将案涉店面过户到其名下。

一、本案不适用一事不再理原则

所谓“一事”是指同一当事人，就同一法律关系，而为同一的诉讼请求。因为同一事件已在法院受理中或者已被法院裁判，所以就不得再提起诉讼，法院也不应再受理，避免作出相互矛盾的裁判或增加诉累。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定当事人对已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）两次诉讼的当事人相同；（二）诉讼标的相同；（三）诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。虽然李某于2014年9月向法院提出了起诉，要求实现债权及担保物权，但因为案件在审理过程中发现黄某某的行为涉及刑事犯罪，故依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中设计经济犯罪若干问题的规定》第十一条之规定裁定驳回李某对黄某某夫妻的起诉，将案件移送公安机关侦查处理。民事案件被民事法庭裁定驳回起诉，其实质是为了要通过刑事判决确定，而不是要在法律上终止该案件。后黄某某被某区人民法院刑事审判庭以刑事判决书判决犯诈骗罪，同时在该判决书第二项是追缴被告人黄某某诈骗赃款人民币60万元返还给李某。但该刑事判决仅对李某的债权进行了确定，并未对李某的担保物权进行判决。虽然当事人是一致的，但是债权与担保物权属于两个完全不同的法律关系，因此李某再次向法院起诉要求实现其担保物权，不属于一事不再理，某区人民法院依法予以受理符合法律的规定。

二、李某与黄某某签订的借款合同及借款抵押合同合法有效

（一）本案应当适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

该规定第三十三条规定，本规定公布施行后，最高人民法院之前发布的《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》同时废止；最高人民法院以前发布的司法解释与本规定不一致的，不再适用。根据《人民法院组织法》等有关规定，最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释。司法解释是对法律的解释，虽司法解释是在在被解释法律实施后制定，但应视为被解释法律的一部分，其在实施之日就应当适用于审判实践，而且具有溯及力，但其溯及力应受被解释法律的时间效力范围的限制。“按照实体从旧、程序从新”的原则，本司法解释施行后，所有的民事案件，无论是一审案件还是二审案件，均适用本司法解释。新的民间借贷司法解释自2015年9月1日起施行，而本案李某于2016年3月份才向法院提起诉讼，因此本案应当适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》。

（二）本案民间借贷合同并不当然无效

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条规定民间借贷合同一方或者双方的借贷行为涉嫌犯罪，或者被已经生效的判决认定为犯罪，一方提起民事诉讼的，民间借贷合同并不当然无效。人民法院在审理案件时应当根据合同法第五十二条、本规定第十四条的规定来认定民间借贷合同的效力。如果担保人以借贷合同一方的借贷行为涉嫌犯罪或者已经生效的判决认定构成犯罪为由，主张不承担民事责任的，人民法院应当依据民间借贷合同与担保合同的效力、当事人的过错程度，依法确定担保人应当承担的民事责任。

合同一方的行为涉嫌犯罪侵害国家利益，并不能说明双方的合同行为也损害国家利益。因此当事人一方的诈骗行为，无非属于性质更严重的欺诈。而欺诈合同在民法上是属于可变更、可撤销的合同，而不属于无效合同的范畴。本案中，虽然黄某某已经被生效的判决认定为构成合同诈骗罪，但其与李某签订的借款合同并不存在合同法第五十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条规定的情形，且李某在本案中没有任何过错，故借款合同应当认定合法有效，双方之间签订的担保合同也是合法有效的。

三、李某对案涉房屋享有抵押权，有权就该房产折价或以拍卖、变价价款优先受偿，陈某无权要求将房屋过户到其名下

（一）黄某某与陈某未就案涉房屋进行过户登记，陈某本身具有重大过错

《中华人民共和国物权法》第九条规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，否则不发生物权变更效力。陈某与黄某某于2010就案涉房屋与另外一套房子及店面签订了房屋买卖合同，案涉店面在双方签订房屋买卖合同时已经办理了产权登记证书，反倒是另外一套住房和店面当时没有产权证，但是之后双方却只办理了另外一套住房和店面的过户手续，而未办理案涉店面的过户手续，很明显陈某自身对此存在重大过错。陈某抗辩说是黄某某不配合办理过户手续没有任何事实和法律依据，陈某完全可以通过法律途径要求黄某某过户。如果陈某要求黄某某办理过户手续取得房产产权证书，黄某某也无法提供案涉房屋给李某进行担保，则李某也不会借钱给黄某某，也不至于给李某造成如此重大的经济损失。

（二）李某为善意，依法享有案涉房屋的担保物权

《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定为担保债务的履行，债务人或者第三人以不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人到期不履行债务，债权人有权就该财产优先受偿。第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经过依法登记，否则不发生物权变更效力。虽然黄某某与陈某就案涉房屋签订了房屋买卖合同，但未办理房屋过户手续，不发生物权效力，陈某对黄某某仅仅是享有一般的债权，且过错在于黄某某与陈某，李某对此完全不知情，并不存在任何过错，属于善意第三人。而黄某某向李某借款双方签订了借款合同及借款抵押合同，并就案涉房屋向某市房产管理局办理了他项权证书，李某对案涉房屋享有抵押权。根据物权优先于债权，李某对该店面享有优先受偿权，有权就该房产折价或以拍卖、变价价款优先受偿，而陈某只能要求黄某某承担违约责任，而无权要求黄某某将案涉房屋过户于其名下。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条第一款规定“借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者已经生效的判决认定构成犯罪，当事人提起民事诉讼的，民间借贷合同并不当然无效。人民法院应当根据合同法第五十二条、本规定第十四条之规定，认定民间借贷合同的效力”，因此，黄某某向李某的借贷行为虽经生效判决认定构成合同诈骗罪，但民间借贷合同并不当然无效，应当根据合同法第五十二条、本规定第十四条之规定认定民间借贷合同的效力。《合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规定的强制性规定”是效力性强制性规定，黄某某犯合同诈骗罪并不属于违反该效力性规定的情形，因此双方签订的民间借贷合同合法有效，抵押合同也合法有效。

那么在实际操作过程中，作为购房者或者是抵押权人，应该如何避免出现类似被骗的情形呢？根据《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此无论是购房者还是抵押权人，切记一定要到房产管理局办理房屋过户手续或者是他项权证，否则不发生物权效力，很有可能竹篮打水一场空。