律师代理张某诉某房地产公司买卖合同纠纷一审案

律师作为张某的代理人，发表代理意见如下：

1.张某与某地产公司之间签订的《车位买卖合同》系双方真实意思表示，不违法国家法律法规强制性规定，合同真实有效，双方权利义务应得到保护；2.张某已按照合同约定支付了车位价款和相应办理产权费用，3.某地产公司作为房产开发商应当认识到人防地产是不能办理车位产权的，某地产公司提供的证据不能证明其对案涉车位取得了预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，某地产公司应当向张某双倍返还购买车位款项。4.本案系车位买卖纠纷，某地产公司提出的车位租赁费的反诉请求与本案不属于同一法律关系，不符合反诉规定。

一审法院裁判：

一、解除张某与四川某房地产开发有限公司于2014年5月12日签订的《车位买卖合同》。

二、四川某房地产有限公司于本判决生效后十日内返还张某购车位款180000元及车位费、登记费2345元,合计182345元。

三、四川某房地产有限公司于本判决生效后十日内支付张某损失，损失计算方法为：以182345元为基数，从2014午5月13日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至前述款项付清之日止。

四、张某于本判决生效后十日内将位于某1栋-1楼65号车位返还给四川某房地产开发有限公司。

五、驳回张某的其他诉讼请求。

六、驳回四川某房地产开发有限公司的其他反诉请求。

本案案件受理费6929元，由张某负担2284元，四川某房地产开发有限公司负担4645元；反诉案件受理费283元，由四川某房地产开发有限公司负担。

法院认为：一、关于《车位买卖合同》是否解除问题《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定。当事人“协商一致，可以解除合同”。本案中，因案涉车位不能办理权转移登记，张某诉请求解除《车位买卖合同》，某地产公司也反诉解除《车位买卖合同》，双方对合同解除均无异议，可视为协商一致解除《车位买卖合同》，故对张某诉请解除《车位买卖合同》及某地产公司反诉解除《车位买卖合同》，本院均予以支持。二、关于《车位买卖合同》解除后的法律后果问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；张某主张案涉车位所在项目未取得商品房预售许可，导致合同解除为由，要求双倍返还购车位款375680元并支付利息，某地产公司以取得商品房预售许可为由予以抗辩。首先，张某签字确认的房屋所有权登记申请书载明项目的预售许可证号为3949号，而成都市城乡房地产管理局官方网页显示存在3949号商品房预售项目，网页显示的小区名称与张某签订的《物业服务》附件二载明的某地下停车场物业服务合同涉及的名称一致，开发商同为某地产公司。某地产公司陈述案涉车位项目取得商品房预售许可与审理查明的事实具有高度吻合。其次，根据成都市房屋产权办证业务部门发出《信息告知处理意见单》，载明收取了用于办理案涉车位的房屋所有权证或房屋初始登记记录单及契税完税凭证证明，并进行了受理审查，案涉车位不能办理产权登记的原因是"成都市人防车位暂停登记，待政策明确后再提出申请"，并非因为未办理商品房预售许可。故对某地产公司抗辩案涉车位所在项目取得了商品房预售许可，本院予以采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，某地产公司作为具有专业资质的房地产开发商，应当预见对其占用人防设施的投资建设的车位，对外销售后不能办理产权的法律后果，且在签订《车位买卖合同》时也未明确告知该案涉车位系占用人防设施建设，存在一定过错，应当承担相应的赔偿责任，综合考虑房地产普遍上涨的因素及本案中某地产公司的过错程度，对张某要求某地产公司返还车位款180000元及车位费，登记费2345元(7840元-5495元)，合计182345元，并以182345元为基数从2014年5月13日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算损失范围内的诉请，本院予以支持，超出部分本院不予支持。对税务机关收取的印花税、契税合计5495元，张某可基于税收征收法律关系，依法向税务机关主张权利。《车位买卖合同》解除后，某地产公司反诉要求张某返还案涉车位符合法律规定，本院予以支持。本案中，张某的合同目的在于获得案涉车位占有、使用和处分案涉车位的权利，张某在支付车位款后理应获得上述权利。故对某地产公司要求张某按照每月400元标准支付案涉车位使用费的反诉请求，本院不予支持。

根据《中华人民共和国人民防空法》，人民防空是国防的组成部分。人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。国防资产属于国家所有。禁止任何组合或者个人破坏、侵占人民防空设施。由于涉案车位为人防车位、人防设施，不得进行买卖，因此开发商应当对销售人防车位的行为承担相应责任。

目前，房地产公司开发的地下车位，有相当一部分为人防车位。针对人防车位，为了利益需求，房地产公司与业主签订的合同，或前业主与后业主之间签订的合同，大都不规范，不少合同直接涉及“车位买卖”、“所有权转让”等内容，违反了国家法律的强制性规定。人民防空工程所涉资产为国有资产，任何人不得买卖、破坏、损害、侵占。本案所涉车位，为人防车位;合同的主要的形式和内容，均直指人防车位买卖，开发商无权销售，即便在销售之后也会因无法办理产权证而产生各种纠纷，建设人防车位的房地产开发公司，有权对该车位使用、收益，但无论如何，均不得针对人防车位所有权的买卖、让渡。