律师代理常某某诉某集团商品房预售合同纠纷一审案

原告常某某诉称：2016年7月31日，原告常某某与被告某集团签订《某小区地下停车位使用权转让协议书》，协议约定被告将位于某小区地下301号车位使用权转让至原告，原告对该车位享有40年的使用权，转让费13万元;当日原告向被告支付13万元转让费。原告接收车位后，发现车位上方棚顶分裂且漏水严重，遂原告找被告协商解决，被告对车位进行维修但棚顶分裂无法维修，导致漏水间题无法解决。2017年11月13日经原被告协商，被告承诺为原告置换新车位。原告选择284号地下停车位，在要求与被告办理地下车位交更时因被告存在经济纠纷政府部门将其相关贴产冻结无法办理相关手续而导致车位变更手续无法办理，后该手续一直未顺利办理。2019年11月，原告发现被告对外进行销售宣传，而284号车位也在销售列表中，遂要求被告尽快办理变更手续，但遭到被告拒绝，称原告购买的301号车位与284号无关，但301号车位已经明确不能维修无法使用，故原告诉至法院，请求法院判令解除原、被告签订的《某小区地下停车位使用权转让协议书》，被告返还原告车位使用权转让费130，000元及利息(以130，000元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止)。

被告某集团辩称：案涉协议系双方真实意思表示自愿签订，应认定为合法有效，不存在合同法第九十四条规定的解除合同法定情形，原告接收车位后，要求解除协议超过法定除斥期间。合同法第九十五条规定期间为除斥期间，原告应在此期问内行使权利;涉案车位不存在质量问题，被告已经对车位存在的问题进行了修缮，能够正常使用;涉案车位交付后，一直未存在影响原告实际使用的情况存在，现原告要求解除合同，即使法院支持原告的主张，也应该退还原告相应使用费用，不应支付利息。

原告与被告签订合法有效的车位使用权转让合同，该合同系双方真实意思表示，应受法律保护，合同签订后原告已履行支付价款义务，被告未履行交付完好的车位，被告行为已构成违约，案涉车位漏水后被告虽有维修行为，但维修后车位仍然漏水致使原告一直无法正常使用，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，原告请求解除合同返还价款符合法律规定，理应受到法律保护，故恳请法院支持原告诉讼请求，以维护原告合法权益，以上代理意见恳请法庭予以采纳。

法院认为：本案系车位纠纷，原、被告双方签订《某小区地下停车位使用权转让协议书》意思表示真实，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院对协议书效力予以确认。双方应依约全面履行合同义务，原告交纳车位转让费，被告应交付给原告无质量问题的车位，本案中，涉案车位存在漏水的质量问题;经维修后仍影响正常使用，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释》第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”规定，原告以车位存在质量问题严重影响正常使用为由请求解除协议，合理合法、本院予以支持。被告抗辩原告解除协议已过除斥期间，因房屋漏水在质保期内原告即已提出，被告经过维修仍影响使用，故本院对其抗辩主张不予支持;关于车位转让费和利息事项，因被告车位存在质量问题，原告请求解除协议被告应返还车位转费，原告应将车位返还给被告公司。起诉前原告与被告工作人员多次沟通，被告仍未退款，原告有权请求被告支付占用上述资金损失，原告请求自起诉之日起即2020年4月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，合理合法，本院予以支持。

针对商品房预售合同纠纷案件特点和存在的问题，建议以下几方面着手妥善处理纠纷：

1.统一司法裁判标准

在认定合同解除问题时遵循维护国家调控政策、保护当事人合法权利的原则。首先，房屋新政在司法实践中不宜认定为《合同法》第117条规定的不可抗力，其次，对于受到贷款政策收紧影响的房屋买卖合同，房屋新政并不必然导致购房人无履约能力和继续履行对一方当事人显失公平，故不宜简单认定构成情势变更，但对购房人确因房屋新政导致履行不能而请求解除合同的，可予支持。再次，合同订立后由于房屋新政的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，可认定为因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，而解除合同。

2.以法治宣传引导各方理性维权

扩大庭审公开和透明度，邀请人大代表、社区业主等，旁听案件审理，加强裁判文书的释法说理，提醒开发商和购房者加强规范意识；充分利用广播、报纸、电视、网络等传统媒体以及微信、微博、公众号等新媒体，采取网络直播、专题报道、案例分析、释法答疑等形式，开展涉房地产类法律法规和新政讲解、典型案例通报等；利用普法讲座、制作并发放宣传材料等方式，向购房者宣传相关法律知识。

3.加强与住建委等部门的信息联动

住建委是监督管理房地产市场、规范市场秩序的主要部门，其最为了解房产政策，也掌握着区域房地产市场实际发生的变化。法院与住建委等部门加强沟通、交流，一方面可以促进彼此更全面的掌握群众的诉求，维护社会秩序；另一方面通过法律咨询、普法宣传以及加强业务交流的，可以使政策与法律更好的对接，有效规范房地产市场的行为。

4.购房者要增强法律意识，依法维护自己合法权益

商品房买卖合同纠纷案件中，一方面购房者无法按期收房或者房屋质量存在问题，是“受害者”，购房者平时要注意加强对法律知识的学习，对相关的规定有所了解，同时要注意收集固定相关证据，有效保护自身的合法权益。2.开发商要规范合同格式，加强与购房者之间的沟通，妥善处理矛盾纠纷

5.开发商应当认真分析目前商品房销售合同纠纷中反映出来的合同文本问题，对合同条款进行修改、完善，统一合同格式，一方面避免利用自身优势制定格式条款合同对购房者造成不利，另一方面也防止因合同存在漏洞给开发商造成负担，给房地产市场造成混乱。