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律师代理宁夏某公司与陕西某公司 房地产开发经营合同纠纷案

转载法律内参2023-11-0318850

律师代理宁夏某公司与陕西某公司 房地产开发经营合同纠纷案

【案情简介】
律师代理宁夏某公司与陕西某公司 房地产开发经营合同纠纷案

宁夏某公司与陕西某公司于2011年签订《房地产联合开发协议》,约定由双方联合开发某某小区。双方合作过程中,陕西某公司实际控制人梁某某控制的广元某公司向小贷公司借款1800万元,宁夏某公司作为担保人提供抵押担保。后小贷公司向成都中院诉讼,2532号民事判决书判决广元某公司承担还款责任,宁夏某公司承担抵押责任。案件进入执行阶段,小贷公司已申请成都中院将宁夏某公司抵押的房屋查封。

至2016年,因双方无法继续合作,宁夏某公司与陕西某公司签订了《解除协议》及《解除补充协议》。约定,协议解除后,宁夏某公司向陕西某公司抵顶79套房屋(包括被成都中院查封的房屋),并由陕西某公司偿还广元某公司向借款小贷公司的借款。

上述协议签订后,梁某某、广元某公司、陕西某公司、宁夏某公司等人与小贷公司达成执行和解,约定将查封房屋备案至陕西某公司指定人员名下,由陕西某公司、小贷公司负责售卖房屋,宁夏某公司配合销售。该执行和解协议最终未完全履行即恢复执行,成都中院将上述查封的79套房屋拍卖。

陕西某公司认为宁夏某公司应当抵顶给其的79套房屋被成都中院拍卖,宁夏某公司未向其履行抵顶义务,诉请要求陕西某公司支付该79套房屋对应的价款26230666元。一审法院支持陕西某公司的诉请。

宁夏某公司不服一审判决,提起上诉,在二审阶段找到本所律师,委托本所律师代理该案。二审判决撤销一审判决,驳回陕西某公司诉讼请求。陕西某公司后又提起再审,亦被驳回。

【代理意见】
承办律师代理宁夏某公司,发表代理意见具体如下:

一、不动产所有权变动以登记为准,本案中宁夏某公司虽然将79套房屋备案至陕西某公司指定人员名下,但未完成过户前,被成都中院执行,因此宁夏某公司未向陕西某公司完成抵顶过户义务。

按照《中华人民共和国民法典》第552条之规定,第三人加入债务无需债权人同意,通知债权人即可。本案中陕西某公司承诺由其偿还小贷公司的债务,小贷公司对此知情。按照上述规定,陕西某公司已经加入小贷公司与广元某公司、梁某某、宁夏某公司的债务中,构成债务加入,属于债务人,应当承担还款责任。涉案79套房屋被执行后,可以认定为宁夏某公司向小贷公司履行抵押责任,宁夏某公司有权向债务人陕西某公司追偿。

依据《中华人民共和国民法典》第524条规定因陕西某公司未向小贷公司履行还款责任,宁夏某公司即是该笔债务的抵押人,又是陕西某公司的债务人,宁夏某公司对小贷公司的债务具有合法利益,有权向小贷公司代为履行。现宁夏某公司已经代为履行,按照524条第二款之规定,小贷公司已经受偿的由宁夏某公司代为履行的债权就转让给了宁夏某公司。宁夏某公司就该笔债权可以向陕西某公司主张法定抵销。

无论是追偿权还是债权转让,宁夏某公司均可以提出法定抵销抗辩。宁夏某公司提出法定抵销抗辩后,陕西某公司对宁夏某公司的债权即时消灭。

二、《解除协议》中明确约定由陕西某公司向小贷公司还款,但陕西某公司未按约定履行还款责任,导致宁夏某公司作为担保人承担了抵押责任。此种情况下陕西某公司应当向宁夏某公司承担违约责任,承担方式为赔偿损失。陕西某公司应当赔偿宁夏某公司79套房屋价款的直接损失,宁夏某公司以该笔债权提出法定抵销抗辩后,陕西某公司对宁夏某公司的债权即时消灭。

三、宁夏某公司将79套房屋抵顶给陕西某公司的用途,就是让陕西某公司用该79套房屋向小贷公司偿还借款。执行过程中,宁夏某公司按照陕西某公司的指示将79套房屋备案至其指定人员名下,并将所有房屋钥匙交付给了陕西某公司,即该79套房已经全部由陕西某公司实际控制。因此房屋虽然登记在宁夏某公司名下,但房屋实际控制人已经变更为陕西某公司,在此情况下,即使执行和解协议未能履行,案件恢复执行,被执行的也是陕西某公司的房屋,是陕西某公司在履行其还款义务。故在2532号民事判决书的执行案件中,宁夏某公司对陕西某公司负有的79套房屋价款26230666元债务已经履行完毕。

【判决结果】
二审法院判决,撤销一审判决,驳回陕西某公司一审诉讼请求。

【裁判文书】
第一,关于2532号民事判决的债务承担问题…协议已明确小贷公司借款由陕西某公司承担。

第二,关于2532号民事判决恢复执行的过错责任问题…宁夏某公司为担保人,导致案涉79套房屋被执行的直接原因为债务人未履行偿还义务,陕西某公司主张宁夏某公司承担担保责任是其自身原因造成,与陕西某公司没有关系的理由不能成立。

第三,关于2532号民事判决的债务实际偿还主体及财产来源问题…可以认定2532号民事判决中被执行的财产系已抵顶给陕西鑫地源的案涉79套房屋。

第四,关于追偿问题…2532号民事判决并未判决宁夏某公司履行担保责任后可以行使追偿权。陕西某公司用已抵顶给陕西某公司的案涉79套房屋履行了还款义务,再行追偿明显增加当事人诉累。

综上所述,虽然宁夏某公司在2532号民事判决中承担了担保责任,但基于双方均明知该借款系转贷给宁夏某公司使用,在解除协议及解除补充协议约定的广元某公司债务由陕西某公司承担的情况下,经陕西某公司同意用宁夏某公司已抵顶给陕西某公司79套房屋履行债务,该79套房屋的被执行系代陕西某公司履行了广元某公司的债务。故宁夏某公司对陕西某公司负有的79套房屋价款26230666元债务已通过2532号民事判决的执行而履行,不存在欠付问题。

综上宁夏某公司的上述请求成立,应予支持。判决撤销一审判决,驳回陕西某公司的全部诉讼请求。

【案例评析】
我们认为,本案主要事实为:

一、陕西某公司向宁夏某公司承诺,由陕西某公司偿还广元某公司对小贷公司的欠款。

二、宁夏某公司作为担保人,担保广元某公司对小贷公司的欠款,并提供了包括涉案79套房屋在内的抵押物。

三、宁夏某公司负有向陕西某公司退还投资款,并用涉案79套房进行抵顶的义务。

四、小贷公司将宁夏某公司提供的抵押物(包括涉案79套房屋)进行拍卖,实现抵押权。

五、陕西某公司未按约定向小贷公司还款。

依据上述事实,本所律师分析认为,本案中陕西某公司构成债务加入,是小贷公司的主债务人。宁夏某公司是该笔债权的担保人,在其承担担保责任后,有权向主债务人即陕西某公司追偿。因《解除协议》约定,陕西某公司有权要求宁夏某公司按约定抵顶涉案79套房屋,但涉案79套房屋已经被小贷公司拍卖执行,故陕西某公司可以主张要求宁夏某公司支付对应价款。

如上所述,宁夏某公司对陕西某公司有追偿被拍卖的79套房屋价款的权利,陕西某公司对宁夏某公司有要求支付被拍卖的79套房屋对价的权利。双方均负有到期的金钱债权,债权种类一致,按规定可以适用法定抵销。同时涉案79套房屋的拍卖价款与抵顶价款存在差额,但导致执行和解协议无法履行主要是主债务人陕西某公司没有还款导致的,陕西某公司存在过错,由此造成抵顶价格与执行价格的差额也应当由陕西某公司承担。

二审法院认定“陕西某公司用已抵顶给陕西某公司的案涉79套房屋履行了还款义务”,未采用代理人主张的法定抵销,认定在宁夏某公司按照要求将房屋备案至陕西某公司指定人员名下后,涉案房屋的实际控制人已经是陕西某公司,宁夏某公司的抵顶义务已经完成。

【结语和建议】
本案之所以发生纠纷,系因双方在《解除协议》中未约定全面。在签订协议当时,双方对抵顶的房屋被法院查封的事实已经明知。协议签订时未考虑到,抵顶给陕西某公司的房屋如果被执行,陕西某公司对宁夏某公司的债权,与宁夏某公司对陕西某公司的追偿权如何处置。因此在法律关系庞杂的情况下,建议各方寻求专业律师帮助,出具全面、合规的协议,才能更好的保护各方的合法权益,以免如本案一样,给各方造成时间及经济上的不必要损失。

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