律师代理叶某诉刘某、刘某某确认合同效力纠纷一审案

原告叶某与被告刘某系夫妻关系，被告刘某与刘某某系兄弟关系。诉争房屋系原告原工作单位长春某某研究所公有住房，1998年房改后登记在被告刘某名下。

2006年12月18日，被告刘某与被告刘某某签订《房屋转让合同》，双方约定被告刘某将位于某市某区人民大街109号房屋（即某街某号房屋，面积75.97平）作价7万元出售给被告刘某某。该合同第十条“甲、乙双方需要说明的其他事项”第一款“转让房产是否为共有”，被告刘某与被告刘某某一致确认该房产为非共有财产，并据此在某市房产部门办理了过户登记手续。

原告自1990年起就在美国工作与生活。

2009年10月，被告刘某起诉离婚，诉讼请求为：“1、判决原告、被告离婚；2、某市某区某街某号公有住房一套的使用权归原告；被告在美国的财产归被告”。

原告遂以二被告恶意串通，被告刘某无权处分为由，向法院提起本案诉讼，请求确认被告刘某与刘某某签订的《房屋买卖合同》无效，该房屋为原告与被告刘某共同所有。

一、本案诉争房屋系原告与被告刘某的夫妻共同财产，被告刘某无权处分。

原告与被告刘某系夫妻关系，于1983年4月22日登记结婚。1998年，某市应化所将本案诉争房屋出售给夫妻二人。1999年，某市房产部门为该房屋办理房屋所有权证，登记在被告刘某名下。因该房屋是在原告与被告刘某夫妻关系存续期间购买，故系二人的夫妻共同财产。在原告定居美国期间，被告刘某未经共有人原告的同意将该房屋出售给被告刘某某，此举系无权处分，且该处分行为未经原告追认，故二被告签订的《房屋转让合同》无效。

二、被告刘某与被告刘某某恶意串通，双方签订的《房屋转让合同》无效。

被告刘某与被告刘某某系亲兄弟关系。2006年12月18日，被告刘某与被告刘某某签订《房屋转让合同》，双方约定被告刘某将位于某市某区人民大街109号房屋（即某街某号房屋，面积75.97平）作价7万元出售给被告刘某某。该合同第十条“甲、乙双方需要说明的其他事项”第一款“转让房产是否为共有”，被告刘某与被告刘某某一致确认该房产为非共有财产，并据此在某市房产部门办理了过户登记手续。

事实是在转让该房屋时，被告刘某与原告仍系合法夫妻，该房屋系二人夫妻共同财产，被告刘某某作为弟弟明知哥哥刘某与嫂子叶某并未离婚也未对该房屋进行分割，为了完成交易，二被告恶意串通，瞒着原告签订《房屋转让合同》，并向某市房产管理部门隐瞒本案诉争房屋系原告与被告刘某的夫妻共同财产的事实，将本案诉争房屋由被告刘某名下过户到被告刘某某名下。

根据《合同法》第52条之规定，被告刘某与被告刘某某恶意串通，损害原告的利益，其二人签订的《房屋转让合同》无效。

原告对被告刘某转让本案诉争房屋一事不知情。

首先，原告自1990年去美国之后，很少回国，即使回来也是住在南关区芸菀二区207 栋102号房屋或者天安第一城的房子，待几日便走，大部分时间都住在九台陪伴年迈的母亲或者在国内旅游。对于本案诉争房屋，一开始刘某某是怎么住进去的，什么时候住进去的，无人向原告提及此事，原告是在很久后无意中隐隐约约从别人的谈话中才得知刘某某住在该房屋，孩子在那里上师大附小。因为原告本人在美国且其与被告刘某还拥有南关区芸菀二区207 栋102号和天安第一城的房子，也用不到本案诉争房屋，刘某某的孩子也能因该房屋得到好的教育，作为亲人，原告也就没多想和追究。

其次，2009年10月被告刘某起诉要求与原告离婚，在起诉状中刘某的第二项诉讼请求为“某市某区某街某号公有住房一处的使用权归原告”，而此时刘某已将该房屋出售给被告刘某某三年多，可见原告对该房屋已出售给刘某某的事情并不知情，被告刘某仍在刻意隐瞒。如果原告在2006年是知道并同意刘某将该房屋出售给刘某某的，那么被告刘某某又何必主动要求将该房屋作为夫妻共同财产而分割呢？后因被告刘某在离婚诉讼中撤诉并继续隐瞒该房屋已转让的事实，原告对此仍然不知情。

第三，原告是在2017年5月17日才知道本案诉争房屋被转让的事实。因被告刘某瞒着原告将其与原告共同所有的南关区芸菀二区207 栋102号的房子出售，后因要过户需原告签字，原告不同意故回国阻止此事。直到此时，原告才开始怀疑被告刘某在隐藏、转移财产，故到某市房产中心调查天安第一城的房产信息。调查结果是原告不是天安第一城房产的当事人，但能提供本案诉争房屋的信息，至此原告才得知本案诉争房屋被被告刘某无权处分，二被告恶意串通，作价7万元转让的事实。

四、被告刘某某对本案诉争房屋不构成善意取得。

首先，被告刘某某在受让该房屋时不是善意的。其在签订《房屋转让合同》时明知该房屋不是哥哥刘某的个人财产，而系哥哥刘某与嫂子叶某的夫妻共同财产，却在与之签订《房屋转让合同》时一致确认该房产为非共有财产，两人恶意串通，背着原告将房屋转让至自己名下，此举显然是恶意的。

其次，本案诉争房屋并不是以合理的价格转让的。2006年年长春房地产新房交易均价为3574元，故该房屋的总价应为27万以上，且该房屋属于师大附小附中的学区房，炙手可热，故成交价格应远远高于27万。而被告刘某某仅以7万元就从被告刘某处购得该房屋，远远低于市场价格。

综上，尽管被告刘某在原告不知情的情况下无权处分本案诉争房屋，并已办理了过户登记手续，但因被告刘某某恶意购买且以远低于市场价格成交，故被告刘某某对本案诉争房屋并不构成善意取得。

五、原告诉请确认《房屋转让合同》无效，不应适用诉讼时效。

合同当事人或者被损害利益的第三人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院才有权确认合同是否有效。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。故原告请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制。

1、关于被告刘某与刘某某签订的房屋转让合同效力问题：本案诉争房屋为叶某与刘某的夫妻共同财产，刘某作为房屋的共有权利人与刘某某签订的房屋转让合同，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原告叶某以被告刘某、刘某某恶意串通，损害其利益为由，主张合同无效，因没有相关依据，不予支持。

2、关于刘某某是否为善意取得房屋所有权问题：善意取得不动产所有权要求受让人受让不动产时是善意的，且转让价格合理。本案房屋产权人虽登记为刘某，但刘某与刘某某系亲属关系，因此应当知道房屋实际为刘某与叶某夫妻共同财产，及刘某某受让时应当征得叶某的同意，但庭审中刘某某对叶某就房屋买卖一事是否知情并不清楚。刘某在庭审中陈述买卖房屋时曾经电话告知过叶某，其女儿知道房屋买卖情况后也告知过叶某，但并未就此提供相关证据，且叶某否认刘某层告知其买卖房屋一事。另外，叶某当庭提供刘某在2009年10月提起离婚诉讼中的起诉状，其诉讼请求为：“1、判决原告、被告离婚；2、某市某区某街某号公有住房一套的使用权归原告；被告在美国的财产归被告”。经核实，该起诉状内容与本院卷宗存档的起诉状内容一致。综上，没有证据表明刘某某在受让房屋时已经叶某同意或者叶某对买卖房屋一事知情。关于房屋转让价款是否合理问题，房屋转让合同记载房屋转让价款为7万元，而房屋建筑面积为75.97平方米，即房屋每平方米转让价格不足1000元，明显低于市场价格。刘某、刘某某虽陈述房屋转让价款实际为12万元，但仅提供2006年7月1日刘某某曾经在银行支取10万元的凭证，该证据不足以证实其实际房屋转让价款为12万元。综上所述，对刘某某善意取得该房屋所有权的抗辩，不予支持。

3、《中华人民共和国物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”第106条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。”依据上述规定，刘某未经叶某同意即将夫妻共有的诉争房屋转让给刘某某，虽然转让合同有效，但叶某作为共有所有权人有权追回房屋，且不动产物权请求权不适用诉讼时效。本案诉争房屋仍为刘某、叶某共有的夫妻共同财产。

此案具有特殊性，一般情况下，夫妻一方将共有房屋出售后另一方主张合同无效的，结果可能不被支持，一方面是因为他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示，另一方面受让方可能构成善意取得。

本案当中恶意串通的证据太难取得，正是因为办案律师的认真，多角度论证，案件也得以胜诉。所以说，真者，无敌。