律师代理南京某地产开发公司商品房预售合同纠纷案

本案为系列案件，原告王某等于2013年与南京某地产开发公司签订《商品房预售合同》购买精装修商品房，合同仅就精装房整体价格进行约定。合同签订后，案涉房屋于2014年交付。

2020年，王某等向江苏省南京市江宁区人民法院（以下简称“江宁区法院”）起诉，以交付的房屋装修单价不符合备案登记的精装修价格为由，诉请南京某地产开发公司以在南京市住房和城乡建设委员会申报的《商品房预售方案》中载明的2500元/平方米为标准，赔偿其实际装修价值与该备案价的差价。

本案诉讼形成前，南京某地产开发公司其他房地产项目业主已经与其就精装房装修质量问题形成系列诉讼，生效判决确认支持该系列案业主关于赔偿装修差价的诉讼请求。该系列案判决引发行业和社会的极大关注，包括本案原告王某等在内的众多购房者纷纷效仿，起诉要求进行装修造价鉴定并退还差价。在此情形下，南京某地产开发公司委托承办律师代理其参加本案诉讼。

江宁区法院经审理认为，双方当事人在《商品房预售合同》中明确约定装修材料、设备品牌等，现场勘验的房屋实际交付情况与协议约定内容一致，判决驳回王某等诉讼请求。

王某等不服一审判决，向江苏省南京市中级人民法院（以下简称“南京中院”）提起上诉。二审判决认为其主张南京某地产开发公司赔偿房屋装修差价缺乏事实及法律依据，驳回王某等的上诉请求，维持原判。

本案系商品房预售合同纠纷，购房者主张返还精装修部分的差价，涉及的争议焦点包括：第一，双方当事人约定的装修标准如何；第二，实际装修标准是否符合约定；第三，如果需要赔偿，差价如何计算。除此之外还需回应的问题包括造价鉴定应否启动以及前案裁判结果能否作为本案裁判依据。

一、案涉《商品房预售合同》就装修质量有明确约定，应当作为认定约定装修标准的依据，《商品房预售方案》中载明的精装修备案价格不能作为合同内容

双方签订的《商品房预售合同》附件《装饰装修和设备标准》是当事人真实意思表示，其中对装修设备内容的约定具体明确，理应作为确定双方当事人约定装修标准的依据。

《商品房预售方案》是房地产开发企业在与房产管理部门的行政法律关系中提交的过程性文件，不构成民事法律关系中对购房者作出的要约或承诺，不能作为确定当事人权利义务的依据。且南京某地产开发公司在《商品房预售合同》中已经履行《江苏省城市房地产交易管理条例》中关于明确计价的要求，双方并无任何就精装修部分单独计价的约定。王某等将《商品房预售方案》中备案价当作当事人约定内容，缺乏法律依据。

二、经一审法院现场勘验，南京某地产开发公司实际交付的房屋符合双方在合同中约定的装修标准

案涉房屋交付至今已逾七年，王某等未在法定期间内履行质量异议通知义务，应当视为南京某地产开发公司已经提供质量符合约定的标的物。王某等提交的图片仅能证明房屋此时存在个别瑕疵，不能证明案涉房屋装修在七年前交付时存在质量不符合约定的情形。且一审法院已经组织双方当事人进行现场勘验，未发现存在实际交付的房屋装修质量不符合约定的情形。因此，案涉房屋装修符合双方在合同中约定的装修标准，王某等主张南京某地产开发公司赔偿装修差价没有事实和法律依据。

三、商品房销售价格系双方当事人平等协商合意确定，且案涉房屋交付时间久远，存在业主自行改造的情况，在本案中进行造价鉴定既没有必要性也不具备可行性

商品的销售价格系在成本造价、供求关系、市场环境、品牌影响力等综合因素共同影响之下，由双方当事人协商确定的。成本仅是影响售价的因素之一，对销售价格起决定作用的是买卖双方的协商合意，即当事人的意思自治。因此，即使将2500元/平方米视为案涉商品房装修销售价格，也不等同于质量标准。因此，本案没有必要对装修成本进行鉴定。

另一方面，案涉房屋交付至今已逾七年，其间房屋业主对房屋及装修进行过不同程度的改造，且存在不可避免的自然损耗及人为损坏，交付时的装修情况已无法复原，案涉房屋目前已经不具备司法鉴定的客观条件。

四、前案所涉房屋在建筑类型、装修标准等方面均与本案不同，且该案并非指导案例，不应作为本案裁判依据

事实认定方面，前案房屋销售单价和总价均高于本案所涉房屋，两案中合同所约定的装饰装修和设备标准亦不相同，前案所涉房屋装修的约定标准和实际交付标准对本案均无可参考性。法律适用上，两案争议焦点并不一致，前案仅为特定时期下针对特定开发项目的个案，不具有典型性。根据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第一条规定，本案与前案的基本事实、争议焦点等均有不同，并非类案，该案所认定的事实及适用的法律不应适用于本案。

二审法院判决驳回上诉，维持原判。

关于前案业主的房屋，与案涉房屋所处的位置、房屋类型、房屋单价、备案装修单价等均明显不同，故王某等以前案处理结果作为依据在本案申请对房屋装修造价进行鉴定，无法律依据，不予准许。

综上所述，一审法院认为，王某等起诉要求南京某地产开发公司返还房屋装修差价款不能成立，判决驳回王某等的上诉请求。

二审法院认为，本案二审争议焦点为：王某等是否有权向南京某地产开发公司主张房屋装修差价。

本案王某等与南京某地产开发公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。双方在合同中约定案涉房屋以建筑面积计价，并约定了装饰装修和设备标准。南京某地产开发公司基于行政管理之需向相关行政主管部门履行的价格报备手续，并非向王某等就销售合同所作承诺，双方亦未将备案价格中涉及的装修单价列入合同内容。现经一审法院现场勘验，查实涉案房屋实际交付内容与合同约定基本一致，且由于合同对装修、设备等未标注价格，同时相应价格因受市场因素等多重影响，而王某等收房距今已有七年之久，本案不足以认定南京某地产开发公司交付的装修价值过低。

关于王某等在本案中提及前案裁判结果，因从本案查明的事实看，涉案房屋所处于的位置、房屋类型、房屋单价、备案装修单价等均与前案涉及的房屋存在明显不同，故王某等主张以前案处理结果作为本案裁判的依据没有事实依据。

综上所述，二审法院认为，王某等的上诉请求不能成立，判决驳回上诉，维持原判。

本案诉讼产生前，司法实践中已涌现大量购房者诉请开发商返还房屋装修差价的纠纷，各地法院裁判标准并不统一。律师团队基于对行业热点的关注以及对疑难复杂法律问题的专业热情，专门就该类案件中购房者的请求权基础问题进行深入调研。在检索同类型案件的基础上，律师团队通过对江苏地区法院关于返还装修差价的裁判文书所涉争议的具体情形、案件分布情况、起诉理由及裁判观点和判决结果等情况的检索和汇总，对购房者以实际交付商品房的装修价值与销售价格相差巨大或装修存在质量问题为由提出返还装修差价的请求权基础及适用方法等问题的分析和研究，形成《商品房预售合同纠纷中返还装修差价的请求权基础》专项研究报告，在业界得到广泛传播。

二、商品房预售合同当事人系商品房买卖合同关系，而非装修合同关系，买受人单独诉请返还装修差价，缺乏事实和法律依据

装修合同在实践中可分为委托合同和承揽合同，在性质上与商品房买卖合同完全不同。商品房预售合同纠纷中双方当事人之间为商品房买卖合同关系，在合同未区分毛坯房和精装修分别计价的情况下，合同标的是整个精装修商品房，并不存在单独的毛坯商品房预售合同和装修合同。从法律上看，装修部分已添附于房屋上而不可分割，共同形成精装修商品房整体而成为商品房预售合同的标的物。从事实上看，双方当事人亦从未就委托装修或承揽装修进行协商和达成约定。此种情况下，买受人单独诉请返还装修差价，缺乏事实和法律依据。

三、商品房预售方案是房地产开发企业履行行政机关行政许可的程序性义务，不是在民事法律关系中对购房者作出的要约或承诺，不能作为合同内容

根据原建设部《城市商品房预售管理办法》第七条规定：开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料……（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。房地产开发企业进行商品房预售，应当申请预售许可并取得《商品房预售许可证》。而申报商品房预售方案则是政府规章赋予的行政法义务，房地产开发企业履行该义务是基于行政许可的需要。并非是在民事法律关系中对购房者作出的要约或承诺。因此，商品房预售方案并非《商品房预售合同》的合同内容，也不是双方当事人的合意，不能作为确定当事人权利义务的依据。

四、商品销售价格并非是对成本和利润的简单相加，不能以造价鉴定结论推翻当事人达成的价格合意

精装修商品房的装修价值与销售价格系不同概念。商品的销售价格受到成本、税费、企业利润、供求关系、市场环境等诸多因素的共同影响。精装修商品房销售价格是房地产开发企业综合交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，与购房者在自愿平等协商的基础上形成的合意，是当事人意思自治的结果。该价格并非对毛坯房价值和房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，因此，不能以装修造价来核定房屋售价。

五、在装修部分与毛坯房部分分别计价的情况下，房地产开发企业违约责任是否存在、如何承担需根据具体案件事实进行判断

在装修部分与毛坯房部分分别计价的情况下，购房者以实际交付商品房的装修价值与销售价格存在差距为由提出返还装修差价的诉请缺乏请求权基础，以实际交付商品房的装修存在质量问题为由请求返还差价则是基于合同有效请求开发商承担赔偿损失的违约责任，需依次审查合同是否有效、是否存在装修质量不符合约定的事实、请求返还装修差价是否合理以及计算装修差价的依据是否明确。关于违约责任承担方式，应当遵循公平原则和诚实信用原则，合理选择修理、更换或者减价等违约责任。

对房地产开发企业而言，在地产销售、项目开发等环节都应做到尽心尽责、规范严谨。在与购房者等主体签订合同的过程中，进一步加强风险防范意识，规范合同文本，就交付标准、交付时间、违约责任等事项作出清晰明确的约定。在项目开发建设过程中，应当严抓工程建设，强化工程质量，确保实际建设标准与合同约定标准相一致，积极履行企业社会责任，以免出现纠纷。