律师代理何某诉罗某某房屋买卖合同纠纷一审案

2016年1月，何某通过某房产经纪公司，与罗某某签订了房屋买卖合同，并当场支付了70万元定金。为了支付房款，何某在签订合同后就将名下原有的住房卖出。但在后续手续的办理中，何某才得知罗某某名下的这套房屋并没有房产证，根本无法过户。

经商议，双方原本就解约达成了一致意见，由罗某某返还定金70万元并赔偿180万元。但随后罗某某反悔，称定金应包含在赔偿之内。于是，何某将卖方罗某某起诉至法院，要求对方全额退还定金并赔偿合理损失467万余元。

一审法院经审理认为，罗某某因自身原因未按约定时间取得涉案房屋房产证，导致何某无法实现合同目的，构成违约，应当承担相应的违约责任，赔偿何某的合理损失。在纠纷发生后，罗某某没有及时退还定金，但在办证出现障碍且房价明显上涨时，何某也长时间未选择解除合同。综合全案情况，法院一审判决罗某某退还70万元订金并赔偿何某160万元。

罗某某对于如此高额的赔偿并不认可，她向北京市第三中级人民法院提起上诉，称她并非故意违约，事发前她也并不知情。而在合同签订两个月后，她就告知了何某房产证办理存在问题，是何某一方迟迟没有止损，故原判酌定的差价损失过高。

北京市第三中级人民法院二审认为，法律并没有关于主观上无过错即可免责的规定，即使罗某某主观上没有过错，但存在违约事实，就应承担相应责任。一审法院已经考虑到何某未及时止损的情况，酌定的赔偿数额合理，故二审判决驳回上诉，维持原判。

一、原告已全面、适当的履行了《北京市存量房屋买卖合同》中约定的义务，不存在任何违约行为。

在2016年1月9日原被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》后，原告已全面、适当的履行了合同约定的义务。在签订合同当日，原告便向被告支付了购房定金70万元。在合同签订后，原告积极筹措房款，卖掉了北京市朝阳区百子湾路的一套房屋和西安市雁塔区的两套房屋。在被告2016年4月、6月提出解除合同的意向时，原告明确表示拒绝，并耐心劝说被告，使被告同意继续履行合同。在被告提出房产证办理遇到难题时，原告设身处地的为被告着想，向被告提出多种解决方案，积极协助、配合被告履行合同。在发现被告办理房屋产权证久拖不决时，原告多次督促被告履行合同，并在2016年8月、2017年2月17日、2017年3月4日三次当面同被告沟通房屋房产证的办理事宜。在被告明确表示拒绝履行合同后，原告又在2017年5月9日、2017年5月24日、2017年5月31日三次当面同被告沟通、磋商索赔事宜。纵观整个合同履行过程，可确定原告已全面、适当的履行了合同义务，不存在任何违约行为。

二、被告的迟延履行合同中约定的义务，并明确表示不履行合同的主要义务，致使原告的合同目的不能达成；而且被告不履行主要义务的原因即非不可抗力，亦非其他客观原因，是其主观拖延或拒绝办理所致，所以被告的行为构成严重违约。

在《北京市存量房屋买卖合同》签订后，被告在2016年4月、6月向原告表示房屋房产证无法办理至被告名下，并向原告提出解除合同的意向，因被告提出房屋产权证无法办理的理由不能成立，且被告有未向原告出示房产证无法办理的任何证据，所以原告不同意被告的解除意向，要求被告继续履行。随后，被告便拖延履行合同，原告多次通过微信向被告进行催告，并多次通过房屋中介公司约被告及被告爱人进行商谈，催告办理房屋产权证一事，被告的回复都是再等一等，房产证正在办理当中。在2017年2月17日原被告双方进行会谈时，被告的爱人明确表示房屋房产证仍在办理，最迟在2017年6月份就能办理至被告名下(见原告提供的证据《( 丁某圆)情况说明》)。在2017年5月9日原被告双方进行会谈时，被告明确表示已同开发商解除了原《商品房预售合同》，履行不了《北京市存量房屋买卖合同》，明确表示不履行合同。在其后双方对赔偿款项达成一致后，被告再次反悔，对双方之前的约定再次表示拒绝。而经过法官核实，开发商已同被告的爱人重新签订了商品房买卖协议，并在办理新的房屋产权证过程当中，所以被告不予办理房产证的原因即非不可抗力，亦非其他客观原因，是其主观拖延或拒绝办理所致。所以被告的行为构成严重违约，根据《合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，被告的行为构成严重违约，应承担违约责任。

三、被告向原告提出解除合同的理由不成立双方并未对解除《北京市存量房屋买卖合同》达成过一致意见。

在2016年4月、6月，被告向原告提出解除合同的意向，遭到原告的拒绝，因为被告既没有法定及约定的合同解除权，而且在签订《北京市存量房屋买卖合同》时被告已向原告出具了《商品房预售合同》、网签备案合同、契税发票等购房文件和票据，并且《北京市存量房屋买卖合同》第十三条约定了被告办理房产证的时间为一年，所以原告有理由相信被告是可以办理产权证的，被告也没有向原告提供无法办理产权证的任何证据，所有原告拒绝被告提出的解除合同意向，双方并未达成解除《北京市存量房屋买卖合同》的合意。《北京市存量房屋买卖合同》仍在履行，所以被告在庭审中提出的《北京市存量房屋买卖合同》已解除的说法是没有任何事实依据的。

四、原告在合同履行过程当中已采取了合理措施防止损失扩大，尽到了相应的减损义务；而被告在合同履行中一再坚称房屋产权证能权办理，并明确表示房屋产权证在2017年6月办理完成才导致了损失的进一步扩大，所以被告无权向法院请求对原告主张的房屋差价损失予以减少。

在2016年的4月、6月，被告提出解除《北京市存量房屋买卖合同》的意向后，原告明确表示拒绝，并督促、催告被告进行履行合同义务，即为当时原告所能采取合理措施，因为合同当时仍在履行，被告的违约行为和损坏后果并未发生，所以应认定原告已采取了合理、有效的减损措施。在被告拖延履行合同义务时，原告多次微信督促、催告，并多次同被告进行当面座谈，督促被告履行合同。在2017年5月9日被告明确表示不履行《北京市存量房屋买卖合同》义务后，原告当即向被告提出索赔，并在2017年5月24日、2017年5月31日两次当面同被告沟通、磋商索赔事宜，并使双方对索赔数额达成一致意见。在被告对双方达成致的赔偿意见反悔后，原告随即向法院提起诉讼，防止损害的再次扩大。所以原告在不同的时间节点采取不同的有效的合理的措施防止了损失的扩大，已经尽到了减损义务。

而被告除了2016年4月、6月向原告提出解除合同的意向并遭到原告的拒绝后，其后一直向原告表示房产证在办理过程当中，让原告继续等待。在2017年2月17日原被告双方进行会谈时，被告的爱人明确表示房屋房产证仍在办理，最迟在2017年6月份就能办理至被告名下，致使原告的损失进一步扩大。所以被告的违约行为是导致损害发生的唯一因素，被告不能向原告主张减损义务。

五、原告为了筹措房款卖掉了自有的三套房屋，丧失了房屋价值增长的机会利益，且因被告违约，原告未能取得诉争房屋溢价增值部分的利益，损失严重；而经法院核实，被告的房屋产权证在未来是可以办理成功的，是能够获得诉争房屋的增值部分的收益的，所以法院应全额支持原告的赔偿请求。

原告为了筹措房款自有的三套房屋，出卖了家庭自有的北京市朝阳区百子湾路的一套房屋和西安市雁塔区的两套房屋，丧失了房屋价值增长的机会利益，同时因被告违约，原告未能取得诉争房屋溢价增值部分的利益，损失严重。而经过法院核实，开发商已同被告的爱人重新签订了商品房买卖协议，并在办理新的房屋产权证过程当中，被告的房屋产权证在未来是可以办理成功的，是能够获得诉争房屋的增值部分的收益的，所以根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条的规定和《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案伴适用法律若干间题的指导意见(试行)的通知)》第二十四条的规定，被告全额赔偿原告的损失。

六、原告是否另行购房同本案无任何关联关系，不能依据原告已另行购房的事实来认定原告的损失已得到部分拟补，从而降低被告所应承担的赔偿责任。

根据《北京市存量房屋买卖合同》的第十一条的约定，原告是可以书面指定被告将诉争房屋权属过户至原告确认的第三人名下的，所以无论原告是否另行购房，均不影响原告对诉争房屋溢价增值部分权益的取得，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十七条的规定，所以被告应全额赔偿原告所受的损失。

综上所述，恳请人民法院以事实为依据，以法律为准绳，支持原告的诉讼请求。

一、解除原告何某与被告罗某某于二〇一六年一月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。

二、被告罗某某于本判决生效之日起七日内退还原告何某定金七十万元。

三、被告罗某某于本判决生效之日起七日内赔偿原告何某差价损失一百六十万元。

四、驳回原告何某的其他诉讼请求。

罗某某抗辩系何某自身原因导致损失扩大，其抗辩理由不能成立。2016年4月、6月罗某某虽表示终止合同，但在何某拒绝后，罗某某未退还定金，后续罗某某亦表示可以办证、双方沟通过程中均同意再等等，故时间拖延造成损失扩大责任不能完全归责于何某，主要责任仍在罗某某。

何某主张其应获得全部房屋差价损失4672000元，因其自身也存在一定过错，故也无法得到法院的全部支持。首先，整个履约过程中，何某未支付全部购房款、只支付了70万元定金。另外，双方未办理涉案房屋网签不影响何某购房资质，而且《买卖合同》中约定无法办证时何某享有单方解除权并约定了对方的违约责任，但是在罗某某告知办证出现障碍、房价明显上涨情况下，长时间内何某未及时选择解除合同，故也应对损失的扩大承担一定的责任。

计算可得利益损失应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。故综合考虑上述情况，法院最终酌判罗某某支付何某差价损失160万元。

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