律师代理蒙某诉某房地产公司商品房买卖合同纠纷一审案

2015年5月20日，蒙某与广西某房地产公司签订《某合作建房合同》并签订补充协议，约定蒙某向广西某房地产公司购买位于某集体用地上的房屋，广西某房地产公司于2017年6月30日前交付房屋，并在交付之日起5年内办理产权证。而后，蒙某依约履行支付房款，但广西某房地产公司没有按照约定履行交房义务和办理产权证义务。

蒙某委托律师代理此合同纠纷案件，后发现广西某房地产公司与蒙某签订合同时并没有取得相关的售房许可，因此该合同应当系属无效，广西某房地产公司应当返还蒙某的购房款。

该案件开庭审理时，被告广西某房地产公司没有应诉出庭，法院缺席判决，判决被告广西某房地产公司返还蒙某购房款，但认为蒙某签订合同时存在有一定过错，没有支持蒙某的要求被告支付购房款利息的请求。

一、蒙某与广西某房地产公司签订的《某合作建房合同》实质上系商品房买卖合同

蒙某与广西某房地产公司签订的合同虽名义上是合作建房合同，但在合同内容上，蒙某与广西某房地产公司并没有参与房屋的建设，也没有共担风险，共负盈亏的约定。根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十条之规定：“合伙协议不得约定将全部利润分配给部分合伙人或者由部分合伙人承担全部亏损。”由此可知，合伙协议要约定共担风险，共负盈亏。因此，蒙某与广西某房地产公司签订的合作建房合同不属于合伙协议。另外，在该合同上两者约定了由蒙某向广西某房地产公司支付房款购买房屋，广西某房地产公司于2017年6月30日前将房屋交付于蒙某，并在房屋交付之日起5年内办理产权证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”所以，蒙某与广西某房地产公司所签订的《某合作建房合同》实质上系商品房买卖合同。

二、蒙某与广西某房地产公司签订的《某合作建房合同》无效

蒙某向广西某房地产公司购买的房屋位于某集体土地上，而广西某房地产公司尚未取得建设工程规划许可证，以及土地使用权证书、商品房预售许可证明、建设工程施工许可证。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 ：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”在庭审中，广西某房地产公司没有提交证据证明已经取得商品房预售许可证明，因此，可以认定该份合作建房合同无效。

三、广西某房地产公司应当返还蒙某的购房款

蒙某与广西某房地产公司签订的名为合作建房合同，实质上是商品房买卖合同的协议无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”广西某房地产公司应当返还蒙某的购买款。

就第一个争议焦点，法院认为被告广西某房地产公司与原告签订的合同名为合作建房合同，但经审查合同内容后，其实质为房屋买卖合同。被告广西某房地产公司在销售涉案房屋时没有取得建设工程规划许可证，亦未提交证据证明取得土地使用权证书与商品房预售许可证明、建设工程施工许可证。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告蒙某与被告广西某房地产公司签订的合作建房合同为无效合同。现原告诉请该合同无效理据充分，本院予以支持。

关于第二个争议焦点，法院认为根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，广西某房地产公司因合作建房合同取得的购房款应当返还给蒙某。在签订合同时，蒙某应当知道与广西某房地产公司签订合作建房合同的实质及可能会导致的风险，但未尽到应有的审慎注意义务，自身也有过错，应承担一定的责任。因此，原告诉请购房款利息，本院不予支持。

综上所述，一审法院认为原告蒙某的诉讼请求合法有据，予以支持，被告广西某房地产公司应当返还蒙某的购房款。

当前，我国法律规定对适用缺席判决的情形有五种：1.原告不出庭或中途退庭按撤诉处理，被告提出反诉的;2.被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或未经法庭许可中途退庭的;3.法院裁定不准撤诉的，原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的;4.无民事行为能力的被告人的法定代理人，经传票传唤无正当理由拒不到庭的;5.在借贷案件中，债权人起诉时，债务人下落不明的，人民法院受理案件后公告传唤债务人应诉。公告期限届满，债务人仍不应诉，借贷关系明确的，经审理后可缺席判决。在审理中债务人出走，下落不明，借贷关系明确的，可以缺席判决。本案符合第二种情形，可以适用缺席判决。但是适用缺席判决被告将有极大的可能性要承担不利后果，因为其未到庭，缺少对证据质证、双方辩论的环节，法院只能依职权依据出庭的一方和所提供的证据判断事实，做出裁判。因此，当事人在收到法院的传票时，如果不是发生不可抗力的事由，最好不要缺席，以免承担不利的法律后果。

另外，随着人们生活水平的提高，越来越多人选择购买商品房，选择商品房时一定要格外注意我们所签订的商品房买卖合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：“（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”因此，购房者在签订合同的时候，要格外注意房地产公司是否具备五证两书（即《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》），必要时可咨询律师。