律师代理蒋某某、叶某某诉匡某某返还原物纠纷一审案

两原告蒋某某、叶某某系夫妻关系，原告叶某某与被告匡某某系表姐弟关系，在被告14岁时，两原告从农村将其接来冷水滩培养其成长。1993年12月8日，原告以其独自创办的湖南某某实业发展有限公司（以下简称“某实业公司”）的名义与湖南省某房地产开发公司分公司（以下简称“某房地产公司分公司”）签订《某市场铺面买卖合同》，地理位置为某市场一层左起向右二个单位铺面（417平方米)，两铺面购房总额为48.6万元，该购房合同双方在湖南省冷水滩市公证处进行公证。2002年9月23日，原告购买的某市场一层左起第一间面积为210.71平方米的铺面，因原告的一些原因，借用被告匡某某的名字登记了房产证。原告取得左起第二间面积为277.03平方米的另一铺面，于2002年4月23日借用原告叶某某的妹妹叶某华的名字予以登记。2003年9月，两房取得土地使用权证。两铺面所有购房款和办证的一应费用全部是原告支付，被告匡某某和叶某华未出分文，两铺面购买后一直是原告所有、管业、对外出租收取租金等，被告匡某某和叶某华未行使任何权利及义务。2009年2月20日，两原告与被告匡某某签订一份《冷水滩某市场房产权确认书》，确认被告匡某某名下的铺面是两原告的私有房产，被告完全不拥有该间门面的房产权及使用权，两原告任何时候需要办理房产过户时，被告匡某某都无条件、无理由地配合两原告完成房产过户，匡某某任何时候都不得转让、使用两原告的门面。2015年7月，登记在叶某华名下的铺面转返登记在原告叶某某名下。

2014年7月9日，被告匡某某向原告蒋某某借款5万元，2017年4月5日被告匡某某借款4.5万元，2018年12月28日被告匡某某借款2万元。2017年4月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《扶持匡某某饲养蛋鸡协议书》，约定：“所有的扶持都有一个前提原则是：甲方任何时候要办理过户甲方自己的门面房，需要乙方到场和乙方的身份证时，乙方不得以任何理由推脱和拒绝，否则一切扶持全部作废。”截至2021年10月10日止，被告欠原告本金6.64万元。自2010年10月起至2021年9月，原告数次要求被告将原告购买的某市场一层左起第一间面积为210.71平方米的铺面产权转返登记在两原告名下，原告承诺如办理了过户手续，被告余欠借款本金6.64万元全部不要其偿还，原告支付给被告扶持其饲养蛋鸡的费用8.5万元都归被告。被告与他人合作使用原告的200余亩土地种植经营树苗，2013年10月至今已有8年租金分文未付，原告也不要其支付，但被告均以各种不正当理由拖延，不予办理，双方长期协商未果。

一、涉案房屋的实际所有权人是两原告，被告为房屋登记名义上的“代持”，两原告与被告之间的法律关系为“房屋代持”关系。

1.涉案购房合同《某市场铺面买卖合同》是原告蒋某某与卖方湖南省某房地产开发公司分公司的法定代表人刘某于1993年11月10日签订的。房屋位于冷水滩区某市场一层左起向右二个单位铺面(34.44米X12.12米X2=417 平方米)，两铺面购房总额为人民币48.6万元，付款方式为分期交付。买卖双方于1993年12月8日在原冷水滩市公证处办理了《房屋买卖合同公证书》的公证手续。

2.所有的购房款和办证的一切费用全部是原告支付。

3.原告购房后，房屋一直是原告管业、对外出租收取租金，享有所有者权益。租金是承租方缴至蒋某某的个人银行帐户，租赁合同的权利义务全部是原告履行。

4.两原告与被告签订了“房屋代持”协议。2009年2月20日，原被告双方签订《冷水滩某市场房产权确认书》，确认双方“房屋代持”的事实及法律关系。确认书中写明两原告于1993年购买的位于冷水滩某市场一层左起第一间门面（210.71平方米）和第二间门面（277.03平方米）是永州某某有限公司法人蒋某某及其妻子叶某某夫妇两人的私有房产。因原告的一些原因，故借用被告匡某某的名字将第一间门面登记在匡某某名下，将第二间门面登记在叶某华名下。双方确认所有购房费用和办证的费用全部是两原告所支付，匡某某和叶某华两人没出一分钱，两人完全不拥有这两间门面的房产权及使用权，两原告任何时候需要办理房产过户时，匡某某和叶某华都无条件、无理由地配合两原告完成房产过户,任何时候都不得转让、使用两原告的门面。该确认书订立时，两原告和被告匡某某、被告的妻子陶某某以及证人蒋某汉、蒋某林、孙某、蒋某妮、蒋某虎都在该确认书上签名按手印，共同证明该《冷水滩某市场房产权确认书》是双方当事人的真实意思表示。该确认书内容的性质是房屋代持协议，签订人均完全具备民事行为能力，是当事人的自愿真实的意思表示，合同内容不违反国家法律行政法规的强制性规定，没有损害国家、集体和第三方的利益，不违反公序良俗，原被告双方的房屋代持协议合法有效，应受国家法律保护。

5.叶某华代持的两原告位于某市场一层左起第二个门面已返还登记在姐姐叶某某名下，请见两原告庭审时提交的叶某华与叶某某2010年10月7日签订的房屋《转返合同》和2015年7月15日叶某华、叶某某两人在永州市某公证处办理的《授权委托书》的《公证书》，叶某华授权委托叶某某有权将其位于冷水滩某市场一套房地产过户登记在叶某某夫妇名下的公证书内容等证据，进一步证明被告匡某某和叶某华与两原告是房屋代持关系。

6.两原告一直在主张房屋代持，两原告任何时候要办理过户，被告必须配合办理。2017年4月5日，双方签订《扶持匡某某饲养蛋鸡协议书》，第五条约定：“所有的扶持都有一个前提原则是：甲方任何时候要办理过户甲方自己的门面房，需要乙方到场和乙方的的身份证时，乙方不得以任何理由推脱和拒绝，否则一切扶持全部作废。”该协议证明原告从来没有放弃对房屋代持的所有权。

7.两原告使用自已的涉案门面作抵押先后五次到银行贷款，每次都是银行将借款付至被告银行帐户，再由被告转到原告的帐户，借款本息都是原告偿还。如果不是“房屋代持”，被告不可能每次将款如数转给原告。

上述事实和理由足以证明涉案房屋是“代持”。

二、被告“房屋赠与”的主张，不能得到法院的支持。

1.两原告上述一系列证据证明是“代持”，不是“赠与”。

2.根据民事审判规则，谁主张谁举证。本案被告主张赠与，但其没有提交任何证据证明是赠与，这说明赠与不是事实，被告的主张不能得到法院支持。

三、关于两原告的主体问题，我们认为两原告的主体适格。

1.从法庭辩论来看，原被告双方争执的焦点问题是代持还是赠与，这说明被告是承认登记在其名下的某市场一层左起第一个门面房屋原本是两原告的，是两原告1993年购买的，是因原被告之间的房屋代持关系，才发生本案纠纷，故两原告对自己的财产有权要求返还。

2.根据民诉法的相关规定，对被告自己承认的事实，即承认涉案房屋是原告的，对一方当事人承认的事实，另一方当事人无需举证。

3.本案原被告双方签订了房屋代持协议，协议约定两原告任何时候需办理产权过户登记，被告必须无条件地协助办理过户登记在两原告名下。由于被告不守诚信，违反合同约定，不配合两原告办理产权过户手续，损害两原告的合法权益，两原告为此向法院起诉，应是适格原告。

4.原告蒋某某与卖方湖南省某房地产开发公司分公司于1993年11月10日签订的《某市场铺面买卖合同》，虽合同文本形式上有点瑕疵，但不影响认定该房是两原告所买，两原告是该房的所有权人。除上述被告自认该房是两原告所买之外，虽然合同的购买方有多个名称，合同开头乙方名称为湖南某某实业发展有限公司，结尾落款盖章单位名称为冷水滩市某某实业发展有限公司、蒋某某个人盖章和签名，1993年12月8日办理房屋买卖合同公证时，购买方为湖南某某实业发展有限公司蒋某某，交购房款的付款人的名称有湖南某某实业发展有限公司、冷水滩市某某实业发展有限公司等，但是这些公司的名称都是蒋某某夫妇1992年成立某某中外合资实业发展有限公司以后，公司的曾用名，包括：湖南某某实业发展有限公司、湖南某某企业工贸有限公司、冷水滩市某某实业发展有限公司（中外合资）、永州市某某企业有限公司等。当时90年代工商登记手续简单，公司想改名称就改名称。但自1992年以来，在永州市工商登记信息中冠以“某某”两字的各公司，法定代表人都是蒋某某，公司股东均为蒋某某和叶某某两夫妇，两股东的名称一直没有变更。（请见两原告提交的工商登记资料和冷水滩区市场监督管理局出具的“某某公司注册档案情况”等证据，这些证据均证明湖南某某实业发展有限公司、湖南某某企业工贸有限公司、冷水滩市某某实业发展有限公司都是蒋某某夫妇的独资公司，房屋购买方写的是公司名称或是蒋某某夫妇的名称，都可认定是蒋某某夫妇购买。）