杨某有位于吉首市武陵西路的私房一栋，共7层，房屋一楼有门面4间半。2008年之前该四间半门面杨某一直出租给肖某、张某使用，肖、张二人自用两间，另两间半转租他人。2008年，杨某急需资金，遂于2008年2月28日分别与肖某、张某签订格式相同的两份《房屋买卖合同》，第一份合同约定将两间半门面作价47万元出售给肖某；第二份合同约定将两间门面作价40万元出售给张某。两份合同还约定：乙方购买甲方房产在合同签订时一次性全部付清，房屋产权证甲方在2008年11月底前交乙方，由乙方按约定将购买的门面分割出来办理产权过户手续；合同生效后若乙方未按时付清购房款，合同自动失效，一切责任由乙方自负。
合同签订当天，肖某、张某并未付款。之后，二人于2008年2月29日向杨某支付25万元，杨某出具收据，并书面承诺仍按房屋买卖合同执行；2008年3月18日再次向杨某支付42万元，剩余20万元未支付。
因案涉房屋设定有抵押，杨某并未将房产证交给肖、张二人，房屋未能及时办理过户。因杨某认为二人还有20万购房款未付，于是在2013年开始将两间半门面收回，以自己的名义出租至今。
2021年4月28日，杨某将肖某、张某诉至法院，要求解除《房屋买卖合同》并要求二人交还案涉房屋，同时要求二人按照4万/年的标准支付从2008年2月28日起的房屋租金。肖、张二人收到传票后，对杨某提起反诉，要求继续履行《房屋买卖合同》并要求杨某对已经收取的案涉两间半门面额租金进行结算，抵扣20万剩余购房款后，将多收租金返还二人。
该案经吉首市人民法院判决后，杨某上诉至湘西州中级人民法院。
一、案涉《房屋买卖合同书》虽然约定了附条件失效的条款，但在本案中，被答辩人不能据此条款请求解除合同。
案涉两份《房屋买卖合同书》第4条约定：“未尽事宜双方协商解决，合同生效后若乙方未按时付清购房款（门面）本合同自动失效，一切责任由乙方自负。”不可否认，案涉《房屋买卖合同书》属于附条件的合同。虽然法律对于当事人设置的附条件生效、失效的条款并不禁止，但该条款能否执行、援引以及是否成立仍需考量。
第一，该合同失效条款的设置不符合合同双方的缔约本意。从案涉买卖合同的缔约合同目的来看，被答辩人是因为资金短缺，急需取得房屋交易的对价；而答辩人是为了合法取得案涉房屋。案涉合同条款的设置，应当是为了保证房屋交易的顺利完成。但结合案涉合同第2条之规定：“乙方（答辩人）购买甲方房产总价款在合同签订时一次性全部付清。”如乙方未能在签约时一次性付清全部房款(即使已经付清了99%)，案涉合同也会在签订的同时就失去效力。因为此时被答辩人尚未因案涉合同负担任何义务，所以其应当立即返还基于案涉合同取得的全部财产。这明显不符合双方签订案涉《房屋买卖合同书》的合同目的，即被答辩人不可能因该合同取得房屋销售对价，答辩人也不可能因为该合同取得案涉房屋。
当然，如果答辩人能够在签订合同时，一次性付清房款，则该附条件失效的条款自不会成立。但实际情况是，此种向被答辩人一次性付款的约定本就不符合一般二手房交易的商业习惯，若非答辩人与被答辩人是多年朋友，被答辩人又急切性地需求资金，答辩人肯定是不会如此缔约的。相应的不论是出于朋友关系，或是资金需求，被答辩人对案涉合同第4条的适用（至少在当时）应当是保持容忍克制的。
第二，被答辩人已经以其实际行为，变更了案涉合同对于付款要求的约定。案涉合同签订后的第二天（2008年2月29日），答辩人以现金形式向被答辩人支付25万元。此时如按照案涉合同的约定，在合同签订时答辩人未向被答辩人付款，该合同已经失效，被答辩人向答辩人收取购房款再无任何事实和法律依据。但被答辩人仍然出具收条，收取答辩人的购房款，其已经以实际行为改变了合同约定。之后，在2008年3月18日，答辩人又以转账、取现的方式向被答辩人支付了42万元购房款，被答辩人均予以收取，更说明其已经以实际履行变更了案涉合同的条款。至于剩余的20万房款，因被答辩人在签订合同时，隐瞒了案涉房产上存在银行抵押致使房产不能办理过户（之后将详述），所以双方一致同意，以案涉房产的两间半租金交给被答辩人收取进行抵扣，待可以办理过户时再进行房款结算。
二、因不具备合同法定解除事由，被答辩人无合同法定解除权。
根据《民法典》第五百六十三条规定，合同相对方行使法定解除权，需满足法定事由，但被答辩人不具备法定事由。
第一，实际上答辩人已经履行了全部合同义务，被答辩人的合同目的已经实现。基于双方的买卖合同关系，被答辩人的合同目的是为了获取购房款，而该目的已经通过答辩人向被答辩人支付67万购房款，并将案涉房产中的两间半门面交由被答辩人收取租金（13年的租金早已超出20万），予以实现。
第二，案涉合同虽然约定了“房产总价款在合同签订时一次性全部付清”，但上述约定已经通过答辩人实际付款及被答辩人实际接收付款的行为，进行了实质性变更。结合前文所述，答辩人的行为不属于迟延履行主要义务（付款义务）。
需要指出的是，在签订案涉合同后的13年间，被答辩人均未就付款问题向答辩人进行催告，主张答辩人违约，也未要求答辩人腾退房屋。相反，反而是答辩人一再要求被答辩人将案涉房屋解除抵押，并过户至答辩人名下。
三、因被答辩人根本违约，致使答辩人合同目的无法实现，在案涉合同可以继续履行的前提下，其作为违约方无权单方要求解除合同。
前述已经说明，答辩人签订案涉《房屋买卖合同书》的根本目的是为了合法取得案涉房产的所有权。被答辩人与答辩人签订案涉合同时，仅向答辩人出示了房产证首页及房屋分户图作为合同附件。其目的刻意隐瞒完整的房屋产权证，只因完整的房产证上标明了案涉房产设立了银行抵押，答辩人直到向房产局办理产权变更时方才知晓案涉房产被抵押的事实。
被答辩人为筹集资金，恶意隐瞒房产存在抵押无法办理过户的事实，答辩人本可据此解除合同，并要求被答辩人退还购房款、承担违约责任。但出于多年朋友关系以及被答辩人确实急需资金的考虑，答辩人仅要求将合同变更为以房屋租金抵扣剩余20万房款，待抵押解除后再多退少补进行结算。答辩人的善意换来的是被答辩人拖延13年仍未能解除案涉房产的抵押，甚至倒打一耙要求答辩人承担责任。据悉被答辩人之所以在13年后起诉答辩人，要求解除合同腾退房屋，系因被答辩人拟将案涉房产（一栋6层）整体卖给其他购房者，以攫取更大的利益。
被答辩人的行为已经严重违背了民事法律关系诚实信用的基本原则。其作为根本违约方无权提出解除合同。
同时根据《民法典》第406条第1款规定：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”案涉房产上的银行抵押已经不再是房产不能过户的障碍，合同继续履行不存在任何障碍，作为违约方的被答辩人应当继续履行合同，完成案涉房产的过户。
四、被答辩人要求答辩人支付案涉房屋租赁费用，缺乏事实与法律依据。
租赁费用应当基于双方存在房屋租赁法律关系。而就本案事实而言，双方并未达成租赁关系，而是达成了房屋买卖法律关系。答辩人已经付清了案涉《房屋买卖合同书》的合同对价并已经合法占有案涉房屋，未能办理房产过户的原因是被答辩人在案涉房产上设立了银行抵押。答辩人已经履行了案涉合同的全部义务，也无需再向被答辩人支付任何房屋占用费用。
因此，被答辩人作为合同违约方不积极履行合同义务，却试图以诉讼的方式损害答辩人合法利益，损害司法权威，故答辩人请求依法驳回被答辩人所有诉讼请求。
湘西州中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。
本案中，原、被告系朋友，其在履行案涉《房屋买卖合同书》时并没有严格按照合同约定执行，在相对方出现违约时，也没有另行签订书面协议进行补救。以至于在合同签订13年后的今天，杨某再援引13年前的书面合同要求解除合同，并要求肖某、张某承担不利后果，显然是有失公允的。所幸法官采信了律师关于双方已经以实际履行变更了合同约定的代理意见。
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