律师代理甲公司与乙公司合资、合作开发房地产合同纠纷案

甲公司与丙公司于2001年就位于某市A块土地进行合作开发；丙公司于2004年3月18日与甲公司、乙公司签订协议，将该项目的全部权利义务转让给乙公司。丙公司在该项目上的所有权利义务由乙方承继。

2004年3月，建设工程开工，2004年6月24日，该项目获得建设工程规划许可证。2004年8月2日，项目被政府责令目停工。后经甲乙双方共同努力，2015年10月27日获审批取得建设项目选址意见书，2016年3月21日核发了建设工程规划许可证，取得政府行政审批部门许可。但该规划许可证的有效期仅有一年，到期后项目一直未取得展期或者新的规划许可证。

甲公司、乙公司双方后于2018年1月25日重新签订《合作协议》。协议第二部分第四条约定，项目的全部行政审批手续，由甲乙双方共同办理。若由乙方负责具体办理实施，甲方应当提供必要的协助义务，例如出具文件、加盖公章等”。但该项目于2019年开工建设，因周边居民上访导致停工至今。

乙公司于2021年4月14日向甲方发函解除双方之间《合作协议》。后乙公司向法院提起诉讼，请求确定双方签订的《合作协议》于2021年4月5日解除、甲公司应当返还乙公司直接投入款1/.3yiyuyi亿元以及甲方向乙方支付违约金、利息、损失等暂计1亿元，诉讼标的共计2.3亿元。

一审法院认为甲公司、乙公司双方于2018年1月25日签订的合同约定真实有效，按照合同约定涉案工程行政审批手续由乙公司具体负责承办，甲公司负责提供必要的协助。甲公司根据乙公司的要求提供了或履行了上述合同义务，不存在违反合同约定之情形。法院认为因乙公司违反合同约定，未能积极履行合同义务，而导致合作项目无法继续进行，其存在着明显的过错。故，对于乙公司的请求法院不予支持。

乙公司不服一审判决，提起上诉，后因乙公司撤回上诉申请，一审判决生效。

诉争的合同为房地产合作开发协议，其内容不违反相关法律以及行政法规的规定，且系双方当事人的真实意思表示，为合法有效之合同，双方当事人均应遵守执行，无正当理由不得擅自解除。合同解除包括约定解除和法定解除两种情形。作为甲公司的代理人，代理意见主要围绕：本案中乙公司既不享有约定解除权，也不享有法定解除权。

一、  乙公司不享有约定解除权

根据甲、乙双方于2018年1月25日签订的《合作协议》第七章第15条约定“本协议签订后，即具有法律的约束力，甲、乙双方应当严格履行协议约定，未经对方同意，任何一方不得擅自变更或者解除协议。”因此，乙公司无权在未经甲公司同意的情况下，单方解除合同。

二、  乙公司不享有法定解除权

根据《民法典》第五百六十三条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”因此，乙公司享有法定解除权的前提是甲公司构成了根本违约，导致合同目的不能实现。

但，根据举证情况，甲公司并没有违反合同义务，更没有因违约导致合作协议合同的目的不能实现。乙公司不享有法定解除权，其发送解约通知书的行为不发生合同解除的效力。

法院认为：双方于2018年1月25日签订的合同，是双方的真实意思表示，符合有关法律规定，甲、乙双方方应严格按照合同约定履行各自义务。依照合同约定，乙方具体负责承办涉案工程行政审批手续，甲方负责提供必要的协助。案涉项目于2015年10月27日已获审批取得建设项目选址意见书，于2016年3月21日核发了建设工程规划许可证。在项目行政审批手续大部已经完成审批，若乙方及时到规划部门完善相应的规划手续，双方之间的合同尚有继续履行的可能，不再存在双方继续合作的外部障碍，故，乙公司要求解除双方合同理由不当，本院不予支持。

依据双方合同约定，乙公司负责行政审批的具体办理实施，甲公司提供必要的协助义务，出具相应文件、加盖公章等。甲公司根据乙公司的要求提供了或履行了上述合同义务，不存在违反合同约定之情形。因乙公司违反合同约定，未能积极履行合同义务，而导致合作项目无法继续进行，其存在着明显的过错。故，乙公司要求全部返还投资款以及支付违约金，不符合双方合同约定以及法律规定，本院不予支持。

综上，乙公司要求解除合同、返还投资款以及支付违约金的主张，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。

根据乙公司的陈述，涉案项目因甲公司不积极向规划局办理规划许可手续，导致项目无法推进，给其造成巨大损失。但是根据合同第二部分第四条的约定，“项目的全部行政审批手续，由甲乙双方共同办理。若由乙方负责办理具体实施，甲方应当提供必要的协助义务，例如出具文件、加盖公章。”此一约定的文义解释非常清楚，即乙公司为取得建设工程规划许可证的义务人，甲公司为辅助人，即配合乙公司的义务履行行为。概言之，取得建设工程规划许可证为单方之义务，即乙公司单方之义务，甲公司的义务仅为辅助义务。乙公司关于取得项目建设工程规划许可证是甲公司的单方义务的主张不成立，事实上，乙公司未能举证证明由于甲公司未履行辅助性义务即配合义务而导致其取得建设工程规划许可证的主要性义务无法或不能履行。

2、政府行为不构成不可抗力因素，项目工程具有继续履行的可能性，乙方不享有法定解除权。

涉案项目于2015年10月27日已获审批取得建设项目选址意见书，于2016年3月21日核发了建设工程规划许可证（现已经过期），在行政审批手续大部分已经完成审批，双方之间的合同尚有继续履行的可能，不存在双方继续合作的外部障碍。

政府行为并不构成不可抗力，民法原理及《民法典》都否认政府行为作为不可抗力，概因政府行为特别是经济领域中的宏观调控措施常有发生，当事人在缔约或履行合同的过程中对此均应有合理的预见，如果将政府行为作为不可抗力则极易导致交易关系的不稳定。如果项目的建设符合审批的条件则完全能够通过审批和登记，政府行为并必然导致乙公司不能履行合同。

建议在房地产开发合作过程中，对政府审批手续的办理义务应当明确约定，以及办不成功的处理方式、后果都应当提前做出约定。政府未审批的行为不构成不可抗力因素，不构成合同目的不能达成的因素，以此解除合同较难。解除合同的条件应当提前在合同中约定好，以及解除后的合同清算工作应当提前做出明确具体的约定。