律师代理步某某诉白某某、张某某房屋买卖合同纠纷一审案

2016年8月26日原告步某某经某市某房产经纪有限公司介绍，与被告白某某签订一份《房产买卖合同》，原告购买被告白某某名下的位于某市某区房屋，建筑面积46.9平方米，双方约定房屋总价款为425000.00元。因被告房屋在贷款银行设有抵押，故双方在协议中约定原告先付定金10000.00元，签订合同5日内原告付给被告180000.00元（不含定金），被告得到此款后当日将该房贷尾款结清，15日内产权解冻并配合原告办理相关手续。并于2016年9月10日到某市房地产交易中心办理更名的同时原告交付剩余房款235000.00元。上述房屋买卖合同由被告白某某的姐姐代签，当日白某姐代白某某收取原告购房定金10000.00元。

2016年8月30日，原告与白某某双方合意变更了《房产买卖合同》部分条款，签订了《补充协议》。2016年8月30日原告按约定交付被告白某某180000.00元购房款，白某某于当日还清房屋贷款并解除了房屋抵押。双方同时签订了一份《补充协议》，约定甲方（白某某）待取出抵押的房产证后，配合乙方（步某某）办理更名，若甲方原因造成无法办理，需退还房款，并返还双倍定金。甲方未按合同约定办理手续，每逾期一日，按照购房款总价的千分之二支付违约金，逾期达一个月以上的，视为不履行合同，乙方有权解除合同，甲方除退房款外，承担交易所有费用，并且支付总房款20%违约金。2016年10月22日，原告向被告发出催告办理产权过户，但因被告白某某的妻子张某某一直未到场配合，故双方无法办理房屋过户手续，2016年10月22日，原告通过中介公司向被告发送催告函，限被告在2016年10月31日前配合原告办理更名过户手续，但被告至今仍不予以配合。原告为购买房屋向某市某房屋经纪有限公司交纳了房屋中介费7000.00元，代办费200.00元。

现合同根本目的无法实现，依据约定及法律规定，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2016年8月26日签订的《房产买卖合同》及2016年8月30日签订的《补充协议》；2、被告返还已支付的购房款人民币190000元及中介服务费7200元；3、被告按照合同约定支付违约金人民币85000元及逾期未办理更名手续产生的违约金（按照日购房款总价的千分之二计算，自2016年9月10日起计算至合同实际解除之日止）。4、诉讼费用由被告承担。

被告白某某称：不同意解除合同，合同签订时中介没对其说违约金，当时中介也知道我与张某某不在一起，中介说可以办，然后我才委托中介的。我对三个诉请均不同意。

一审法院把审判重点放在了合同效力、是否解除、违约条款及夫妻共同债务上。认为：1、本案中原告步某某与被告白某某签订的《房产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应按协议约定全面履行各自合同义务。原告按约交付了定金及购房款共计190000.00元，被告亦应按协议约定，配合原告办理房屋过户手续。2、被告至今未按约定履行，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方约定，符合解除条件，予以解除。3、本案中，因被告的违约行为导致双方解除合同，故被告除返还原告已付购房款和赔偿原告支付的中介费用外，亦应承担相应的违约责任。4、本案中被告张某某与白某某系夫妻关系，本案涉及债务发生于二人夫妻关系存续期间，故被告张某某与白某某共同承担本案的相应责任。

原告当庭提供的证据为：证据1、原、被告2016年8月26日签订的《房产买卖合同》一份，2016年8月30日签订的《补充协议》一份，证明原、被告双方的权利义务关系以及双方合意变更违约条款，变更补充协议内容，被告对案外人白某姐代理行为予以追认。证据2、某市国安公证处(2016)吉长国安证民字第34630号公证书，证明原告将购房事宜委托给郝某军办理。证据3、2016年8月26日白某姐向原告出具收据一份，证明原告按照合同约定支付购房定金10000.00元。证据4、2016年8月30日中国建设银行个人贷款还款凭证一份、被告向原告出具收据一份，证明原告委托人按照合同约定支付购房款180000.00元。证据5、2016年8月26日某市某房屋经纪有限公司向原告出具收据一份，证明原告支付中介费用7200.00元。证据6、2016年原告经由某市某房屋经纪有限公司向被告发出催告函一份，证明原告对被告的违约行为予以催告。证据7、某市某房屋经纪有限公司出具“说明”一份，证明被告对催告一事知悉。证据8、房产权属登记信息查询结果证明，证明被告仍未履行更名过户义务，违约情形严重。证据9、诉前保全费，因本案花费1770元。证据10、证人邢某的证人证言，证明原、被告买卖房屋经过。

1、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中原告步某某与被告白某某签订的《房产买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方应按协议约定全面履行各自合同义务。原告按约交付了定金及购房款共计190000.00元，被告亦应按协议约定，配合原告办理房屋过户手续，但被告至今未按约定履行，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”现原告要求解除与被告签订的《房产买卖合同》及《补充协议》，根据双方约定，符合解除条件；

2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因被告的违约行为导致双方解除合同，故被告除返还原告已付购房款和赔偿原告支付的中介费用外，亦应承担相应的违约责任；

3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条规定，“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”本案中被告张某某与白某某系夫妻关系，本案涉及债务发生于二人夫妻关系存续期间，且该房屋为夫妻共同财产，原告支付190000元偿还银行贷款，构成了夫妻的收益，故被告张某某与白某某共同承担本案的相应责任。