律师代理某置业公司参与某汽车贸易公司诉其房屋租赁合同纠纷一审案

2011年11月8日，衡阳市某汽车贸易有限公司（以下简称汽车公司）与衡阳某置业有限公司（以下简称置业公司）签订《房产租赁合同》，该合同约定：置业公司将坐落于衡阳市某区某道某号某广场某栋某房屋，房屋产权面积约为5225-5300平方米，出租给汽车公司经营；租赁时间为2011年11月8日至2022年5月8日止为期10年，前5年每年租金，鉴于天井加层约500-700平方米（加层的所有费用由汽车公司负责承担）置业公司理解汽车公司的前期投入，优惠10万／年，实际前5年每年租金为160万／年，后5年每年租金为260万元／年，免租6个月（本合同签字之日开始计算）给汽车公司装修；房屋租赁由汽车公司到相关部门办理各种登记手续，费用由汽车公司负责，否则造成的一切经济损失由汽车公司负责；四年后置业公司对房屋的改建加层，汽车公司无条件的给予支持与配合，置业公司不承担任何费用与经济补偿，否则置业公司有权收回房屋，汽车公司缴纳的保证金及所投入的装饰装修、不动产等全部无偿归置业公司所有；汽车公司不得以任何理由拒交租金，如汽车公司未按本合同约定及时交纳租金，置业公司按租金的千分之一每日收取汽车公司的滞纳金，拖欠租金达六十天的置业公司有权收回房屋，汽车公司缴纳的保证金及所投入的装饰装修、不动产等全部无偿归置业公司所有，如汽车公司不将房屋及时交给置业公司，汽车公司则按每天8000元支付租金给置业公司，如果置业公司逾期不履行出租人义务的，汽车公司有权解除本合同，汽车公司解除本合同的，置业公司应支付汽车公司所支付的全部装修款和所投入的全部款项，并向汽车公司支付违约金80万元，如因置业公司不履行出租义务所导致合同终止的，在合同终止前10天内将款项支付给汽车公司，否则汽车公司按每天8000元收取置业公司滞纳金等内容。合同签订后，2014年10月18日，案外人湖南某汽车贸易有限公司作为建设单位，经报建，与衡阳市某装饰建材有限公司签订房屋改建工程合同，对涉案房屋Ｂ栋外墙装修及临时建筑进行建设，建设规模为1134平方米，衡阳市某管理委员会对该临时建筑分别颁发了某1号、某2号建设工程规划许可证，许可证确认临时建筑使用期限分别为2013年10月17日至2014年10月16日、2014年10月17日至2016年10月16日。2016年7月19日，因欠付租金问题置业公司起诉汽车公司，法院判令汽车公司支付置业公司2015年8月至2016年5月租金1024246元。2017年7月13日，因欠付租金问题置业公司再次起诉汽车公司，法院调解确认汽车公司法定代表人陈某对涉案合同履行承担担保责任及汽车公司支付置业公司2016年5月至2017年8月租金1340000元、如汽车公司未履行调解书确定的义务则自动搬离等内容。2017年5月，因置业公司向法院申请强制执行，法院于同年9月4日通知汽车公司退出涉案房屋（门面）的管理，将房屋（门面）租金交由置业公司自行收取。

汽车公司向法院提起诉讼，请求判令置业公司支付汽车公司出租房屋扩建及装修款804517.57元，违约金和资金占用费2293108.1元。一审法院以汽车公司存在连续逾期一年以上拖欠支付租金的违约行为，投入的装饰装修、不动产已经全部无偿归置业公司所有以及置业公司收取租金是按固定金额收取为由驳回汽车公司全部诉讼请求。

1、案涉合同对加层扩建和装饰装修的归属处理有明确的约定。案涉合同第1条约定:天井加层的所有费用由汽车公司负责承担;第10条约定:汽车公司不得以任何理由拒交租金，如汽车公司未按合同约定及时交纳租金，置业公司按租金的千分之一每日收取汽车公司的滞纳金，拖欠租金达60天的，置业公司有权收回房屋，汽车公司交纳的保证金及所投入的装饰装修、不动产等全部无偿归置业公司所有。

2、涉案加层虽然取得了临时建设工程规划许可证和延长，但该许可证上批准临时建筑使用期限为从2013年10月17日至2016年10月16日，超过2016年10月16日，该临时建筑原告应当自行拆除，不存在补偿或赔偿问题。根据《城乡规划法》第44条规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。

3、原置业公司双方所签的合同是房屋租赁合同，租赁房屋自始至终都是三层，原告诉称加层扩建并不是在整栋租赁房屋上加一层，而是三层内有一天井，原告是仅将天井封闭加层扩建。合同有明确约定天井加层费用由原告自行承担;原告加层扩建是为了更大的盈利，与置业公司毫无关联。

4、本案不存在对临时加层扩建物价值进行司法鉴定，理由:

置业公司代理律师黄律师于2019年4月16日向法院申请律师调查令，贵院于当日向衡阳市高新技术产业开发区管理委员会规划管理部发出律师调查令，要求该部就涉案两份临时建设工程规划许可证的主体、期限、效力以及到期后是否依法应予拆除等事项进行调查，该部于2019年4月22日向贵院回复，上述《建设工程规划许可证》均已过期，根据《城乡规划法》第44条，使用单位和个人应当自行拆除。足以证明涉案所谓天井加层纯系临时建筑，不是永久建筑，涉案临时建筑应当予以拆除，没有任何价值，不拆除还要面临行政处罚。

综上，原告诉诸支付出租房屋二楼上加层和一楼四周扩建及装修装饰费用不能成立，应当予以驳回。

二、原告要求判令置业公司向原告承担违约金和资金占用费损失不能成立。

(一)汽车公司是违约方，置业公司是守约方，诉称要求置业公司承担违约金不成立。

1、原告自2015年8月开始拖欠置业公司的房屋租金，至2016年5月8日，共计拖欠租金1024246 元，有法院某民事判决书证实;2016年5月9日至2017年7月8日止，又拖欠原告租金2750000元，核减原告交纳的租金1410000元，尚欠租金1340000元等，有法院某民事调解书证实，该调解书第四条约定原告自行搬离该租赁房屋，原告法人代表陈某承担担保责任，此后，法院强制执行，下达了强制执行通知书，要求原告交纳租金同时并搬离租赁房屋;可原告至今未搬离。足以说明原告是违约方。

2、涉案租赁物是按合同签订时的现状租给原告经营，虽然在合同中文字表述房屋产权面积约为5225-5300平方米，但是租金并非是按平方计算的。

(二)置业公司不存在支付滞纳金。

置业公司将租赁标的物按合同的约定按时交给原告租赁经营，已经完全履行了出租人义务。在本案中导致合同不能履行的根本原因在于原告拒不按约缴纳租金的根本违约行为造成的。

(三)置业公司不存在支付房屋闲置部分租金损失。

1、置业公司是守约方，原告是违约方，这是法院生效文书认定的事实，应该无争议;

2、法院某民事调解书第四条:如汽车公司未履行本调解书确定的义务，则汽车公司自动搬离其实际占有部分。法院进入强制执行阶段，所以原告主张闲置部分租金损失不能成立。

(四)不存在核减前期五年租金每年10万元共50万元。

关于租金多少的事情，已经法院作出生效判决、调解。原告对于租金提起诉请系重复起诉，根据《民事诉讼法》第124条(五)项、民诉法司法解释第247条之规定，应当一事不再理，直接裁定驳回该项诉请。

三、汽车公司自行鉴定不具有法律效力，因为其鉴定的检材内容是其单方提供的数据和材料，其数据和材料都不真实，不客观，且与本案无关，不能作为定案的依据。

综上所述，本案中原告所有的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应当全部驳回。

就第一个争议焦点问题，法院认为:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第十四条第二款规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担。本案中，涉案房屋（门面）改扩建项目经过国家相关部门办理了合法建设手续的，原、被告对扩建费用处理没有约定，原告可以要求被告支付扩建费用。但涉案合同第10条约定：乙方不得以任何理由拒交租金，如乙方未按本合同约定及时交纳租金，甲方按租金的千分之一每日收取乙方的滞纳金，拖欠租金达六十天的甲方有权收回房屋，乙方缴纳的保证金及所投入的装饰装修、不动产等全部无偿归甲方所有。从本院作出的某民事判决书、某民事调解书可以看出，原告履行涉案合同期间存在连续逾期一年以上拖欠支付租金的违约行为，符合被告可以依合同约定解除房产租赁合同、收回房屋的情形，故原告违约被解除租赁合同后，原告投入的装饰装修、不动产（改、扩建工程项目）已经全部无偿归被告所有。原告请求判令被告支付房屋扩建及装修款的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

就第二个争议焦点问题，法院认为:本案房产租赁合同约定的面积与房产证登记的实际面积相差1000多平方米是事实，但被告收取租金是按固定金额收取，不是按每平方租金金额乘以房屋面积计算租金，故合同约定的面积与租金计算没有直接关联。另外，在合同签订后原告经营的数年中，原告并未对面积短少问题提出异议，完全按照合同约定支付租金。就是被告因原告拖欠租金两次提起诉讼时，原告也未提起此项抗辩，故应视为原告认可被告提供的租赁房屋面积符合合同约定标准。因而原告该项诉讼请求也于法无据，本院不予支持。

综上所述，判决驳回汽车公司全部诉讼请求。

汽车公司与置业公司为平等民事主体，双方签订的《房屋租赁合同》属于当事人双方的真实意思表示，其合同内容没有不合法的情形，根据《合同法》第8条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。所以汽车公司与置业公司依法签订的《房屋租赁合同》应当受到法律约束，可以作为纠纷解决的依据。

二、租赁房屋扩建费用是由谁承担？

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第十四条第二款规定，对于扩建一事置业公司知情，并没有表示反对，视为置业公司同意对该涉案房屋进行扩建，按照法律规定，扩建费用应当由置业公司支付，但是根据双方签订的《房屋租赁合同》第10条的约定，因汽车公司违约被解除租赁合同后，汽车公司投入的装饰装修、不动产（改、扩建工程项目）全部无偿归置业公司所有。所以汽车公司提出的请求于法无据，不予支持。

三、合同约定的房屋租赁面积与实际租赁面积不一致，置业公司是否需要支付违约金和资金占用损失？

本案合同约定面积与房产证登记实际面积存在差异系客观事实，但合同约定置业公司按照固定金额收取资金，非按照每平方米租金金额乘以房屋面积计算租金，故合同约定的房屋面积非影响汽车公司权利的因素，不存在违约。并且汽车公司经营数年，从未对合同约定的面积提出过异议，对此已经构成了默认。

在合同纠纷案件中，合同事项规定不明或者违约责任规定不明导致各方主体权责不清，常常会导致产生矛盾分歧，进而无法化解诉至法院。因此，在合同签订中各方主体应秉持审慎态度，厘清各方权利义务，对违约情况以及违约责任承担进行前瞻性的规定，一方面可以督促各方主体诚实守信，按照合同内容履行合同义务，另一方面在违约方出现违约时，守约方可以凭借签订的合同获得法院或仲裁的支持，及时获得赔偿。

最后，建议在出现类似本案这类纠纷时，应当及时向有相关专业知识的律师寻求帮助，以尽可能的阻止纠纷的进一步发展，就本案而言，事实清楚，证据充分，法律法规明晰，当事人可以委托律师出具律师函，或者通过律师与对方当事人达成和解，尽早解决纠纷，节约司法资源。