律师代理某置业公司参与彭某某等诉其房屋买卖合同纠纷一审、二审案

2018年6月5日，彭某某、张某某和岳阳某协置业有限公司（以下简称“某协公司”）委托的岳阳某汇商业经营管理有限公司（以下简称“某汇公司”）签订了一份《商铺买卖合同》，合同约定：彭某某、张某某向某协公司购买位于岳阳市××街××路××号××层××号××号××商铺（现铺），建筑面积为16.29平方米。作为该商铺的附带条件，彭某某、张某某承认接受某协公司选聘的装修公司提供的设计、施工、安装服务，并承诺接受某协公司选聘的商场经营管理公司提供的经营管理服务并遵守该公司制定的商场经营管理公约、规定。商铺总价款为人民币512800元，于2018年6月9日前支付商铺总价款（包含定金）人民币262800元，余款250000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接转入出售方指定的银行账号。对于已经按照本合同约定在规定期限内按时足额支付全部商铺总价款的买受方，某协公司应当于2018年10月1日前通知买受方办理该商铺的交付手续，除非买卖双方另有约定，原则上双方同意交付日期是2018年10月1日前。某协公司通过EMS发出书面收铺通知书，经彭某某、张某某签收后，即视为某协公司已按照合同约定的条件和标准完成该商铺的交付责任，某协公司无须承担逾期交铺的违约责任。若某协公司逾期交付商铺超过30日，彭某某、张某某有权单方提出解除本合同，但彭某某、张某某应在出售方逾期交付商铺的第31日起15日内以书面形式向某协公司提出解除合同，如彭某某、张某某没有在此期限内提出解除本合同决定的，视为彭某某、张某某同意继续履行本合同，但某协公司应自本合同约定的最后交接日的第二日起至实际交接日止，按日向彭某某、张某某支付已付商铺总价款总金额0.5‰的违约金；若彭某某、张某某逾期付款超过30日，某协公司有权单方面选择解除本合同或要求继续履行，若选择继续履行合同，彭某某、张某某应从逾期付款之日起至实际付清全部总价款之日止，每日应按商铺总价款0.5‰的标准向某协公司支付违约金。产权证办理：合同生效后的180个工作日内，当出售方收到买受方按时足额支付的该商铺全部商铺总价款总金额及相关预收税费、杂费后，由某协公司负责向市房管局申办该商铺的交易过户手续，如彭某某、张某某逾期支付全部购买商铺总价款及相关预收税费、杂费的，则某协公司有权顺延办理该商铺交易过户的手续。合同还对其它事项进行了约定。同日，彭某某、张某某（出租人）与岳阳某金商场经营管理有限公司（承租人，以下简称“某金公司”）就涉案商铺签订《商铺租赁合同》，租期原则上至少为216个月，自2018年10月1日起到2036年9月30日，第一个租赁期在2018年10月1日至2024年9月30日。承租人某金公司向彭某某、张某某支付年租金35896元或以上金额（税前），某金公司按季度向彭某某、张某某支付租金8974元或以上金额（税前）。2018年10月1日至2021年9月30日的租金抵扣彭某某、张某某的购房款（商铺买卖合同中载明的房屋总价款为抵扣后的房屋价款）。签订合同后，彭某某、张某某按照合同约定向某协公司支付了商铺首付款，余款250000元未予支付。湖南岳阳某某商业银行股份有限公司于2019年3月27日批复——同意对某协公司（某华广场）的商业按揭（二手）准入授信。另得知，诉争商铺为某协公司开发的某华广场中的一个铺面，与其他铺面没有物理隔离。2019年4月19日，某协公司办理了某华广场的不动产证。某协公司主张，因彭某某、张某某未提交相关办证的资料，故诉争铺面未办理不动产权证。双方有争议的事实为某协公司是否通知彭某某、张某某收铺。某协公司主张，2018年9月27日，某协公司向彭某某、张某某发出了《商铺交付通知函》，告知彭某某、张某某将根据彭某某、张某某与某金公司签订的《商铺租赁合同》的约定，于2018年10月1日将诉争商铺交付给该公司，由该公司进行运营管理，某协公司提交了邮寄该通知函的EMS详单。彭某某、张某某承认曾收到某某公司发出的EMS，但主张只是通知交铺，不能证明已经实际交付了商铺。

一、被告岳阳某协公司已向方某、彭某某(张某某)、李某、余利某、余铁某等五原告交付商铺，且所交商铺符合交付条件，故原告不具有合同解除权。

首先，被告岳阳某协置业有限公司(以下简称“某协公司”)向五原告的承租人岳阳某金商场经营管理有限公司(以下简称“某金公司”)直接交付案涉商铺，符合同类商业运营模式一产权式商铺的市场交易习惯。本案中，原告在与某协公司签订《商铺买卖合同》的同时，又与某协公司选聘的市场运营商(即商铺承租人)某金公司签订《商铺租赁合同》，约定将商铺租给某金公司装修、管理和运营，以此获取租金收益，且前述两份合同中，某协公司向原告交付商铺的期限与原告向其承租人某金公司交付商铺时间均为2018年10月1日。显然，原告购买商铺的目的不是为了自用，而是为了投资。在此情况下，虽然案涉《商铺买卖合同》并未明确约定某协公司可以直接向商铺承租人某金公司交付商铺，但某协公司将案涉商铺直接交付给原告的承租人某金公司符合岳阳本地同类商业运营模式一产权式商铺的市场交易习惯(广东、福建等东部发达地区亦是如此)，这样不仅简化了交易程序，降低了交易成本，也完全符合原告的利益，并未对原告造成任何经济上的损失。

其次，某协公司的委托代理人岳阳某汇商业经营管理有限公司（以下简称“某汇公司”）向原告的承租人某金公司交付案涉商铺前，已通过快递方式向原告分别送达了《商铺交付通知函》，告知原告某协公司将于2018年10月1日向商铺承租人某金公司直接交付商铺。原告收到前述通知后，在长达一年多的时间里均未向某协公司交付商铺的方式提出异议，而且原告收到通知后曾多次前往商铺的现场查看，并向商铺承租人某金公司咨询、了解商铺的装修、招商、开业等情况(商铺承租人某金公司员工唐某某、彭某的证人证言充分证实这一事实)。前述事实充分证明，五原告以其行为认可了某协公司向原告的承租人某金公司交付案涉商铺，双方就交铺方式达成了新的合意，变更了原交铺方式，即由被告先向原告交房，再由原告向其承租人交房，变更为被告直接向原告的承租人交房。

再次，《工程竣工验收备案表》证明，原被告签订《商铺买卖合同》时，案涉商铺早在2011年12月1日就已竣工验收备案，并非未竣工商品房，某协公司所交商铺符合交付条件。在这里，我们要特别提诸法庭注意的是，商铺买卖合同中并未约定具体的交房条件，当然也就更谈不上案涉商铺所在的商场应于2019年10月1日或者2019年10月1日前整体开业交用条件之一了。因为根据案涉《商铺买卖合同》的相关内容，某协公司的主要义务是将已竣工商铺(毛坯房)的所有权转让给原告，至于商铺所在商场的整体装修、开业、招商等事宜，是原告与商铺承租人某金公司之间的事情，与某协公司无关。事实上，某协公司不可能、也从未承诺案涉商铺所在商场于2019年10月1日或者2019年10月1日前开业。原告为了混淆视听，企图以此达到解除商铺买卖合同的非法目的，故意将卖房人某协公司和商铺承租人兼市场运营商某金公司两个完全独立的公司法人视为一家(两个公司的股东和法定代表人也完全不同)，其背后的深层原因是自身对去年以来极度低迷的房地产投资市场缺乏信心。

最后，案涉《商铺买卖合同》是买卖双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，合同双方应当继续履行。

原告认为，某协公司违反了《商品房销售管理办法》第一十条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”和第十二条“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”的规定，意即案涉《商铺买卖合同》无效（原告没有明确表示此观点）。我们认为原告这主张明显是错误的。第一，被告没有返本销售或者变相返本销售的行为；第二，该办法规定禁止房地产开发企业以售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房，其目的是打击房地产开发企业利用售后包租等形式进行非法集资等违法犯罪行为，而案涉商铺是已竣工验收的现房，并不是未竣工的商品房；第三，该办法禁止分割拆零销售的对象是商品住宅，而案涉商品房是非住宅商铺；第四，该办法系行政规章，不属于法律、行政法规，即便违反了也不导致合同无效，只是可能受到房地产监管部门的行政处罚，而被告从未受到行政处罚的事实表明，其销售行为合法有效。

二、按照原告关于被告的销售行为构成售后包租或变相售后包租的说法，也应当认定被告已实际交房。

原告主张被告的销售行为构成售后包租或变相售后包租，其理由是：之所以认购价和成交价存在差额，是因为被告将2018年10月1日至2021年10月1日之间三年的租金提前支付并抵了房款，因此才出现《商铺租赁合同》中约定租期的前三年免租。对此，我们认为不是事实。

退一万步讲，假设该事实成立，也应当认定被告已实际交房。因为，如上所述，本案属于产权式商铺交易，所谓产权式商铺，是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。本案中，原被告签订《商铺买卖合同》当日又与商铺承租人某金公司签订《商铺租赁合同》，原告同意将所购商铺出租给某金公司经营管理，租期自2018年10月1日至2036年9月30日，每六年一个周期，第一个租期前三年“无需支付任何费用并享有商铺使用权”(即免租金)，而《商铺买卖合同》约定的交房日正好是《商铺租赁合同约定》租期起始日，且原告购铺时就已收取前三年租金。因此，被告出售给原告的商铺已经实际交付给原告，原告自行将购买商铺出租给某金公司，并收取了某金公司的租金，租赁合同早已经实际履行，被告充其量没有按照合同第六条的约定方式交付，但这并不影响原告对涉案商铺占有使用及收益的事实。合同中仅仅约定了被告逾期交房的违约责任，并没有约定被告没有按照约定方式交付商铺的违约责任，所以在原告签订合同并收取租金一年多的情况下，原告以未交房为由提出解除合同，主张不能成立。换言之，虽然被告未完全按《商铺买卖合同》约定的方式将涉案商铺交付给原告，但原告与某金公司签订《商铺租赁合同》的行为及收取该公司租金的事实，能够说明原告已将涉案商铺转移给了某金公司占有、管理、使用，应视为被告已将涉案商铺交付给原告。此裁判观点详见刘某某、莱州某运房地产开发有限公司某某城分公司商品房销售合同纠纷案(庭后提交烟台市中级人民法院(2017) 鲁06民终1268号民事判决书)。

三、即便原告具有合同解除权，由于原告既未在约定的期限，也未在法定的期限内行使合同解除权，其合同解除权也已归于消灭。

1、原告没有在约定的15天内行使合同解除权，其解除权业已消灭。

案涉《商铺买卖合同》第七条第三款规定：“逾期超过30天的，买受方有权单方提出解除合同，但买受方应当在出售方逾期交付商铺的第31天起15天内以书面形式向出售方提出解除合同，如买受方没有在此期限内提出解除本合同决定的，视为同意继续履行本合同，但出售方应当按照本条第二款的约定支付违约金给买受方。”根据该约定和本案事实，原告的合同解除权发生之日为2018年11月1日，原告至迟应于2018年11月16日前行使合同解除权，否则其合同解除权丧失。然而，原告直到本次起诉才要求解除合同，已远远超过约定的合同解除权行使期限。

原告认为：案涉《商铺买卖合同》第七条第三款属于无效格式条款。对此我们认为：该条款系合同双方当事人在经过充分协商后自愿达成，不属于格式条款，即便被认定为格式条款，也由于该条款不存在免除被告的责任、加重原告的责任或者排除原告主要权利的情形，应当认定为有效。

首先，案涉《商铺买卖合同》不是格式合同，该合同第七条第三款也不是格式条款。其理由是：（1）《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制性责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与对方协商的条款。”可见，提供格式条款的一方的提示和说明义务，以及在订立合同时未与对方协商，两者都是认定格式条款成立的必要条件。本案中，原告签署的《某华广场商铺认购书》、《某华广场认购须知》证明，原告与某协公司签订《商铺买卖合同》之前曾就商铺的基本状况、商铺总价、成交价、付款方式、分期付款期限等房屋买卖合同的主要内容进行过平等洽谈、充分磋商，作为格式合同提供一方的某协公司也曾向原告公示并现场说明案涉《商铺买卖合同》及补充协议等签约范本的内容，原告亦在《某华广场商铺认购书》、《某华广场认购须知》确认，其已经仔细阅读并充分理解和同意案涉《商铺买卖合同》及补充协议等相关文件的约定内容。这一“商铺认购”过程充分证明，案涉《商铺买卖合同》及补充协议都是经过被告事先提示和说明、原被告双方充分协商自愿订立的。因此，案涉《商铺买卖合同》及补充协议不是我国消费者权益保护法意义上的格式合同，该合同第七条第三款关于原告行使合同解除权期限的约定也不是我国合同法意义上的格式条款。

其次，《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”由此可见，我国法律赋予合同当事人自行约定合同解除权行使期限的权利，且对于约定解除权行使期限的长短并无任何限制性或禁止性规定，而是完全遵从双方意思自治，故原被告约定原告行使合同解除权的期限为15天符合法律规定。

再次，该条款亦不存在《合同法》第四十条规定的无效情形。《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条或五十三条规定情形的，或提供格式条款的一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”根据前述规定，导致格式条款无效情形只有以下两种：一是格式条款具有合同法第五十二条(有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。)或五十三条(合同中的下列免责条款无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。)规定的情形。二是提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，且未采取合理的方式提请对方注意。显然，案涉《商铺买卖合同》第七条第三款约定的内容既不存在《合同法》第五十二条或五十三条规定的情形，也不存在免除被告某协公司的任何责任、加重原告的任何责任、排除原告任何主要权利的情形。再者，即便存在前述情形，也因为被告采取了合理的方式(即正式签订合同前先行阅读并签署认购须知和认购书)提醒了原告注意。因此，该合同条款不应认定为无效。对此，我国其它地方法院的类案判决也足以说明前述观点的正确性，如孙某某与某泉置业(宁波)有限公司商品房预售合同纠纷案、王某与淮北某玛置业有限公司房屋买卖合同纠纷案(庭后提交宁波市中级人民法院(2015)浙甬民二终字第653号民事判决书、淮北市中级人民法院(2019) 皖06民终1067号民事判决书)。

2、抛开案涉合同解除权行使期限的约定是否有效，原告因未在一年的法定期限内行使合同解除权，其合同解除权也已消灭。

《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房纠纷司法解释)第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”由此可见，即便案涉合同解除权的约定行使期限条款无效，作为房屋买受人的原告行使合同解除权时也应当在法定期间一年内通知对方，而不管是以书面通知方式还是以诉讼的方式行使合同解除权，合同解除权作为形成权，合同解除的意思表示必须到达合同相对人并为之了解才产生合同解除的法律效力。对于以诉讼的方式行使合同解除权的案件，无论是法学理论界还是司法实践中，以相对方收到起诉状副本之日为合同解除的意思表示到达之日（合同解除日）已然成为通识。换言之，判断解除权人行使解除权行为的有效性，必须以其解除合同的意思表示到达被解除权人一方为必要条件，而不是只要解除权人已经着手行使解除权(比如说已经制作解除通知并发出，或者已经向法院递交含有解除合同意思表示的诉状)，不管被解除权人是否知悉其要求解除合同的意思表示，都可以认定解除权人已经依约或依法行使了合同解除权。具体到本案，假设原告的合同解除权条件成就，那么原告的合同解除权法定行使期限应为2018年11月1日至2019年11月1日。然而，原告虽然2019年10月22日已递交证据材料，但贵院于2019年11月7日才收到起诉状并立案(其中，原告彭某某和张某某的起诉状落款时间为2019年11月7日，显然已经超过合同解除权法定行使期限)，被告某协公司于2019年11月11日才收到起诉状副本。显然，原告的合同解除权也因超过法定期限行使而消灭。

原告认为，原告起诉没有超过三年的诉讼时效，故不存在超期行使合同解除权的问题。对此，稍有民法常识的人便知，作为形成权的合同解除权与其他一般请求权是两种性质不同的民事权利，前者的行使期限适用除斥期间，后者适用诉讼时效。除斥期间是不变期间，而根据商品房纠纷司法解释的规定，案涉合同解除权的行使期限应当是有约定从约定，无约定才从法定，法定期限最长为1年。但诉讼时效是可中止、中断、延长的期间，其是法定期间，当事人不可以自行约定。由此看来，原告的观点站不住脚。

四、既然原告的合同解除权已经消灭，那么案涉《商铺买卖合同》就应当继续履行，故某协公司要求原告协助办理产权过户手续、立即支付剩余购铺款的反诉请求应予支持。

如上所述，原告起诉前之所以拒不协助办证或办理按揭贷款手续付清余款，究其原因，其理由并不是某协公司未交商铺，而是商铺所在商场未整体开业。需要强调的是，商场什么时候开业并不是某协公司的合同义务，更不是其所能决定的，而是取决于原告商铺承租人某金公司的装修、招商工作。有鉴于此，原告将商铺所在商场未能整体开业归咎于某协公司，并以此拒不协助办证或拒付后期购铺款，继而又以被告未直接向其交付商铺为借口要求解除商铺买卖合同的诉讼请求，属玩弄法律游戏，无事实和法律依据。既然如此，被告某协公司要求原告继续履行合同、协助办证或付清余款的反诉请求无疑于法有据，应予支持。

原告李某、张某某和彭某某关于其按揭贷款不能及时办好责任在于被告，故根据商品房纠纷司法解释的有关规定合同应当解除的主张毫无道理。首先，按照合同约定，被告并无义务为原告按揭贷款提供授信准入条件；其次，鉴于原告无法获得银行贷款授信，被告便积极主动为其解困，经过长时间的不懈努力，早在2019年3月27日就获得相关银行批复的按揭贷款准入手续，但原告因对自身投资行为无信心而一心想退铺退款，一直拒不办理按揭贷款。

关于原告余铁某、余利某是否在诉前已向被告发出合同解除通知的问题。两原告分别举出《特殊申请表》，拟证明2018年4月22日曾向被告发出解除合同的通知，我们认为该证据材料不能达到其证明目的。其一，该证据系复印件，无原件可供核对，不具有真实性；其二，该证据不能证明是向被告发出的，相对方的签名者并非被告工作人员，身份无法查明；第三，即便签名者是被告销售代理人的工作人员，也因为销售代理人无权受理合同解除事宜，该解除通知不应视为被告已经知晓；第四，由于补充协议已将一次性付款变更为分期付款，即由合同生效后一次性付清房款变更为先付首付款，余款存入联名账户，待被告递交办证手续后当日交清，房款交清后180个工作日内被告办妥产权过户手续。而由于被告拒不提交协助办证资料，导致被告无法向房地产登记部门提交所有办证材料，故两原告以此为由主张解除合同显然不成立。

五、无论从原告的合同目的是否能够得以实现的角度出发，还是从稳定交易秩序、维护交易安全、确保社会稳定的民商事纠纷案件处理原则考量，案涉《商铺租赁合同》都不应、也不宜判决解除。

1、原告的合同目的大部分已经实现，而且只要其愿意协助办理产权过户或者付清剩余房款，获得商铺产权的合同目的随时可以实现。首先，案涉商铺早已交给原告认可的承租人，而且只要配合办理产权过户或者付清剩余房款，被告随时可以为其办理产权过户手续，至此，案涉《商铺买卖合同》的合同目的就能全部实现。其次，原告商铺的承租人某金公司也已依约将包括原告商铺在内的某华广场第一层、第三层的所有商铺整体升级改造装修完毕，消防验收工作也已到位，商铺招商工作也已大部分完成，剩余商铺的招商工作正有序推进，预计2020年5月份即可整体开业，原告未来的租金收益不会落空。何况，按照原告与某金公司签订的《商铺租赁合同》的约定，2021年10月1日以前商铺承租人无需支付租金给原告。故就目前的情况看，原告通过购买商铺进行投资的合同目的亦不存在不能实现的可能。根据2019年9月11日经最高人民法院审判委员会民事行政专业委员会第319次会议通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称《会议纪要》)第47条：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”的规定，就算被告之前构成违约交房，而现在随时可以交房，也应当认定其违约程度显著轻微，不影响原告合同目的实现，案涉《商铺买卖合同》不应判决解除。

2、如果法院不遵从商事案件应当尽可能鼓励交易、维护交易安全的司法原则，而是囿于个案及所谓保护弱者原则支持原告的诉讼请求，那么必将起到极为消极的司法指导作用。

首先，《会议纪要》“三、关于合同纠纷案件的审理”规定：“会议认为，合同是市场化配置资源的主要方式，合同纠纷也是民商事纠纷的主要类型。人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治。要依法审慎认定合同效力。要根据诚实信用原则，合理解释合同条款、确定履行内容，合理确定当事人的权利义务关系，审慎适用合同解除制度，依法调整过高的违约金，强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会构建。”根据这一最新的司法政策文件，贵院应当按照最高人民法院确立的当前处理合同纠纷的基本原则来对待本案，判决驳回原告要求解除合同的无理诉求。

其次，由于整个某华广场从负一层至第四层已售出类似案涉商铺近2000间(含被告某协公司售出近1100间)，如果原告解除合同的无理诉求被法院支持，那么其它绝大部分买受人都会效仿，纷纷起诉，如此一来，不仅必将导致某华广场重新陷入“烂尾楼”泥潭(之前已经“烂尾”十多年)，造成某华广场所有投资者共计约8.2亿元的经济损失(其中被告某协公司为案涉项目负一层、第一层、第三层总投资4.86亿元，市场运营商某金公司共投入1.5亿元，已招商户总投资4500万元)，严重破坏交易安全和稳定，极不利于地方经济发展(预计年缴税1000万元以上，就业岗位1200个以上)，还必将引发数百乃至数千个类似本案的诉讼和市场运营商起诉买受人不履行租赁合同的违约责任赔偿之诉(目前，某华广场商铺买受人起诉出售方的类案多达17个)，严重影响社会稳定，给地方党委政府的维稳造成巨大压力。因此，不管是从稳定市场交易秩序和实现原告的合同目的出发，还是从社会稳定等政治因素考量，案涉商铺买卖合同的继续履行利远大于弊，故该合同不应解除，也不宜解除。

六、贵院此前判决的类案未生效，对本案不具有指导意义，不应适用“同案同判”原则处理本案。

首先，今年上半年贵院审理的向某某、熊某等人诉某协公司商品房买卖合同纠纷案，双方当事人在二审期间分别撤诉，贵院的一审判决不生效。其次，该案审理过程中，由于被告某协公司的代理人应诉态度消极，诉讼能力有限，该举的证据未举，该提的抗辩未提，导致贵院未能充分听取双方意见，无法掌握案件全部事实，最终作出误判。而本案既存在前案审理过程中法院未掌握的情况，也存在新的事实。比如：（1）该案被告某协公司没有举出足以否定案涉合同为格式条款的《认购书》和《认购须知》等证据，并发表对原告的合同解除权行使期限为15天的约定条款有效，原告的合同解除权因超期行使而消灭的相关意见；（2）该案因发生在半年前，不存在原告因超过法定解除合同期限的可能，而本案却因被告于法定解除期限完成后才收到载有解除合同意思表示的起诉状副本(原告张某某起诉时就已经超过法定解除期限)，应当认定原告的合同解除权已经消灭的事实；（3）该案被告某协公司未能申请证人出庭作证，以此证实原告以其行为认可了被告的交房方式，被告未逾期交铺、原告合同解除权条件不成就的抗辩观点；（4）该案被告未提出原被告同时签订商铺买卖合同和租赁合同，因原告提前收取了租金，应当视为被告已实际商铺；（5）该案被告某协公司没向贵院汇报某华广场项目的总投资、案件涉及数千商铺买受人等整体情况，建议贵院尽可能从维护交易安全、维护社会稳定、慎用合同解除制度的角度来考虑代理意见。如此等等，不一而足。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，如果支持其诉讼请求，将导致不良的社会效果和政治效果，故原告的诉讼请求应当依法予以驳回。与之相反，被告某协公司的反诉请求证据确实充分，于法有据，应予支持。

一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9955号民事判决第一项；

二、变更湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9955号民事判决第二项为“彭某某、张某某与岳阳某协置业有限公司签订的《商铺买卖合同》继续履行；彭某某、张某某于本判决生效之日起90日内通过银行按揭贷款方式向岳阳某协置业有限公司付清250000元购铺款，岳阳某协置业有限公司应予协助；如因彭某某、张某某个人原因不能办理银行按揭贷款，则由彭某某、张某某一次性在90日届满后的10日内向岳阳某协置业有限公司付清250000元购铺款。”

本院认为，本案二审争议的焦点问题是：一、某某公司是否向彭某某、张某某履行了交付案涉商铺的义务；二、彭某某、张某某主张解除合同、返还购铺款等的请求应否予以支持。

关于焦点一，彭某某、张某某与某协公司委托的某汇公司于2018年6月5日签订的《商铺买卖合同》主体适格、意思表示真实，不违反法律和行政法规的规定，合法有效，合同的约定对双方均具有约束力，双方应按合同的约定履行各自的义务。《商铺买卖合同》第六条约定，在彭某某、张某某付清全部商铺款后，某协公司应于2018年10月1日前交付商铺，某协公司通过EMS发出书面收铺通知书，经彭某某、张某某签收后，即视某协公司已按照合同约定的条件和标准完成该商铺的交付责任，并无须承担逾期交铺的违约责任，该条款系合同的主要条款，彭某某、张某某应知悉商铺的交付时间及交付方式，不存在无效的情形。本案中，某协公司已委托某汇公司于2018年9月27日向彭某某、张某某发出了《商铺交付通知函》，告知彭某某、张某某将该商铺于2018年10月1日交付给其承租人某金公司，彭某某、张某某也已签收《商铺交付通知函》，彭某某、张某某未对某协公司直接将商铺交付给某金公司的方式提出异议，且彭某某、张某某与某金公司签订的租赁合同与《商铺买卖合同》系同一天，租赁合同中没有彭某某、张某某直接向某金公司交付该商铺的约定，某金公司在向一审法院提交的证明书中也认可彭某某、张某某已交付案涉商铺。综上，一审认定某协公司已按合同约定向彭某某、张某某交付了案涉商铺，某协公司没有逾期交付商铺的违约行为，并无不当，本院予以确认。彭某某、张某某上诉称某协公司未直接向其交付商铺构成违约的意见，理由不能成立，本院不予采信。

关于焦点二，根据彭某某、张某某的上诉及其在二审庭审中的陈述，其主张解除合同的理由主要是：（1）彭某某、张某某在合同约定的期限内提起诉讼，并未超过1年的除斥期限；（2）案涉商铺的装饰装修未在合同约定的期限内达到交付条件，其有权解除合同；（3）至今没有交付框架结构的商铺并进行物理隔断；（4）案涉商铺交付时并未通过消防验收；（5）未支付租金、未及时开业，合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…”第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”上述法律及司法解释对合同相对人行使合同约定或法定解除权的条件、行使时间等进行了具体规定，本院依据上述规定，对彭某某、张某某主张解除合同理由是否成立评析如下：一、本案中，彭某某、张某某与某协公司在《商铺买卖合同》中“就违约方存在逾期付款、逾期交铺、逾期办证行为，守约方可依约在逾期的时间范围内解除合同”进行了约定，即使认定某某公司存在逾期交铺和逾期办证行为，彭某某、张某某也应自2018年11月1日起行使合同解除权，但依据本案的事实，彭某某、张某某至提起本案诉讼时止，并无证据证明其单方向某协公司送达过解除合同意思的通知，一审立案时间为2019年11月11日，某协公司知悉彭某某、张某某有解除合同的意思表示也会迟于一审立案时间，且双方已约定了行使合同解除的期限，即使认定该约定的时间无效，彭某某、张某某主张解除案涉《商铺买卖合同》也超过了司法解释规定的一年除斥期间，故彭某某、张某某已丧失解除案涉《商铺买卖合同》的解除权。二、虽然双方在《商铺买卖合同》中约定的商铺价款包括装修款，但并未就商铺交付的条件及装修标准进行约定，且案涉商铺系现铺销售。另彭某某、张某某在与某协公司签订《商铺买卖合同》的同时，也与某金公司签订了《商铺租赁合同》，根据该《商铺租赁合同》第四条“商铺装修的约定”和第七条“乙方（某金公司）的权利与义务”的约定，某金公司享有租赁合同中包括但不限于对该商铺进行关、停、装修、与邻近商铺合并、临时性拆除、分拆为若干商铺等的权利，在租赁期届满后，将该商铺按不低于约定的装修标准（详见附件，附件中对交付给彭某某、张某某的装修标准已进行约定）交付给彭某某、张某某占有和使用。综上，对彭某某、张某某上诉称案涉商铺未达到交付条件，其有权解除合同的请求，与本案查明的事实不符，本院不予支持。三、经审查，案涉商铺所在区域系某华广场负一至四层整个商场，商场为钢筋混凝土框架结构，商场系可拆分的开放、连通区域，并非全部由单个独自封闭且已进行物理隔断的商铺组成，彭某某、张某某所购买的商铺仅是该商场第一层、编号为106×号的一块区域，双方的合同中也没有该商铺是否封闭、是否应进行物理隔断的约定，依常理彭某某、张某某也应对其购买的商铺是否为封闭和有无物理隔断的现状知情，故对彭某某、张某某在庭审中以商铺未进行物理隔断为由，主张某协公司交付商铺不符合约定的意见，因与客观事实不符，本院不予采纳。四、案涉商铺主体框架结构的消防验收早在双方签订合同前已完成，商铺装修的消防验收，仅是商场开业的前提条件，并非交付的条件，且双方在合同中也没有该约定，故对彭某某、张某某以“商铺未在约定交付的时间内完成消防验收”为由，其可以解除合同的意见，本院不予采纳。五、经审查彭某某、张某某与某金公司签订的租赁合同，彭某某、张某某收取租金的时间应自2021年10月1日起，目前还未到支付租金的时间，彭某某、张某某陈述未支付租金的事实不属实。某协公司承诺2019年10月1日开业、实际未开业的事实属实，但案涉商铺所在的商场何时开业与诸多因素有关，且案涉商铺所在商场何时开业，并未损害彭某某、张某某的合同权益，也不必然影响彭某某、张某某取得案涉商铺的产权、收取租金的合同目的的实现，故对彭某某、张某某以该项理由主张解除合同的请求，本院不予支持。综上，对彭某某、张某某起诉主张解除合同、退还商铺款等的诉讼请求，本院不予支持。一审认定本案合同应继续履行，判决支持某协公司主张继续履行合同的反诉请求，并无不当，应予维持。

另关于彭某某、张某某上诉称一审将合同约定的由银行按揭付款方式更改为全额付款的问题，本院认为，双方在合同中约定剩余商铺款的付款方式为银行按揭，系双方的真实意思表示，彭某某、张某某未办理按揭支付商铺余款，系银行未对某协公司商业按揭（二手）准入授信进行批复所致，非彭某某、张某某个人的原因，现某协公司认可案涉商铺的银行按揭可以办理，本院综合考虑继续履行合同、双方的约定、办理按揭需要时间等因素，酌定给予彭某某、张某某三个月办理银行按揭贷款的时间，如因彭某某、张某某个人的原因未能办理贷款，再由彭某某、张某某一次性向某协公司支付全部剩余购铺款。