律师代理某物业公司参与张某明诉其物业服务合同纠纷一审案

原告张某明（业主）居住在哈尔滨某小区10栋3单元XX号，业主诉称被告物业公司从2013年以来物业管理一直不达标，多次要求被告整改。原告多次找到被告解决，始终不能落实。诉请：1.要求被告物业公司免除原告2016年和2017年物业管理费；2.要求被告返还原告2014年至2016年物业费6651元；3.要求被告按日千分之一支付原告2014年至2016年期间的违约金2427.6元。4.要求被告赔偿墙体开裂等房屋质量问题的维修金7000元。5.诉讼费由被告承担。

原告诉称2017年前期物业合同终止后，2017年被告没有与业主委员会签订物业服务合同，终止物业服务，但一直阻挠业主委员会更换物业。原告认为根据《合同法》双务合同的当事人享有履行的抗辩权，依据物业合同的约定，物业服务企业有进行物业管理、提供物业服务的义务，在物业服务企业没有履行服务业务或履行不符合合同约定情况下，业主享有抗辩权。可依法拒绝缴纳物业费。被告违反《XX物业合同》的多项规定，根据《最高人民法院审理物业服务纠纷案件集体应用法律若干问题的解释》的规定第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持；第五条和《物业管理条例》第四十一条等的规定，诉请被告返还物业费并承担违约责任。

被告已经实际履行物业服务，原告同时也接受被告的物业服务，并没有不向被告缴纳物业费的法律依据。物业管理条例规定，享受了服务的各位住户就应该承担应尽的义务，那就是交纳物业服务费。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，法院不予支持。况且被告物业公司接受委托对物业进行管理后，已履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，物业服务是在每天进行提出和改进的过程。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，不构成正当理由。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，以拒付物业费对抗物业服务瑕疵行为既无合法依据。业主与物业公司签订物业服务合同不违反法律规定，是双方真实意思表示，物业公司提供物业服务，业主应按时足额交纳物业费，如业主未按合同约定交费，根据法律法规，物业公司应督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业公司是可以向人民法院起诉的。原告提出前期物业服务协议后原告没有与被告签订物业合同，但实际上是被告与小区的业主委员会分别在2013年12月22日、2015年1月30日和2015年12月31日已经签订《XX物业服务合同》。直至2017年5月业主委员会解散，根据《哈尔滨市物业管理条例》第37条规定“物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意后，物业服务合同自动顺延至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”在2018年2月5日哈尔滨市某区某街道办事处在调查1937户业户中其中有992户满意占56.6%，并对调查结果进行关于《XX小区民意调查结果公告》物业服务合同自动顺延至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。所以被告按程序按规定来履行物业服务的职责。

原告所诉的其家中存在墙体开裂、下沉等因房屋存在的质量问题均不在被告物业服务范围之内，应由建设单位进行维修及维护，根据《哈尔滨市建筑工程质量保修管理办法》第七条规定建筑工程的质量保修范围和正常使用条件下最低保修期限：（五）装饰装饰工程，包括室内外墙饰面开裂、起鼓和脱落，墙内表面潮湿霉变，油漆、涂料脱皮，台阶、排水坡断裂、沉陷，室内地面空鼓、起砂和开裂，门窗变形、透气，阳台、窗台漏水，为2年。原告现在提出也已超过诉讼时效。

综上所述，原告应全额支付物业费，原告提出免除物业费不予支持，应驳回原告无理的诉请。

关于原告诉请被告返还2014年和2015年的物业费问题。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。本案中，原告已向被告交付了2014年和2015年的物业费，同时亦接受了被告提供的物业管理服务，此间，物业服务合同双方已经履行完毕。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，第二款规定，“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”。第五条第一款规定，“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”；第二款规定，“业主请求物业服务企业退还其已收的违规费用的，人民法院应予支持”。《物业管理条例》第四十一条规定，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”。本案中，尽量被告在提供物业服务中存在一定的瑕疵，但上述法律、法规，并没有规定，被告负有返还全部物业费的义务，故原告诉请被告返还2014年和2015年期间的物业费，于法无据，本院不予支持。

关于原告诉请被告免除2016年和2017年的物业费问题《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”；第六十五条第一款规定，“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”。《哈尔滨市物业管理条例》第三十七条规定，“物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，由街道办事处，乡（镇）人民政府组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意后，物业服务合同自动顺延至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”本案中，2017年某小区业主委员会虽然没有与被告签订物业服务合同，但被告实际已为某小区提供了物业管理服务，原告作为业主此间亦实际接受了被告提供的物业管理服务，故应当向被告支付相应的物业费，审理中，原告并没有举示证据佐证被告在2016年和2017年提供的物业服务存在瑕疵，原告诉请被告免除2016年和2017年的物业费，无事实和法律依据，本院不予支持。

关于原告诉请被告按日千分之一支付2014年和2015年的违为金问题。在原告向被告交付了2014年和2015年的物业费之后，被告已经为某小区提供了物业管理服务，原告已实际接受，在原告的证据回复函中提到了被告的物业服务瑕疵和被告的整改措施问题，因该服务瑕疵并非被告恶意、重大违约所致，没有导致业主丧失根本合同利益，且原告没有证据佐证被告在2014年和2015年提供的物业管理服务中存在服务瑕疵和违约行为，故针对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

关于原告诉请被告赔偿房屋维修金问题。物业服务企业提供的服务是公共部位的设施设备日常维护、维修、保养和管理，业主购买的房屋出现质量问题后可以反应给物业服务企业，由物业服务企业沟通协调解决这一问题，双方合同第十五条第六项的约定，是被告负贵解决开发建设遗留的问题，而不是直接承担赔偿责任；房屋内的墙体有质量瑕疵，从物权角度来看，该部位属于专有部分，而专有部分不在物业服务企业的服务范围之内，不是物业服务企业的法定或者合同义务，房屋的质量问题，是业主与建设单位之间的商品房买卖合同关系，与物业服务合同不是同一法律关系，二者的法律关系的主体不一致，且原告的现有证据，不足以证明其实际发生了维修费用7000元，原告诉请被告赔偿房屋维修金7000元，事实和法律依据不足，不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条和《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：

驳回原告张某明的诉讼请求。

案件受理费251元，由原告张某明负担。

如不服本判决，在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。