律师代理某投资管理公司、自然人徐某参与某餐饮公司诉其侵权纠纷案

2016年出租方（甲方）某投资管理公司、徐某与承租方（乙方）某餐饮公司签订《房屋租赁合同》，主要内容为：一、甲方将案涉商业用房出租给乙方。二、租赁期限共计六年；乙方有下列情形之一的，甲方可中止合同，收回房屋：乙方擅自转租，转让房产；乙方利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的。 四、合同期满后，乙方装修该房屋中的可移动家具归乙方所有，不可拆除的装修及水电消防燃气设备归甲方所有，乙方不得损毁设施设备。同时乙方应将租赁房屋的相关设施恢复承租时原状。

2017年7月，某餐饮公司以邮寄的方式向某投资管理公司、徐某发送《告知函》，要求某投资管理公司、徐某对案涉房屋的实际面积、电梯交付、租金、物业管理费和设备使用费、非法锁门、违约责任等等事宜进行协商。

2017年8月，某投资管理公司、徐某向某餐饮公司送达了一份《告知函》，载明：某投资管理公司、徐某已经于2017年7月与某餐饮公司正式解除了双方签订的《房屋租赁合同》；限某餐饮公司于收到此告知函之时24小时内，结清欠交房屋租金、管理费等费用。并将滞留在租赁房屋中属于限某餐饮公司的物品搬离。逾期不搬离的，视为对方放弃物品的所有权，某投资管理公司、徐某有权将其作为废物处理。由此产生的费用由对方承担。

2017年8月，某餐饮公司员工前往案涉租赁房屋搬走了除大件物品（沙发、椅子）以外的其他物品。

2019年10月，某餐饮公司向被告所在地人民法院起诉，案由为侵权之诉；请求某投资管理公司、徐某返还不当利益（后当庭变更诉讼请求为赔偿实际损失）XXXX元。我所律师受某投资管理公司、徐某委托代理本案。

另、在本案起诉前，某餐饮公司已经向房屋所在地的人民法院以房屋租赁纠纷为案由起诉，经一审、二审、再审，四川省高级人民法院再审维持二审判决，法院生效判决认定：系某餐饮公司逾期付款违约的情形下，导致房屋租赁合同解除。

本案中，法院也认定：《房屋租赁合同》系某餐饮公司逾期付款违约的情形下，某投资管理公司、徐某行使约定解除权解除。故因提前解除合同导致的装修损失亦应当由某餐饮公司承担。其他的损失，如酒店餐用品、电磁炉、空调等损失，亦无证据证明佐证。因此，驳回某餐饮公司全部诉讼请求。

一、原、被告双方于签订的《房屋租赁合同》、原告也实际租赁房屋，该《房屋租赁合同》因原告违约而解除（已经由人民法院生效判决确认）。双方签订的《房屋租赁合同》第六条五款约定：本合同期满后，乙方装修该房屋中的可移动家具设备归乙方所有，不可拆卸的装修及水电消防燃气设备归甲方所有，乙方不得损毁设施设备。同时乙方应将租赁房屋的相关设施恢复承租时原状。

而实际情况是：某餐饮公司私自拆除了租赁房屋的装修，并搬走了可移动的家具设备（除部分不易搬动而价值不大的物品，如沙发、椅子等）。沙发和椅子因妨碍房屋出租，由出租方某投资管理公司、徐某花钱雇人将其搬离出租屋，按废弃物处理，处置过程未获得利益。

按照房屋租赁合同第六条十四款的规定：租赁期满时若乙方不再续租或因合同解除或违约终止时，则乙方（承租人）应在5日内须按期撤场，否则甲方将按违约处理。

原告违约，合同解除后，未在5日内撤场，被告公正发函：要求原告将滞留在租赁房屋中属于原告的物品搬离，逾期不搬离的，视为放弃物品的所有权，有权将其作为废弃物处理，由此产生的费用由原告承担。

可见出租方未同意过利用承租人的装饰装修，且已经公正发函明确要求搬走，否则作为废弃物处置，某餐饮公司逾期撤场，已经构成违约，其现要求返还，无合同依据，也无法律依据。

二、某餐饮公司滥用诉权，将人民法院已经终审的房屋租赁合同纠纷案件，换个管辖法院再以侵权之诉提起诉讼，违反一事不再理的司法原则，构成重复起诉，理由：

本案作为租赁合同纠纷已经由房屋所在地的人民法院终审驳回承租人的返还请求（除沙发、椅子等），承租人在房屋租赁纠纷案中已经明确提出诉请：退还在租赁房屋内的设施设备（包括但不限于沙发、椅子、空调、冰箱、餐具、电力设备、办公用品等设施设备）；但是，现承租人又以返还不当利益之诉（后改为赔偿实际损失）重新在被告所在地人民法院提起诉讼，而不当得利的计算仍然依据上述租赁纠纷案中的事实，违背一事不再理的司法原则。

基于上述事实，某餐饮公司已经构成重复起诉。

三、综上所述，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，因原告某餐饮公司违约，造成《房屋租赁合同》解除，某投资管理公司、徐某未同意利用某餐饮公司的装修设备，并公正发函敦促其搬离滞留房屋中的物品，房屋租赁合同解除后，租赁房屋内的可移动家具设备（除沙发、椅子等）已经由原告搬走，原租赁房屋的装修及设施设备均被原告拆除，某投资管理公司、徐某未获得不当利益，且某餐饮公司重复起诉。因此，某投资管理公司、徐某无需支付某餐饮公司任何赔偿。

《房屋租赁合同》某餐饮公司逾期付款违约的情形下。于2017年7月由某投资管理公司、徐某行使约定解除权解除。《房屋租赁合同》约定，本合同期满后，乙方装修案涉房屋中的可移动家具设备归乙方所有，不可拆卸的装修及水电消防燃气设备归甲方所有，乙方不得损毁设施设备，同时乙方应将租赁房屋的相关设施恢复承租时原状。虽然合同于履行过程中解除，并未满足前述关于合同期满后对装修及设施设备归属的约定。但《房屋租赁合同》的解除系因某餐饮公司逾期付款违约所致，故因合同提前解除的装修损失亦应某餐饮公司负担。某餐饮公司要求赔偿损失的请求中，关于装修项目损失XX元、店铺涉及损失XX元、弱电工程损失XX元、灯箱损失XX元、电源接入损失XXX元、消防改造损失XX元、海鲜池损失XX元、电增容损失XX元本院不予支持。关于某餐饮公司主张的微信公众号XX元费用，该系某餐饮公司日常经营支出，本院不予支持。关于酒店餐用品损失XX元，本院认为，某餐饮公司并未明确该项损失中酒店餐用品具体名称、规格、数量，且某餐饮公司提交的已搬走物品清单中，亦存在菜架、餐盘、寿司台、茶杯等。某餐饮公司未举证证明已搬走的前述物品是否包含于其主张的金额中。故本隐患对某餐饮公司的餐用品损失暂不予支持，某餐饮公司可待收集证据后另行主张。关于某餐饮公司主张的电磁炉损失XX元、空调损失XX元，现有证据亦无法证明其尚有电磁炉、空调未搬离，本院亦暂不支持。

据此，依照《中华人民共和国》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：驳回原告某餐饮公司的全部诉讼请求。案件受理费XXX元由原告某餐饮公司负担。

承租人（原告）主张，在合约解除后，出租人在未以适当方式通知（被告）将装修装饰物清退完毕的情况下，将案涉房屋另行出租给他人使用，对其装修装饰物加以利用，应给予补偿。

在双方签订的《房屋租赁合同》第六条五款约定，本合同期满后，乙方装修的不可拆除装修及水电消防燃气设备归甲方所有，乙方不得损毁设施设备。虽然合同属于履行过程中解除，并未满足关于合同期满后对装修及设施设备归属的约定，但合同解除系原告违约所致。故因合同提前解除导致的装修损失亦应当由原告承担。这也是法院判决时所秉持的观点。

同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（二）第十条第二款“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定；当出租人不对装饰装修物加以利用时，承租人是无权要求出租人赔偿装修损失的。而在本案中，案涉房屋的装修装饰已被承租人私自拆走，出租人并未同意对装修物加以利用。因此，承租人要求出租人赔偿装修损失的要求无法律和事实依据，出租人无需赔偿。

二、本案承租人（原告）是否有权要求出租人（被告）支付留置物品的费用，即出租人在租赁合同中是否拥有留置权？ 

承租人主张，出租人在合同解除后留置了租赁房屋中属于承租人所有的物品，并在将房屋转租时给他人使用，获得了不当得利。作为出租人的被告无权留置属于承租人的财物，出租人占有承租人的财物无合法依据，应予返还或赔偿损失。

本案中，在房屋租赁合同解除后，承租人未按照合同约定在5日内按期撤场。出租人通过公证发函要求承租人将滞留在租赁房屋中的物品搬离，逾期不搬离的，视为放弃物品的所有权，出租人有权将其作为废弃物处理，由此产生的费用由承租人承担。而且案涉房屋内的大部分家居设备（除当事人自认的沙发和椅子等外）已被承租人私自搬走。剩余的沙发和椅子因妨碍房屋出租，出租人自己花钱雇佣将其搬离出租屋，已经按废弃物处理，出租人实际未获得任何利益，更谈不上获得不当得利。因此，法院仅判决当事人自认的违法留置的沙发椅子的返还，其他物品均以证据不足予以驳回。

法院判决明确认定出租方在房屋租赁合同中，没有留置权。

三、本案承租人（原告）是否涉及重复起诉？

依据《民事诉讼法司法解释》第二百四十七条：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉:（一） 后诉与前诉的当事人相同；（二） 后诉与前诉的诉讼标的相同；（三） 后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。“的规定，承租人滥用诉权，已经构成了重复起诉。

本案涉及的房屋租赁合同纠纷已经房屋所在地人民法院一审判决、中级人民法院二审终审，四川省高级人民法院再审裁定，均驳回了承租人的返还请求（除法院判决认定的当事人自认的非法留置的沙发和椅子），承租人在上述房屋租赁纠纷案中已经明确提出：退还在租赁房屋内的设施设备（包括但不限于沙发、椅子、空调、餐具、电力设备、办公用品灯设施设备）。但是，承租人又又将中级人民法院终审判决中的返还诉讼请求部分，再以返还不当得利之诉（后改为赔偿实际损失）重新在被告所在地人民法院起诉。

鉴于重复起诉在审理实践中存在前后诉的诉讼请求认定难、前后诉诉讼标的不易区分等实际情况，在本案中的判决中，法院未对承租人是否涉及重复起诉作出明确认定。但根据《民事诉讼法司法解释》及法律精神，承租人违背一事不再理的司法原则应属实。法院是可以作出驳回起诉之裁定的。