律师代理某投资公司诉某产业公司房屋买卖合同纠纷一审案

2015年12月3日，某东湖投资有限公司（以下称“东湖公司”）与某九华健康产业有限公司（以下称“九华公司”）签订了一份《XX市商品房买卖合同》及补充协议，约定：1、东湖公司将某房屋出售给九华公司；2、购房款的付款方式为40%的首付款于合同签订之日支付，剩余60%的款项由九华公司向银行申请按揭贷款；3、东湖公司应于2016年6月30日向九华公司交付房屋；4、若因买受人不履行还款义务而导致银行要求出卖人、买受人履行回购义务的，双方同意按以下方式办理：（1）买受人必须按照出卖人的要求履行回购过程中由买受人承担的各种义务并承担因回购而发生的各种费用；（2）回购款的支付按照出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》约定的商品房价格的70%计算。

购房合同及补充协议签订后，九华公司向第三人申请按揭贷款并签订了《借款合同》。2016年2月18日，东湖公司与九华公司及第三人签订了《保证合同》一份，约定由东湖公司为九华公司向第三人申请的按揭贷款3000万元提供保证担保，担保期限为2016年2月18日至购房按揭客户办妥“房屋所有权证”及“房屋他项权证”，并交第三人保管之日止。《借款合同》及《保证合同》签订后，双方办理了商品房预告登记及《XX市商品房买卖合同》网签及备案手续，各项手续办妥后，东湖公司依约向九华公司交付了房屋。

2016年9月30日，因九华公司逾期归还按揭款，第三人向东湖公司发出《回购通知》，提出：因九华公司逾期支付2016年5月、2016年7月、2016年9月的按揭款项，要求东湖公司按照合作协议履行回购义务。接到第三人通知后，东湖公司于2016年11月14日向九华公司发出《关于敦促九华公司及时处理银行按揭的通知》，告知九华公司东湖公司可能应银行要求启动代偿及回购程序。经东湖公司多次沟通，九华公司均未归还第三人按揭贷款，东湖公司遂向区人民法院提起诉讼。

一、九华公司逾期偿还贷款的行为已严重违反合同约定，东湖公司有权单方解除《XX市商品房买卖合同》，要求九华公司腾退房屋并配合办理合同相关登记注销手续及《XX市商品房买卖合同》网签、备案撤销手续。

二、九华公司应当按照《补充协议》约定承担相应法律后果，支付违约金并赔偿相应损失。

三、本案可同时适用合同解除条款、违约责任条款与回购条款。

根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”

1、合同解除条款系为解决买受人无力清偿借款的问题而设定。九华公司累计3个月延期支付贷款本息，根据《补充协议》相关约定，东湖公司有权单方解除本合同。

2、违约责任系为弥补出卖人所遭受的损失而设定。且违约金标准在合理范畴内，未明显高于实际损失，应当得到法庭的支持。

3、回购条款系为保证银行按揭款项直接获得清偿而设定。

虽本案涉及《买卖合同》《借款合同》《保证合同》之间相互关联的合同关系，但根据合同的相对性原则，本案仅处理《买卖合同》及《补充协议》的解除问题。若无回购条款，东湖公司难以主张直接向第三人清偿按揭贷款。若按“东湖公司将购房款返还九华公司，再由九华公司向第三人清偿”的方式，因九华公司经营状况、财务状况恶化，已无力清偿按揭贷款；届时，九华公司不配合清偿按揭贷款，东湖公司又已将购房款退回，该款项极可能被九华公司的其他债权人冻结、扣划，第三人债权将无法实现，东湖公司同样面临承担连带责任的风险。因此，为保证第三人利益，三方分别约定回购条款，当第三人要求东湖公司回购时，东湖公司应当回购。

回购条款未违反法律强制性规定，系各方真实意思表示，应为合法有效的条款。《补充协议》中，东湖公司与九华公司已就回购过程中的费用承担、回购价格、支付方式协商一致，九华公司能够预见其违约行为所导致的后果。且第三人于2016年9月30日向东湖公司发出《回购通知》明确要求东湖公司履行回购义务。现各方约定适用回购条款的条件已成就，九华公司主张回购将导致其巨额损失的抗辩理由不能成立，东湖公司主张适用回购条款进行回购的诉讼请求应当获得法院支持。

二、被告九华公司于本判决生效之日起三十日内协助原告东湖公司办理XX市XX区某工业园第一栋第一层103号房的商品房预告登记注销手续及《XX市商品房买卖合同》网签、备案撤销手续并腾空房屋交付给原告东湖公司；

三、被告九华公司于本判决生效之日起七日内向原告东湖公司返还代为偿付的银行贷款本息50000元；

四、驳回原告东湖公司的其他诉讼请求。

在本案中，原告被第三人扣划了5万元，被告应当依据合同约定及时归还，对原告要求被告偿还原告代偿还的银行贷款本息5万元的诉讼请求，予以支持。在本案中，原告并未实际代被告偿还第三人的全部贷款余额，承担全部连带责任，原告依据第5点之约定主张赔偿金，没有事实依据，本院不予支持。待原告承担全部连带责任后，可再行依据第5点向被告另诉主张权利。

在本案中，第三人虽于2016年9月30日向原告发出《关于“九华公司”购买的XX区某工业园1栋工业厂房的回购通知》，但其中主张的依据是第三人与原告签署的《合作协议》履行回购义务，被告并非该协议的当事人，该协议对被告不具备约束力。其次，结合原告提交的2016年11月14日《关于敦促九华公司及时处理银行按揭的通知》及2016年11月21日的《律师函》中，原告均采用了“如银行向我公司发出正式代偿及回购函件，我公司将立即启动法律程序”、“若贷款银行要求我司履行回购义务是，我司有权按合同补充协议约定的……”等假设性口吻，由此可知原告并未将明确的回购通知告知被告，而且第三人委托诉讼代理人在第一次庭审过程当中，明确释明2016年9月30日发出的通知系因为被告已经拖欠支付贷款本金，系为了通知作为债权保证人的原告履行代偿义务而所作的意思表示，第三人的目的在于要求原告代偿，而不在于回购是否实施。由此可知，第三人当初系为了实现债权而向原告发出了催缴贷款的通知，原告与第三人并未就回购事宜达成一致意见，第三人不认可通知了原告进行回购事宜，原告亦不认可第三人已经向原告发出了正式的回购通知。而且在第三人作为原告起诉的案件当中，第三人亦未提及回购事宜，故本院认定，本案第三人未向原告发出进行回购涉案房屋的意思表示，本案不能适用第6点之规定。同时该条款中原告以原价款百分之七十的价格回购涉案房屋的内容对于被告具有不公平性。因此对原告要求被告按原价款70%的价格回购涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。

因涉案商品房买卖合同已经解除，被告基于该合同对涉案房屋享有相应权利已消灭，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款之规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。被告作为原预告登记的权利人应协助原告办理预告登记的注销手续及《XX市商品房买卖合同》网签、备案撤销手续并腾空房屋。涉案的抵押预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，在涉案房屋的物权及抵押权并未发生变动，且涉案商品房买卖合同已被解除的情况下，第三人也应配合原告办理涉案房屋的抵押预告登记的注销手续。《XX市商品房买卖合同》并没有涉及关于解除合同后至房屋预告登记期间的违约金的约定，故对原告要求被告支付以1683331元为本金，按日万分之五的标准向原告支付违约金直至实际办理商品房预告登记注销手续及《XX市商品房买卖合同》网签、备案撤销手续之日止的违约金的诉讼请求，本院不予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。涉案商品房买卖合同解除后，如果第三人也要求解除借款合同，根据上述规定，原告应当将收取的购房款返还给第三人及被告。但本案中第三人未提出独立诉讼请求，涉案借款合同关系及原告应返还给被告的购房款问题，由各方自行协商或另行诉讼解决。

公平原则是合同法的基本原则，要求当事人遵循公平原则确定各方的权利和义务。《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”违反上述规定的，格式条款将被认定无效。

《商品房买卖合同》及补充协议通常由出卖人预先拟定，大多数情况下不允许买受人对合同条款进行修改，符合格式合同的基本特征。打折的“回购”条款要求买受人在订立合同时对未来合同解除应退还的购房款项做出大额的让渡。此条款有违反公平原则之嫌，在司法实务中，法院可能基于回购条款欠缺公平性而判决该条款无效。