律师代理李某诉某银行、某房地产公司、王某、阮某等第三人撤销之诉一审案

2010年，李某与某房地产开发有限公司签订住宅内部认购协议书，约定李某购买某房地产开发有限公司开发的某处房产。2012年，某房地产开发有限公司办理了商品房预售许可证，被告某银行股份有限公司向某房地产开发有限公司出具了《同意申领商品房预售许可证的函》。后李某与某房地产开发公司签订《商房买卖合同》，约定李某购买某房地产开发有限公司开发的某房产，房屋价款为XXXX元。项目竣工后，某房地产公司将房屋交付给李某使用，李某亦办理了入住手续，至今已经居住六年多时间。因某房地产开发有限公司未将项目部分消防工程予以完善，李某于2018年向不动产登记中心申请办理产权证时得知该房地产项目土地使用权抵押登记在某银行股份有限公司，导致不能办理产权证。

在某银行股份有限公司诉王某、阮某、某房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案中，法院认定事实如下:2011年，某银行股份有限公司与被告王某签订了一份《个人贷款合同》，约定王某向原告借款XXX万元，借款期限为XX个月，月利率XX%，逾期罚息利率在原借款利率基础上加收20%确定，借款人采取按季结息，到期一次还本的还款方式。同日，王某的配偶阮某向原告出具一份《共同偿还贷款承诺书》，承诺上述借款系其与王某的共同债务，其负有共同偿还的责任。为担保上述《个人贷款合同》的履行，某房地产开发有限公司于同日与原告签订了一份《最高额抵押合同》，该公司自愿为债务人王某在原告处办理约定的各类业各实际形成的债务的最高本金余额折合人民币XXX万元提押担保，抵押担保的范围包括债务人王某依据主合同与原发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、选约金以及原告实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、执行费抵押物处置费、过户费、律师费、差旅费)等，抵押物为某房地产开发有限公司所有的座落于某街区一宗土地中的XXXX平方米土地使用权(权证号为：衡国用(XX)第XX号)。同年某房地产开发有限公司将上述抵押物依法办理了抵押登记，他项权证号为衡他项(XX)第XX号。后原告向王某发放了贷款。贷款到期后，被告王某未如期归还借款本金。

该案法院认为，案涉《个人贷款合同》、《最高额抵押合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告依约向被告王某发放了贷款，被告王某未按期归还借款本金和利息，构成违约；阮某应当承担共同偿还责任；被告某房地产开发有限公司以其所有的土地使用权为被告王某、阮某所欠原告的债务提供执抵押担保，并依法办理了抵押登记，故原告主张其在上述借款本息范围内对被告某房地产开发有限公司提供的抵押财产的变现价款享有优先受偿权的诉讼请求，于法有据，应予支持。遂判决被告王某、阮某在本判决生效之日起十日内偿付原告借款本金XXXX万元及利息XXXX元(暂算至XX日)；二、如被告王某、阮某未如期履行上述判决第一项确定的付款义务，原告有权以拍卖或变卖被告某房地产开发有限公司用于抵押的一宗土地中的XXXX平方米土地使用权所得价款优先受偿。被告某房地产开发有限公司在承担了抵押担保责任后，有权向被告王某、阮某追偿。

为此，李某向法院起诉被告某银行股份有限公司、某房地产开发有限公司、王某、阮某第三人撤销之诉，请求撤销法院对于某银行股份有限公司诉某房地产开发有限公司、王某、阮某金融借款合同纠纷案判决中的第二项，并注销抵押登记手续。

一审法院判决撤销某银行股份有限公司诉某房地产开发有限公司、王某、阮某金融借款合同纠纷案判决中的第二项，并要求某银行股份有限公司注销抵押登记手续。

某银行股份有限公司不服一审判决，上诉至高院，后又撤回上诉。

一、关于原告李某诉讼主体是否适格的问题。

某银行股份有限公司诉某房地产开发有限公司、王某、阮某金融借款合同纠纷案判决确定其对某房地产开发有限公司的土地享有抵押权和优先受偿权，已实际侵害了包括原告在内的该项目楼盘所有业主的合法权益，且李某因不能归责于本人的事由未参加诉讼，也未超过六个月期限，具有原告主体资格。

二、某银行股份有限公司诉某房地产开发有限公司、王某、阮某金融借款合同纠纷案判决确有错误。

某银行股份有限公司针对某房地产开发有限公司的土地办理了抵押登记手续，抵押有效。但其向房产管理局出具了《同意某房地产开发有限公司申领<商品房预售许可证>的函》，“同意该公司就此地块上项目房产申领商品房预售许可证并对外销售”，根据《物权法》第177条、第191条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。本条确立了“抵押权人同意方可转让抵押财产”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。

据此，某银行股份有限公司已丧失了对某房地产开发有限公司该宗土地的抵押权。

三、某银行股份有限公司诉某房地产开发有限公司、王某、阮某金融借款合同纠纷案判决第二项损害了原告的合法权益。

（一）第二项判决损害了原告物权期待权。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条的规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。被告某房地产开发有限公司将房产转让给原告，房屋买卖合同合法、有效，原告自购买之日便已受让了其房屋占有范围内的土地使用权，即与楼栋其他业主共同共有案涉土地使用权。

（二）第二项判决损害了原告等购房户生存权。

原告早已全部付清房款，且占有房屋。该房系用于居住，这是公民的生存权，生存权应优先于经营权受到法律的保护，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中对此亦有体现。该批复第一条明确建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；第二条又规定消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，也就是说房屋买受人在支付了购房款的全部或大部分后，应当优先于抵押权。

据此，原告生存权应优先于经营权受到法律的保护。

关于被告某银行股份有限公司对案涉土地使用权设定的抵押权是否合法有效?是否已经放弃抵押权?即民事判决第二项是否应予撤销的问题。法院认为，被告某银行股份有限公司与房地产开发有限公司签订的《最高额抵押合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。且抵押合同签订之后，双方对案涉国有土地使用权办理了抵押登记，故案涉土地抵押权的设定合法有效。关于抵押权人同意抵押人出售抵押房产的情况下，能否认定抵押权消灭的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第三款的规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。并结合该法一百九十一条第一款“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿”的规定，在抵押权人同意转让抵押物且抵押物的交换价值实现之日抵押权人即丧失了对抵押物的物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，被告某银行股份有限公司出具了《同意申领<商品房预售许可证>》的函》，即视为其放弃了土地抵押权，此时其对国有土地使用权不再享有抵押权，原告系在某银行股份有限公司出具《同意申领<商品房预售许可证>》的函》之后才与某房地产开发有限公司商品房买卖合同并缴纳购房款，且已办理入住手续，实际入住多年，原告购房行为显属善意，此时若将抵押权的负担转移给购房人显然不利于保障善意购房者的权益。另外，公民的生存权系基本人权，是实现其他人权的基本前提，关系到社会的和谐稳定。而案涉抵押权是被告某银行股份有限公司通过发放贷款获取经营收益而采取的保障措施，系一种经营权利。生存权应当优于经营权利受到法律保护。这一理念在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及生效的湖南省高级人民法院在(2015)湘高法民一终字第424号第三人撤销之诉一案判决中均有体现。故民事判决第二项损害了本案原告的合法权益，应予撤销。

综上所述，法院撤销民事判决第二项，并要求某银行股份有限公司注销抵押登记。

《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第三款的规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。第一百九十一条第一款又规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。据此，在抵押权人同意转让抵押物且抵押物的交换价值实现之日抵押权人即丧失了对抵押物的物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。

公民的生存权系基本人权，是实现其他人权的基本前提，关系到社会的和谐稳定。而银行通过发放贷款获取经营收益而采取的保障措施，系一种经营权利。生存权应当优于经营权利受到法律保护。

因此，在办理一起案件时，应当把握好案件的定性以及争议焦点，但又需要注意相应问题的延伸或者基本原则。