律师代理曲某某诉王某房屋买卖合同纠纷再审案

2018年11月2日，曲某某与王某及居间方某房地产经纪公司（以下简称“居间方”）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：王某将其所有的位于哈尔滨市南岗区复华小区C6栋X单元X层X号房屋出卖给曲某某，总价款296000元，购房定金29600元，合同签订当日曲某某实付定金1万元，剩余定金19600元需在三日内补齐，曲某某和王某均同意全额房款296000元由居间方代为收取，交易监管款项18万元，居间方留款116000元，交易房产为公产，双方商定先以王某名义买断为私产，买断费用2万元由曲某某承担，王某取得名下产权证后，曲某某备齐全部购房款交给居间方办理产权过户，居间方负责办理买断并保证于房屋转递件起四十日内买断完毕并取得王某名下产权证。合同签订当日，曲某某向居间方交付了购房定金1万元，2018年11月14日，曲某某向居间方交付了其他代办费2万元，2018年12月14日，曲某某向居间方交付了剩余购房定金19600元、居间代办费4500元、购房款266400元，以上曲某某支付完全部购房款及相应服务费。2018年12月31日，居间方因涉嫌犯罪被哈尔滨市公安局道里分局经侦大队立案侦查。王某未取得任何购房款，案涉房屋原为公产房，现已由曲某某出资买断为私产，王某取得了房屋产权证。

本案经一审、二审法院审理，驳回曲某某全部诉讼请求，后经我所律师代理，黑龙江省高级人民法院认定驳回曲某某诉请适用法律不当，应当发回重审。

代理人认为，本案系房屋居间方公司代收购房款的效力问题，主要争议焦点为居间方代收转付行为是否有效，以及居间方卷款涉刑后，应由谁来承担这其中的民事责任的问题。

一、 本案《房屋买卖合同》涉及四个法律关系

第一个法律关系是居间方服务合同法律关系，王某委托居间方卖房，居间方向曲某某提供房屋信息咨询、带领曲某某看房、帮助办理贷款、办理过户等居间方服务事宜；第二个法律关系是买方曲某某与居间方的委托关系，曲某某委托居间方代办更名、代为清缴物业费、水费、电费等。第三个法律关系是卖方王某与居间方的委托关系，委托居间方代收转付房款，包括对定金、房产方买断费用、购房款的代收转付。第四个法律关系是房屋买卖合同法律关系，是王某与曲某某双方之间的买卖关系，这也是我们诉讼的法律关系。

在买卖关系里，曲某某已经完成了全部付款的义务，并按照合同要求交给了王某的代收人居间方公司。而居间方未将房款转付，这个问题就不是买卖关系的问题。是王某与居间方委托关系的问题。在买卖合同中，曲某某付款义务已经履行完毕，王某应当协助办理更名过户，不存在一审法律判决履行不能的问题。至于王某委托居间方代收转付，居间方未按照委托关系的要求进行转付，那是居间方对王某的违约行为，应由王某向居间方追偿。

二、《房屋买卖合同》第三条中约定的代收转付不应被认定为格式条款

根据《合同法》第三十九条 【格式合同条款定义及使用人义务】（现更改为《民法典》四百九十六条）采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

本案涉及的《房屋买卖合同》虽是居间方提供，但是合同签订需经三方协商，三方同意方能签署，签署合同时居间方对于合同的规定对双方进行了讲解，甲乙双方才最终签署，我方知道了代收转付，甲方没道理不清楚不知道。同时签订合同时对于条款中有更改、有格外约定的事项可以在补充条款进行补充或变更。在《房屋买卖合同》第九条补充事项第五款中提到：“交易所监管18万，居间方预留11.6万”这条是对转付这个行为作出解释说明，且该补充条款是三方协商后手写上去的。所以《房屋买卖合同》第三条约定的代收转付是可以变更，并经协商且已反复强调多次的普通条款而已。

综上，房屋买卖合同合法有效，买方已完成付款义务，卖方就应当过户，至于卖方委托居间方收款而居间方卷款逃跑的风险，因王某本身存在重大过错，其责任应由王某承担。

其次，对买卖合同第九条补充条款有关“交易所监管18万元，居间方预留11.6万元”约定的不当履行行为产生的后果及风险负担问题。房屋买卖合同第九条补充条款是对买房曲某某交付房款方式的进一步约定，对合同相关各方当事人均发生法律效力。《哈尔滨市存量房屋交易资金监管管理办法》（哈政法字[2012]7号）第七条明确规定，房地产经纪机构居间或代理存量房交易的，应当实行资金监管。这一规定是为防止不良机构对房屋交易资金占用挪用，有效降低房屋交易资金风险。为保证交易资金安全，曲某某当然有权选择进行资金监管。案涉合同已经以补充条款的方式明确约定了总房款中的18万元房款由交易所监管，居间方可预留11.6万元，但曲某某未将18万元存入资金监管账户，而是存入了居间方的非监管账户，由此中造成房款的损失。对房款的损失，重审过程中应当根据当事人的过错据实认定和判决。

再次，曲某某交付给居间方2万元“公转私”的费用，案涉房产已由公产房转为王某的私产，对该笔费用的负担，重审时亦应据实认定和判决。

综上，应当撤销一审、二审判决，发回重审。

首先要确认该条款是否为格式条款，根据《民法典》第四百九十六条 ：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”。若代收转付条款为居间方方提供的，不可更改的合同条款，应当被认定为格式。根据《民法典》第四百九十七条：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利”之规定，签订居间合同时，居间方未尽到提示义务将被认定为该条款无效。

二、监管资金是谁的义务？监管资金是否可以代收转付？

本案根据《哈尔滨市存量房屋交易资金监管管理办法》（哈政法字[2012]7号）第七条明确规定，房地产经纪机构居间或代理存量房交易的，应当实行资金监管。也就是说买方通过房地产经纪机构居间，必须将购房款存入监管账户。资金监管是买方的法定义务而不是权利，该义务不能放弃也不能转嫁他人，不能代收转付。但我们认为，该条款毕竟仅为地方政策，不是法律、行政法规，不对合同效力及条款效力产生影响，在双方都作出了约定后，应当遵从约定而不是管理性规定。