律师代理郭丁、孟丙诉徐甲、刘乙、第三人物美公司房屋租赁合同纠纷案

2014年7月，徐甲、刘乙与物美公司达成口头协议，约定徐甲、刘乙承租北京市海淀区志新桥物美大卖场中的一个店铺，租赁期限为不定期，每月租金36000元。徐甲、刘乙在该店铺内经营颐和轩美容院，并缴纳了截至2015年1月的租金。期间物美公司未收取徐甲、刘乙租赁保证金。

2015年2月3日，徐甲、刘乙（甲方）与孟丙、郭丁（乙方）签订《转让协议》，协议约定：双方就颐和轩美容院转让事宜签订以下协议。1、甲方将颐和轩美容院（含店内美容床、美容椅、足疗床等设备及近200名顾客）转让给乙方，价格12万元。2、乙方接手后需承担甲方办卡顾客的售后服务。3、乙方承接后，店内所有法律责任由乙方承担。4、如果甲方有遗留客诉问题要求退卡（3月底前）全部由甲方承担。5、因甲方未与超市签订租赁合同，所以甲方需保证乙方正常营业半年以上，否则退还转让费12万元，乙方原因除外。6、乙方需要保证合法经营，遵守商场规定，如出现问题与甲方无关。当日，孟丙、郭丁向徐甲、刘乙支付了转让费10万元，徐甲、刘乙将颐和轩美容院及店铺内物品交给孟丙、郭丁。此后，孟丙、郭丁在该店内经营。

2015年3月18日，物美公司志新店招商部发出公函，称：“根据租赁合同规定，您与我司租赁合同于2015年3月31日到期，现我公司有权终止合约，望接到公函后迅速办理撤场事宜，逾期未撤场所产生的任何法律责任由你单位自行承担，谢谢您的合作。”2015年4月8日，孟丙、郭丁向徐甲、刘乙支付了转让费2万元。因未缴纳租赁保证金，2015年4月14日物美公司对颐和轩美容院进行停电闭店处理。

孟丙、郭丁诉称：徐甲、刘乙隐瞒了其租赁合同仅有一个多月的事实真相，却承诺能保证孟丙、郭丁正常经营半年以上。而实际情况是至2015年4月14日孟丙、郭丁被迫停止营业，孟丙、郭丁所受让的美容床、美容椅等也未来得及收拾。由于徐甲、刘乙转让的“颐和轩美容院”并无营业执照和经营资质，同时徐甲、刘乙在《转让协议》中提供的关键信息不真实，并存在欺骗、隐瞒真相的行为，这些导致孟丙、郭丁不能实现合同目的，并给孟丙、郭丁造成了经济损失。二人请求法院判令：1、解除孟丙、郭丁和徐甲、刘乙之间签订的《转让协议》，同时判令徐甲、刘乙退还转让费12万元；2、徐甲、刘乙连带承担孟丙、郭丁的经济损失48000元；3、本案诉讼费由徐甲、刘乙承担。

徐甲、刘乙答辩称：不同意孟丙、郭丁的诉请，双方签订的协议是双方真实意思表示，孟丙、郭丁知晓徐甲、刘乙没有再实际签约的事情，徐甲、刘乙并未隐瞒。徐甲、刘乙一直积极配合孟丙、郭丁与物美签订协议，但是孟丙、郭丁不肯交纳租赁保证金，合同未生效，所以涉案店铺才被停止经营了，停止经营的原因在于孟丙、郭丁自身。

物美公司作为本案第三人在一审中述称：物美公司不知晓转让协议，之前并不知道徐甲、刘乙转让商铺的行为，收到起诉书后才知道。

审理中，孟丙、郭丁与徐甲、刘乙均认可，孟丙、郭丁向物美公司缴纳了2015年2月至4月的租金。徐甲、刘乙主张2015年3月底，其以自身名义与物美公司协商签订专柜租赁合同，物美公司要求缴纳6个月的租赁保证金，孟丙、郭丁不同意缴纳。孟丙、郭丁主张双方签订《转让协议》时，徐甲、刘乙告知其认识物美公司的人，半年内不需要缴纳保证金。物美公司称租赁均需缴纳保证金。孟丙、郭丁主张其因徐甲、刘乙违约导致损失48000元，举证不足。

一、双方签订《转让协议》的前提条件是二被告有转租权，原告签订《转让协议》的根本目的是能继续承租房屋予以经营。而本案中二被告并没有转租权，同时志新桥物美大卖场并不同意二被告转租，对二被告的转租行为并不知情。可见被告转租志新桥物美大卖场一层颐和轩美容院的行为应属无效。原告签订转让协议的合同目的根本无法实现。

二、双方签订的《转让协议》明确约定“甲方（被告）将位于北京市海淀区志新桥物美大卖场一层颐和轩美容院（含店内美容床、美容椅、足疗床等设备，及近200名顾客）转让给乙方原告”。但颐和轩美容院并没有工商登记，也没有营业执照。因此二被告违反了《转让协议》约定的诚实守信原则。同时也可以看出《转让协议》的标的物是“颐和轩美容院”，而非被告所说仅将店铺转让给原告，并未将店名转让给原告。

三、造成原告不能继续经营的原因

（一）被告私自转让颐和轩美容院的事实，其转让行为并没有得到物美方面的授权和认可，可见其转让行为无效。

（二）被告向原告承诺不用向物美交保证金，并承诺保证原告正常经营半年以上，这在双方签订《转让协议》时误导了原告，违背了合同的诚实守信原则。

综上，由于二被告并没有转租房屋的权利，同时其转让的颐和轩美容院并没有经营资质。同时二被告在签订《转让协议》时向原告承诺不用向物美交保证金，同时保证原告能正常经营半年以上，但事实是被告并没有尽到保证义务。因此根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定，应依法解除原被告之间的《转让协议》，并判令二被告退还原告的转让费和承担原告的经济损失。

一、孟丙、郭丁与徐甲、刘乙之间签订的《转让协议》已于二Ｏ一五年八月十五日解除；

二、徐甲、刘乙于判决书生效之日起十日内退还孟丙、郭丁转让费十二万元；

三、驳回孟丙、郭丁的其他诉讼请求。

被告不服一审判决提起上诉。

二审判决：北京市第一中级人民法院（2016）京01民终1143号判决书

驳回上诉，维持原判。

针对合同是否应当解除的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”本案中，现各方均认可原物美公司志新桥卖场颐和轩美容院的经营场所，于2015年4月14日被物美公司停电闭店，且物美公司表示该店铺已经租赁给其他商户进行经营，即涉案《转让协议》已无实现合同目的的可能，故一审法院认定涉案《转让协议》于2015年8月15日徐甲、刘乙收到孟丙、郭丁解除合同通知之日解除正确，本院予以维持。

针对徐甲、刘乙是否应当返还郭丁、孟丙12万元转让款的问题。徐甲、刘乙主张孟丙、郭丁无法继续经营颐和轩美容院系其未向物美公司交纳保证金所致，其损失应当自行承担。本院认为，首先，《转让协议》第5条已写明徐甲、刘乙须保证孟丙、郭丁正常营业半年以上，即徐甲、刘乙有保证自签订《转让协议》起6个月内租赁关系持续有效的合同义务，其应当履行，且该合同义务的履行并未附加其他条件；其次，刘乙、徐甲称其明确告知孟丙、郭丁须向物美公司交纳保证金，在郭丁、孟丙不予认可的情况下，刘乙、徐甲并未提交有效证据加以证明；再次，刘乙、徐甲称物美公司只有在商户给客户办理储值卡时才收取保证金，其经营期间未向物美公司交纳保证金系因为其未给客户办理储值卡，而郭丁、孟丙给客户办理的储值卡因此应当向物美公司交纳保证金，但物美公司当庭表示按照物美公司租赁商户的相关规定，无论商户是否给客户办理储值卡，均须向物美公司交纳保证金，且此规定在刘乙、徐甲经营颐和轩美容院时就已经实施。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”结合上述内容，徐甲、刘乙应当就其在签署《转让协议》时，已经向孟丙、郭丁告知须向物美公司交纳保证金的事实提供证据加以证明，现徐甲、刘乙未提交有效证据加以证明，应当承担举证不能的法律后果。综上，一审法院判决刘乙、徐甲返还孟丙、郭丁12万元转让款于法有据，本院予以维持，徐甲、刘乙的此点上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。

此外，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”如前所述，涉诉《转让协议》应于2015年8月15日解除，合同解除后，徐甲、刘乙应当返还孟丙、郭丁转让费12万元，至于合同解除后的其他事宜，因徐甲、刘乙在一审中并未提起反诉，故其可另行主张。

导致《转让协议》无法根本履行的另一个原因是被告人未尽到保证义务，而非原告不交纳保证金。由于被告在《转让协议》中承诺和保证原告正常营业半年以上。因此被告应尽到保证义务，即保证原告能正常营业半年以上，而实际情况是原告营业仅两个多月。由于被告在经营期内并未交纳保证金，在转让时也没明确告知原告经营的前6个月内需要交纳保证金的关键信息。因为这一关键信息直接影响到原告的经济运转能力,并直接决定原告是否愿意和被告签订《转让协议》。因此被告的不作为行为也是导致《转让协议》解除的另一个原因。